Définir sa stratégie d'investissement immobilier

La définition d’une stratégie d’investissement est essentielle pour garantir un projet immobilier de qualité. Certes, il faut savoir quoi et où chercher, mais un investissement locatif ne se limite pas à cela. Un bon projet sous-entend un cahier des charges très précis. Zoom sur les éléments à questionner en amont de la recherche du bien.

Quel type d’investisseur êtes-vous ?

Le mot “investisseur” sous-entend plusieurs types de profils. Ces derniers dépendent du rapport risque/rendement et impliquent des projets différents comme nous pouvons le voir ci-dessous :

  • L’investisseur patrimonial (faible rentabilité/risque faible)
    C’est un investisseur qui souhaite “placer” son argent pour se constituer un patrimoine qui va se valoriser dans le temps de manière sécurisée grâce à un marché locatif de très bonne qualité. C’est pourquoi l’immeuble de rapport ou un appartement bourgeois dans les centres-villes de grandes agglomérations sont des opérations adaptées où le risque locatif est très faible (forte demande, bonne liquidité) et le potentiel de valorisation dans le temps important.

  • L’investisseur équilibré (rentabilité moyenne/risque moyen)
    Ce sont les investisseurs qui souhaitent obtenir un niveau de rentabilité supérieur aux autres produits d’épargne (livrets, PEA, assurances vie), avec un risque modéré. Pour ce profil d’investisseur, on favorisera par exemple la périphérie d’une grande agglomération pour aller chercher un appartement à proximité des transports en ciblant des étudiants (ou des jeunes actifs) et atteindre un niveau de rentabilité équilibré et un risque locatif faible.

  • L’investisseur haut rendement (rentabilité forte/risque fort) 
    C’est un investisseur qui souhaite favoriser un très fort niveau de rentabilité immédiate avec une aversion au risque plus importante. Afin de booster la rentabilité de ce type d’investissement, on ciblera de préférence des villes secondaires avec un fort marché locatif et on utilisera le levier offert par un montage en colocation ou en location courte durée afin de décupler le niveau de rentabilité.

Votre chasseur expert est là pour vous guider et construire avec vous la meilleure stratégie en fonction de votre profil d’investisseur pour maximiser la portée de votre opération et placer en toute sécurité votre argent.

offre_achat-1
icon invest patrimonialInvestissement
patrimonial
Objectif
Constituer un patrimoine qui se valorise dans le temps
 
Niveau de rentabilité
Entre 3% et 5%
Potentiel de valorisation
(horizon 10 ans)

Elevé
Risque locatif
Faible
Secteurs à favoriser
L’hypercentre des grandes agglomérations
 
Types de montage
Location classique ou LMNP
Types de biens
Immeuble de rapport,
Studio, T1, T2
icon invest equilibreInvestissement
équilibré
Objectif
Chercher un bon niveau de rentabilité avec un risque modéré
 
Niveau de rentabilité
Entre 5% et 7%
Potentiel de valorisation
(horizon 10 ans)

Moyen
Risque locatif
Faible
Secteurs à favoriser
Les périphéries des grandes agglomérations et l’hypercentre des villes moyennes
Types de montage
Location Classique ou LMNP
Types de biens
Immeuble de rapport,
Studio, T1, T2
icon invest haut rendementInvestissement
Haut rendement
Objectif
Favoriser un très fort niveau de rendement immédiat pour dégager un revenu
Niveau de rentabilité
Entre 7% et 10%
Potentiel de valorisation
(horizon 10 ans)

Elevé
Risque locatif
Elevé
Secteurs à favoriser
Les périphéries des grandes agglomérations et des villes moyennes
Types de montage
Colocation / Courte durée
Types de biens
Immeuble de rapport,
T4-T5
appartement_renove

Les typologies de biens, surface et travaux

Souvent, par manque d’expérience et ou de temps, un investisseur peut se diriger vers un projet immobilier locatif d’apparence plus accessible, mais qui ne correspond pas forcément à son objectif et à sa fiscalité. Vous aviez peut-être envisagé un investissement locatif sans travaux par peur d'un montant incontrôlable ou par manque de temps ? Vous aviez pensé à un studio, car vous ne savez pas comment monter une colocation ? Un nombre élevé de possibilités s’offrent à vous et il ne faut pas éliminer tout de suite les grandes surfaces ou les stratégies d’apparence complexes… car c’est quelquefois beaucoup plus simple à mettre en place !

Avec votre chasseur expert, tout est désormais envisageable sans perte de temps, ni d’énergie. Grâce à notre offre 360 degrés, vous êtes accompagné à chaque étape de votre projet, y compris sur la partie travaux, où vous pourrez choisir parmi plusieurs formules, notre solution clé en main.

Comprendre les niches fiscales de l’ancien

Au-delà des nombreux avantages offerts par l’investissement dans l’immobilier ancien, il existe de nombreux dispositifs fiscaux dont vous pouvez bénéficier :

  • Si vous louez meublé, vous pouvez être éligible au statut LMNP ; possibilité de neutraliser la fiscalité reposant sur votre investissement sur plusieurs années en cas de travaux.
  • Si vous louez vide, vous pouvez être éligible au mécanisme de déficit foncier ; réduction de l’impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 euros/an.
  • Si vous louez vide, que l'appartement nécessite de gros travaux et qu’il se situe dans une commune spécifique, vous pouvez être éligible au dispositif Denormandie ; offrant une réduction d'impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 euros.

