Pourquoi investir à Marseille ?
Marseille est aujourd’hui l’un des marchés immobiliers les plus suivis de France par les investisseurs locatifs. Deuxième ville du pays par sa population, elle bénéficie d’une dynamique démographique continue, d’un réseau de transports étendu (TER, métro, tram, aéroport international) et d’une position stratégique sur l’axe Méditerranée – Europe du Sud. Portée par un tissu économique diversifié (logistique, santé, numérique, tourisme), la ville attire également une importante population étudiante (près de 55 000 étudiants) et une majorité de locataires (environ 63 %).
L’attractivité de Marseille repose également sur son offre immobilière hétérogène. On y retrouve des secteurs patrimoniaux à forte valeur refuge, des zones résidentielles bien établies avec des rendements équilibrés, ainsi que des quartiers en mutation où les rendements bruts peuvent dépasser 8 %.
Tableau de synthèse : Prix, loyers et rentabilité par zone stratégique
| Zone / Quartier |
Prix au m² moyen |
Loyer moyen/m² |
Rentabilité brute estimée |
Stratégie |
| 6e – Castellane, Vauban |
4 100 € |
15,5 € |
4,5 % |
Placement |
| 4e – Cinq-Avenues, Blancarde |
3 300 € |
14 € |
5,1 % |
Équilibrée |
| 5e – Camas, Baille |
3 200 € |
14,2 € |
5,3 % |
Équilibrée |
| 3e – Belle-de-Mai, St-Lazare |
2 400 € |
13,5 € |
6,8 % |
Développement |
| 15e/16e – Nord Littoral |
1 800 € |
12 € |
8 % |
Développement |
| 7e – Endoume, Pharo |
5 200 € |
17 € |
3,9 % |
Placement |
Chiffres clés de l’immobilier à Marseille
Le marché immobilier marseillais présente une forte disparité selon les arrondissements, ce qui implique une approche différenciée selon les objectifs de l’investisseur. Le prix moyen au m² s’établit à 3 150 € pour les appartements, avec une progression de +24 % sur 5 ans, traduisant un regain d’intérêt pour la ville. Le loyer moyen est de 13,4 €/m², avec des écarts importants entre le centre, la périphérie nord et les zones littorales.
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Part de locataires : 63 %
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Zone Pinel : A et B1 selon les secteurs
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Taux de chômage (métropole) : environ 10 %
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Revenu médian annuel des ménages : 20 300 €
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Nombre d’habitants : 870 000 (1,6 million en aire urbaine)
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Nombre d’étudiants : 55 000
Lecture stratégique des quartiers marseillais
Quartiers à dominante "Placement"
Les 6e, 7e et 8e arrondissements concentrent les actifs patrimoniaux. Castellane, Vauban, le Pharo ou Périer sont recherchés par les cadres et familles. Ces quartiers affichent une faible vacance locative mais une rentabilité modérée. Ils conviennent à des stratégies d’investissement patrimonial, en meublé longue durée ou en colocation de standing.
Quartiers à stratégie "Équilibrée"
Les 4e, 5e et certaines parties du 10e (Saint-Loup, Capelette) offrent un bon compromis entre prix d’acquisition, qualité de vie et niveau de loyer. Ces zones sont bien desservies, proches de centres d’enseignement supérieur et attractives pour les jeunes actifs. Elles s’adaptent bien à des projets d’investissement de type colocation ou location meublée.
Quartiers à potentiel de "Développement"
Les 3e, 14e, 15e et 16e arrondissements offrent les prix au m² les plus bas de la ville, parfois inférieurs à 2 000 €. Ces secteurs sont en pleine mutation, notamment grâce à des projets de réhabilitation (Euroméditerranée II, programme de renouvellement urbain à la Belle-de-Mai). Ce sont des zones à considérer dans une logique de rendement, à condition de maîtriser le risque locatif et de s’entourer d’intervenants locaux fiables.
Exemples d’investissements locatifs réalisés à Marseille
| Type de bien |
Budget total |
Loyer mensuel |
Cashflow estimé |
Rendement brut |
Quartier / Stratégie |
| T2 rénové |
165 000 € |
720 € |
+25 €/mois |
5,2 % |
Cinq-Avenues – Équilibrée |
| Studio |
102 000 € |
500 € |
-30 €/mois |
5,9 % |
Belle-de-Mai – Développement |
| T3 |
210 000 € |
1 050 € |
+70 €/mois |
6,0 % |
Camas – Équilibrée |
| T2 standing |
245 000 € |
980 € |
neutre |
4,8 % |
Pharo – Placement |
L’intérêt de recourir à un chasseur immobilier à Marseille
Investir à Marseille requiert une connaissance fine du terrain. La diversité des arrondissements, la complexité de certains marchés locaux (copropriétés dégradées, vacance, sécurité) et les différences de dynamique entre les secteurs rendent l’accompagnement par un chasseur immobilier local particulièrement pertinent.
Un chasseur vous permet de :
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Délimiter les zones à potentiel réel selon votre stratégie (rendement ou patrimonial)
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Identifier des biens en dehors du marché visible (off-market, revalorisation)
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Optimiser votre fiscalité et votre montage locatif (LMNP, colocation, Pinel optimisé)
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Éviter les pièges techniques ou juridiques
Cette expertise permet de sécuriser l’investissement et d’en tirer une rentabilité réelle, cohérente avec les risques mesurés.
Villes proches à considérer autour de Marseille
Plusieurs communes proches de Marseille peuvent aussi représenter des opportunités d’investissement : Aubagne, Allauch, Plan-de-Cuques, La Ciotat ou Marignane. Ces localités offrent un cadre résidentiel prisé tout en restant bien connectées à Marseille. Les prix y sont parfois 20 à 30 % inférieurs à ceux de certains arrondissements centraux, avec des rendements comparables voire supérieurs. Ces zones peuvent être particulièrement pertinentes pour les investisseurs recherchant une approche équilibrée ou familiale.
