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Investissement locatif à Marseille en 2025 : rendements, quartiers et stratégies gagnantes

Marseille, deuxième ville de France, séduit de plus en plus les investisseurs immobiliers en quête de rentabilité et de diversification patrimoniale. En 2025, la cité phocéenne affiche des prix attractifs, une demande locative soutenue et un potentiel de valorisation dans plusieurs quartiers stratégiques. Autant d’arguments qui font de Marseille une destination à fort potentiel pour l’investissement locatif.

Pourquoi investir à Marseille en 2025 ?

Marseille bénéficie d’une position géographique stratégique entre la Méditerranée et l’Europe du Sud, et d’un tissu économique solide porté par des secteurs variés : logistique, portuaire, santé, numérique, éducation et tourisme. Avec 870 000 habitants (1,6 million dans l’aire urbaine) et une population étudiante estimée à 55 000, la ville présente une base locative large et dynamique.

Les investisseurs y trouvent une grande hétérogénéité d’offres immobilières : quartiers patrimoniaux, zones résidentielles établies ou secteurs en pleine mutation urbaine. Ce large éventail permet d’adopter des stratégies d’investissement variées selon le profil et les objectifs de l’acheteur.

Chiffres clés de l’immobilier à Marseille en 2025

  • Prix moyen au m² (appartements) : 3 150 €
  • Loyer moyen : 13,4 €/m²
  • Part de locataires : environ 63 %
  • Rendement brut moyen estimé : 4,5 % à 8 % selon les zones
  • Zone Pinel : A ou B1 selon les secteurs
  • Taux de chômage métropole : ~10 %
  • Revenu médian annuel des ménages : 20 300 €

Rentabilité locative par quartier : tableau comparatif

Zone / Quartier Prix moyen au m² Loyer moyen / m² Rendement brut estimé Stratégie
6e – Castellane, Vauban 4 100 € 15,5 € 4,5 % Placement
4e – Cinq-Avenues, Blancarde 3 300 € 14 € 5,1 % Équilibrée
5e – Camas, Baille 3 200 € 14,2 € 5,3 % Équilibrée
3e – Belle-de-Mai, Saint-Lazare 2 400 € 13,5 € 6,8 % Développement
15e/16e – Nord Littoral 1 800 € 12 € 8,0 % Développement
7e – Endoume, Pharo 5 200 € 17 € 3,9 % Placement

Lecture stratégique des quartiers marseillais

Quartiers à dominante « Placement »

Le 6e, 7e et une partie du 8e arrondissement (Vauban, Castellane, Pharo, Périer) concentrent les biens patrimoniaux. Ces secteurs, très prisés des cadres et familles, offrent peu de vacance locative mais des rendements plus modérés. On y investit pour la valorisation à long terme, notamment en location meublée ou colocation de standing.

Quartiers à stratégie « Équilibrée »

Les 4e et 5e arrondissements (Cinq-Avenues, Blancarde, Camas, Baille) ainsi que le 10e sud (Capelette, Saint-Loup) combinent accessibilité, loyers corrects et qualité de vie. Bien desservis par les transports et proches des universités, ces quartiers sont adaptés à des stratégies en colocation, meublé étudiant ou location longue durée.

Quartiers à potentiel de « Développement »

Les 3e, 14e, 15e et 16e arrondissements offrent des prix d’entrée attractifs (souvent < 2 000 €/m²) et une forte marge de progression, notamment grâce aux projets urbains (Euroméditerranée II, réhabilitation de la Belle-de-Mai). Ces secteurs sont intéressants pour viser une rentabilité brute > 7 %, à condition de maîtriser le risque locatif (vacance, sécurité, copropriété).

Exemples d’investissements locatifs à Marseille

Type de bien Budget total Loyer mensuel Cashflow estimé Rendement brut Quartier / Stratégie
T2 rénové 165 000 € 720 € +25 €/mois 5,2 % Cinq-Avenues – Équilibrée
Studio 102 000 € 500 € -30 €/mois 5,9 % Belle-de-Mai – Développement
T3 210 000 € 1 050 € +70 €/mois 6,0 % Camas – Équilibrée
T2 standing 245 000 € 980 € neutre 4,8 % Pharo – Placement

Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier à Marseille ?

Investir à Marseille implique de maîtriser les spécificités de chaque quartier. L’accompagnement par un chasseur immobilier local permet d’éviter les pièges (copropriétés dégradées, vacance locative, surévaluation) et d’optimiser la stratégie locative.

Un chasseur vous aide à :

  • Identifier les zones à fort potentiel en fonction de vos objectifs
  • Accéder à des biens off-market ou à fort levier de revalorisation
  • Optimiser la fiscalité (LMNP, colocation, Pinel optimisé)
  • Sécuriser les aspects juridiques et techniques de l’achat

Villes périphériques à considérer autour de Marseille

Des communes voisines comme Aubagne, Allauch, Plan-de-Cuques, La Ciotat ou Marignane offrent un cadre de vie résidentiel tout en restant bien connectées à la métropole marseillaise. Les prix d’achat y sont souvent 20 à 30 % inférieurs à ceux du centre-ville, avec des rendements comparables. Ces secteurs sont particulièrement adaptés à une stratégie patrimoniale familiale ou équilibrée.

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Les indicateurs clés de
l'investissement locatif
à Marseille

7,2 %

Rentabilité moyenne
pour un placement équilibré

6/8

Qualité du
marché locatif

Patrimonial, Classique, Haut Rendement

Type d'investissement
possible

5,57 % par an

Indice de valorisatione
patrimoniale

Fiche synthétique de Marseille

Immobilier

  • Rentabilité moyenne : 7,2 %
  • Prix au M2 : 2734.4500218057983 €
  • Evolution des prix sur 1 an :  8 %
  • Evolution des prix sur 5 ans : 19,17 %

Marché locatif

  • Loyer moyen au M2 : 15,564729932865978 €/m2
  • % de locataires : 55,95 %
  • Taux de logements vacants : 0 %
  • Délai moyen de rotation d’un locataire : 55 mois

Démographie / Economie

  • Nombre d’habitants Ville : 862156
  • % d’étudiants : 16,92 %
  • Revenu médian : 18553 €
  • Taux de chômage : 18,78 %

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Lafamille SeguinMarseille

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Publié le 27 juillet 2025

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"Tres bonne connaissance du marché À l’écoute et très réactive Bravo pour ses conseils et et recherches !"
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Publié le 24 juillet 2025

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Publié le 24 juillet 2025

"J'ai eu la chance d'être accompagné par Jane dans mon projet immobilier, et je tiens à souligner la qualité de son travail. Elle a su consacrer tout le temps nécessaire à l'écoute et à la ..."
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