Il n’est pas évident de saisir toutes les subtilités des différents dispositifs fiscaux. En fonction de vos attentes et de votre fiscalité, votre chasseur expert vous guide vers la solution la plus appropriée en fonction de votre situation et peut vous mettre ensuite en relation avec notre expert-comptable fiscaliste pour les questions les plus pointues.

dispositifs fiscaux
situation

Les différents véhicules d’investissements

Sans connaissance des différents véhicules d’investissements, la plupart des acquéreurs achètent en nom propre ou se focalisent sur la SCI. Mais ce n’est pas toujours un choix judicieux car ils ne sont pas tous adaptés à la stratégie de départ envisagée. En effet, c’est bien à partir de la stratégie de l’investisseur que découle la sélection du véhicule d’investissement (et non l’inverse).

Investir au travers d’un véhicule d’investissement présente plusieurs avantages à ne pas négliger selon votre situation :

  • Achat à plusieurs
  • Optimisation/différenciation de la fiscalité
  • Capitalisation
  • Transmission patrimoniale

Les différents véhicules d’investissements qui s’offrent à vous sont les suivants ;

Choix 1 : Investir sans l'intermédiaire d'une société

  • En nom propre
  • En indivision

Choix 2 : Investir par l’intermédiaire d’une société

  • SCI (Société Civile Immobilière) : 2 types de SCI qui relèvent de l’IR (Impôt sur le Revenu) ou de l’IS (Impôt sur les Sociétés)
  • SARL (Société à Responsabilité Limitée) de famille
  • SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) ou SAS (Société par Actions Simplifiée)

Suite à l’étude de votre profil (seul ou à plusieurs), de votre capacité d’emprunt, de votre objectif d’investissement et de votre fiscalité, votre chasseur expert vous conseillera sur le choix du véhicule d’investissement le plus adapté à votre situation.

La localisation, pilier de l’investissement

Une des étapes majeures d’un projet d’investissement immobilier est de définir en fonction de votre profil d’investisseur, le secteur qui répondra le mieux à votre objectif. En effet, il ne faut pas oublier que le loyer et le prix du bien dépendent de la localisation choisie. Grace à nos flux de data marché et à nos algorithmes ultra sophistiqués, nous analysons pour vous des milliers de données afin de définir avec vous le secteur qui vous offrira le meilleur équilibre entre rentabilité, potentiel de valorisation et sécurité de revenu grâce à un marché locatif de bonne qualité.

En effet, si la localisation est une affaire de goût pour la résidence principale, il est capital d’investir dans une zone pertinente objectivement pour effectuer une opération rentable. En effet, la vacance locative, la rapidité de changement de locataire et le prix de la location ; critères qui impactent directement la rentabilité du projet, dépendent d’une bonne situation géographique.

Étant donné que vous n’allez pas habiter dans ce logement, la situation géographique est assez libre. Spontanément, vous pouvez vous limiter à un endroit que vous connaissez déjà ou tout simplement à un périmètre proche de votre résidence principale mais, si vous comptez déléguer la gestion, il n’est pas forcément nécessaire de bien connaître la zone ou de vivre à ses côtés.

Une fois cette étape franchie, votre chasseur expert de la ville, détectera pour vous la meilleure opportunité et vous accompagnera sur l’ensemble des étapes jusqu’à sa mise en location !

ou_investir
equilibre_investissement

Conclusion

Que vous souhaitiez des revenus complémentaires tous les mois grâce aux loyers perçus ou constituer votre retraite, avoir une bonne stratégie d’investissement locatif nécessite une première question fondamentale : quel est votre objectif et surtout, quelle est votre balance risque/rendement ? Pour construire un cahier des charges précis, vous devrez prendre le temps de réfléchir au type de véhicule d’investissement envisagé (sci, nom propre, etc.) ainsi que le type d’investissement locatif (immeuble de rapport, studio, colocation, etc.) mais aussi connaître les différentes niches fiscales qui correspondent le plus à vos objectifs. Le rôle de votre chasseur expert est d’analyser votre situation pour vous aider à construire la meilleure stratégie d’investissement possible, en tenant compte de votre fiscalité actuelle et à venir.

Grace à notre offre 360°, vous redonnez son plein potentiel à votre projet d’investissement immobilier : 

  • Vous n’êtes plus contraint par des zones géographiques spécifiques et pouvez investir sur la meilleure ville.
  • Vous pouvez faire des travaux sereinement, accompagné par nos meilleurs partenaires, pour louer encore plus facilement.
  • Vous pouvez vous lancer dans une colocation ou un immeuble de rapport, avec les conseils d’un expert.
  • Vous allez être accompagné sur le choix du meilleur véhicule d’investissement et ne plus vous limiter à un investissement en nom propre.
  • Vous obtenez les meilleurs conseils sur le choix des niches fiscales.

Téléchargez notre ebook dédié à l'investissement locatif !

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Une bonne gestion de la fiscalité est cruciale pour réaliser un investissement locatif réussi. En effet, votre rentabilité, même excellente, peut-être rapidement impactée ou devenir peu attrayante sans optimisation fiscale.

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