Les étapes de
l'investissement locatif

La définition d’une stratégie d’investissement est essentielle pour garantir un projet immobilier de qualité. Certes, il faut savoir quoi et où chercher, mais un investissement locatif ne se limite pas à cela. En premier lieu, vous devez vous demander si vous favorisez la sécurité ou le rendement. En effet, généralement, plus un placement est sécurisé et moins il est rentable. Un bon projet sous-tend un cahier des charges très précis :

• Comprendre la fiscalité dans l’ancien : si la loi Pinel est très connue dans le neuf, il existe d’autres dispositifs fiscaux dans l’ancien dont vous pouvez bénéficier (statut LMNP, déficit foncier, dispositif de loi Denormandie).
  
  
• Choisir son véhicule d’investissement immobilier : c'est à partir de la stratégie de l’investisseur que découle la sélection du véhicule d’investissement, et non l’inverse. Vous pouvez opter pour le nom propre, la SCI, la SARL de famille, la SASU ou encore la SAS.
  
  
• Définir la localisation : une des étapes majeures d’un projet d’investissement est de définir en fonction de votre profil d’investisseur, le secteur qui répondra le mieux à votre objectif et là où la demande sera forte.

• Définir la typologie du logement : immeuble de rapport, studio étudiant, appartement de 2 ou 3 pièces, grande surface pour colocation ou encore un bien pour une location courte durée. Quel est le bien le plus approprié pour votre projet immobilier ?

Selon votre objectif, la stratégie financière à mettre en place n’est pas la même. Si vous souhaitez générer des revenus immédiats, il faudra veiller à adopter une stratégie visant à réduire au maximum le montant de la mensualité, tandis que dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, l’idée est réduire sur l’horizon de temps déterminé, le capital restant dû à la banque, de manière à maximiser le capital à la sortie de l’opération.

C’est pour cela que le montage du financement est crucial dans l’achat d’un investissement locatif. Il faut prendre en compte tous les coûts annexes du crédit immobilier (frais de notaire, intérêts, etc.). Pour bien commencer, demandez une simulation d’obtention de prêt.

En tant qu’investisseur, n’oubliez pas d’intégrer à votre business plan plusieurs frais qui seront à prendre en compte avec la mise en location : charges locatives non récupérables, certains travaux, frais de gestion locative si vous déléguez la gestion.

Chez Mon Chasseur Immo, nous travaillons avec des courtiers et des banques en direct pour négocier pour vous les meilleures conditions en fonction de votre profil : taux d’intérêt, report en cas de travaux, financement à 110 %, délégation d’assurance, choix de l’organisme de caution, etc. Nos experts sont là pour vous apporter les solutions qui correspondent le mieux à vos besoins afin d’avoir le projet le plus intéressant financièrement. Grâce à notre service, votre projet gagnera en rentabilité et en sérénité.

• Rechercher la meilleure opportunité : chercher un investissement locatif n’est pas de tout repos et peut s’avérer très chronophage (160 heures en moyenne) ! Il faut savoir où voir les annonces et calibrer correctement sa recherche en ligne pour ne pas passer à côté d’opportunités.
  
  
• Qualifier un bien : c’est alors le moment de qualifier le logement au téléphone, en posant les bonnes questions pour ne pas visiter inutilement et calculer le rendement potentiel. Si le bien est un bon produit d’investissement, il ne restera pas longtemps sur le marché. Soyez donc réactif !
  
  
• Visiter efficacement : analysez les qualités des logements visités. Même si cela ne concerne pas directement votre quotidien, c’est important de connaître parfaitement les qualités et défauts de son patrimoine, notamment pour la revente.
  
  
• Se positionner avec ou sans négociation : négocier, c’est avant tout mettre en place une stratégie, tout en se basant sur des arguments objectifs.

La négociation est un moment clé et très complexe. Le chasseur immobilier est là pour vous éviter ce stress supplémentaire et servir au mieux vos intérêts. Professionnel de la négociation, il saura exactement quel argument utiliser et c’est lui qui vous aidera à rédiger votre offre d’achat en ayant préalablement évaluer les marges de négociation.

La qualité de réalisation des travaux est un élément clé pour l’optimisation de votre taux de remplissage locatif et donc pour votre rentabilité. En effet, si les travaux sont utiles et bien faits, vous éviterez un turnover trop important. De la même manière, vous y gagnerez à long terme, car un bon entretien et de bons travaux vous évitent des frais plus importants de remise à neuf dans les années à venir.

Les travaux sont donc très intéressants pour booster votre rendement et vous avantager fiscalement :

• C’est une des conditions pour être éligible au dispositif Denormandie.
• En régime LMNP réel, les travaux sont déductibles fiscalement.
• En location vide, ils viennent en déduction de vos revenus fonciers.

Grâce à notre offre 360°, plus besoin de rechercher la meilleure entreprise de travaux ! Avec notre service, les tarifs sont négociés, les délais de mise en œuvre respectés, une qualité de réalisation irréprochable, des garanties renforcées et un suivi de chantier digitalisé, grâce à nos partenaires travaux triés sur le volet.

Un logement dit meublé doit respecter un aménagement spécifique et comprendre un nombre de meubles minimum pour être considéré comme tel officiellement.

En passant par un professionnel, l'ameublement ne vous fait pas perdre de temps et choisira avec soin un mobilier qui valorisera au mieux votre patrimoine. En effet, un ameublement optimisé permet de se démarquer de la concurrence et de profiter d'un bon taux de remplissage locatif. Plus vite votre logement sera opérationnel, plus vite vous toucherez vos loyers.

Si vous passez par un service d’aménagement, il est possible de l’inclure dans le crédit immobilier. En effet, les factures de services d’aménagement sont assimilables à des travaux.

Grâce à notre offre 360°, commandez votre pack de meubles en un clic et meublez votre logement en 24 heures pour pouvoir le louer immédiatement ! Là encore, nous travaillons avec les meilleurs partenaires, avec des packs entièrement paramétrables et des tarifs négociés pour vous.

L’assurance PNO ( Propriétaire Non Occupant) existe pour vous protéger et permet de vous couvrir totalement en cas de problème ou sinistre. En effet, même si votre locataire doit souscrire obligatoirement à une assurance habitation, n’en demeure pas moins des situations dans lesquelles l’assurance PNO pallie certains vides :

• Si un sinistre se produit alors que le logement est vacant.
• Si un sinistre n’est pas de la responsabilité du locataire.
• Si le montant du sinistre dépasse le plafond de l’assurance du locataire.
• Si un sinistre se produit pendant une location courte durée.
• Blessure du locataire par le bien (mobilier et immobilier).

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La gestion locative démarre lorsque le bien est prêt à la location, mais pas encore loué. C’est donc le processus de mise en location, de changement de locataires, de gestion du bail et du suivi du bien (de votre patrimoine) pendant toute la durée de location. La liste des tâches est longue : création et publication de l'annonce, analyse des dossiers des locataires, rédaction du contrat de location, état des lieux, etc.

Avec notre service 360°, plus besoin de rechercher la bonne agence de gestion locative ou de perdre du temps à gérer seul ! Nous nous appuyons sur des partenaires experts qui sont là pour maximiser vos taux de remplissage tout en sécurisant votre investissement grâce à une étude approfondie de chaque dossier et à la mise en place de garanties spécifiques comme l'assurance GLI pour éviter les loyers impayés. Nous avons négocié pour vous des tarifs préférentiels afin de maximiser votre rentabilité.

Une bonne gestion de la fiscalité est cruciale pour réaliser un investissement locatif réussi. En effet, votre rentabilité, même excellente, peut-être rapidement impactée ou devenir peu attrayante sans faire d’optimisation fiscale. C’est pourquoi deux moments sont propices à la réflexion dans le processus d’achat : en amont de la recherche pendant la définition de la stratégie et après la vente, lors de votre déclaration. Plusieurs éléments sont essentiels à saisir :

• Comprendre les éléments fiscaux qui impactent votre rentabilité
• Comprendre l’imposition des revenus locatifs
• Comprendre l’imposition en cas de revente
• Savoir quand faire appel à un expert-comptable
• Saisir le vocabulaire : amortissement, plus-value, etc.

Chez Mon Chasseur Immo, nous vous aidons à gérer votre déclaration fiscale, notamment pour la location meublée. Un expert-comptable vous accompagne pour optimiser votre déclaration fiscale. Nous avons négocié pour vous des tarifs préférentiels. Notre partenaire expert-comptable connaît toutes les astuces de la fiscalité et vous accompagne sur votre déclaration fiscale de manière à aboutir à une déduction d’impôts notable.

Il est important de comprendre la temporalité d’un projet d’investissement immobilier :

• Le temps de démarrage (entre 15 et 30 jours) : mise en place de la stratégie, étude de la fiscalité, choix d’une ville, obtention d’une simulation d’obtention de prêt, élaboration d’un cahier des charges ultra précis.
  
  
• Le temps de recherche (3 mois en moyenne) : analyse des annonces, appels téléphoniques, visites et négociations.
  
  
• Le délai minimum entre la signature d’un compromis et la réitération d’un acte authentique (2 mois) : en comptant la purge des délais de préemption, le montage et le déblocage du financement.
  
  
• L’aménagement du bien (2 mois en moyenne) : travaux, ameublement et décoration.
  
  
• La mise en location (1 mois en moyenne) : créer une annonce, faire les visites, sélectionner le bon locataire, etc. si vous ne passez pas par une agence de gestion locative.

En conclusion, entre la mise en place de la stratégie et l'aménagement du locataire, comptez au moins huit mois si vous ciblez un bien avec travaux.

Sommes-nous prêt à relever ce défi pour vous ? Oui !