Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : comment ça fonctionne ?

Etape primordiale pour un propriétaire bailleur qui souhaite protéger son investissement locatif, l’assurance habitation propriétaire non occupant, aussi appelée assurance habitation propriétaire bailleur est à dissocier de l’assurance propriétaire occupant (qui concerne un logement que vous occupez), et de l’assurance habitation locataire. Devez-vous souscrire une assurance propriétaire non-occupant, ou une assurance habitation propriétaire bailleur, afin de vous protéger ? Que couvre-t-elle exactement et à quelles garanties s'attendre ?

Quand souscrire à une assurance ?

Pour commencer, situons la question de l’assurance dans le processus d’achat. La dernière semaine avant l’acte authentique, plusieurs actions sont à mettre en place pour le futur propriétaire :

Assurer le logement

Investisseur ou non, vous devez fournir obligatoirement une attestation d’assurance au notaire le jour de l’acte authentique. Regardez si vous n’avez pas déjà un contrat d'assurance avec l’établissement bancaire avec lequel vous contractez le prêt. En effet, l’assurance peut faire partie des produits annexes souscrits en plus du prêt bancaire.

Visiter une dernière fois le logement

Penser à faire une dernière visite la veille ou le jour de la signature authentique avec le propriétaire pour vérifier que tout ce qui devait rester est bien en place (poignées de porte, interrupteurs, arbres dans le jardin, cuisine équipée si convenu, etc.) et pour relever les compteurs (électricité, gaz, eau).

Le décompte financier

Demandez à votre notaire le récapitulatif financier de la vente : il vous fournira un tableau dans lequel vous trouverez la répartition des frais entre le propriétaire vendeur et vous pour déterminer ce qu'il restera à votre charge (proratas, taxe foncière, charges, etc.).

Virement des fonds

Généralement, les fonds (obtenus par crédit immobilier ou non) ; frais de notaire, frais d’agence et prix du bien, sont virés au moins 3 jours avant la date finale. Validez bien cette opération avant d’aller signer !

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Quelles sont les obligations en termes d’assurance ?

Depuis 2014 et la loi ALUR, l'assurance habitation du locataire est obligatoire dans tous les cas. Depuis la même année, le propriétaire peut souscrire une assurance multirisque habitation à la place du locataire et répercuter le montant des cotisations d’assurance sur les loyers.

Si votre investissement locatif est dans un immeuble en copropriété, l’assurance propriétaire non occupant est une obligation (en responsabilité civile).

Si le logement n’est pas en copropriété, l’assurance propriétaire non occupant n'est pas une obligation. L'assurance PNO reste facultative mais fortement recommandée.

Qu’est-ce que l’assurance PNO et que couvre-t-elle ?

PNO signifie Propriétaire Non Occupant. L’assurance propriétaire non occupant permet d’assurer un logement dans lequel vous n’habitez pas, mais dont vous êtes propriétaire. Cette assurance est souscrite par le propriétaire (ou les copropriétaires), non par le locataire. Elle comprend deux contrats d'assurances en une :

  • Un contrat d'assurance multirisque habitation ;
  • Un contrat d'assurance responsabilité civile.

L'assurance offre une couverture concernant :

  • Incendie
  • Explosion
  • Dégâts des eaux
  • Cambriolage, vol ou acte de vandalisme des biens immobiliers
  • Catastrophe climatique
  • Catastrophe naturelle
  • Catastrophe technologique
  • Acte de terrorisme et attentat
  • Recours des voisins et des tiers
  • Garantie responsabilité civile propriétaire-bailleur

Pourquoi souscrire à une assurance PNO ?

Le contrat d’assurance propriétaire non occupant (PNO) existe pour vous protéger et permet de vous couvrir totalement en cas de sinistre ou de problème. En effet, même si votre locataire doit souscrire obligatoirement à une assurance habitation, n’en demeure pas moins des situations dans lesquelles l’assurance PNO pallie certains vides :

  • Si un sinistre se produit alors que le logement est vacant : si vous comptez louer votre appartement, vous n’êtes pas à l'abri d’une vacance à un moment de l’année, ne serait que d’une semaine entre deux locataires.

  • Si un sinistre n’est pas de la responsabilité du locataire : installation ou travaux défectueux qui provoqueraient un incendie, installation non conforme qui pose un problème particulier.

  • Si le montant du sinistre dépasse le plafond de l’assurance du locataire.

  • Si un sinistre se produit pendant une location courte durée.

  • Si le locataire se blesse via le logement (mobilier et immobilier).

De plus, ce n’est pas toujours évident de savoir si votre locataire est correctement assuré (surtout pour une location courte durée) et quelles garanties figurent dans son assurance. L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est donc un excellent complément pour être couvert à 100 % et ne prendre aucun risque selon la situation. Cela fonctionne également si vous faites de l’investissement locatif via une société.

Quel est le coût d’une assurance PNO ?

Avec un tarif environ deux fois moins cher qu’un contrat d'assurance classique, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ne coûte pas si cher que ça pour la sérénité qu’elle apporte en cas de sinistre ; entre 50 et 200 € selon les garanties choisies par exemple.

De plus, si vous louez vide, l'assurance est déductible des revenus fonciers au réel et si vous louez meublé, l'assurance est déductible des revenus BIC au réel.

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Comment choisir son assurance PNO ?

La bonne assurance propriétaire non occupant (PNO) dépend de votre stratégie et objectif d’investissement locatif. Selon le type de location envisagée, des garanties optionnelles sont à étudier avec attention.

  • Si c’est de la location courte durée, pensez bien à inclure certaines clauses spécifiques dans votre contrat d'assurance, surtout si vos locataires ne sont pas forcément de nationalité française.
  • Si c’est de la location meublée longue durée, n’hésitez pas à souscrire également à des garanties pour location meublée en complément de l'assurance.

Ainsi, à réception des devis pour votre assurance PNO, portez votre attention sur :

  • Le tarif de la franchise
  • Le plafond d’indemnisation, de remboursement
  • La durée des garanties ou la vacance locative maximale tolérée
  • La perte de loyers (loyers impayés)
  • Les dommages au mobilier
  • La protection juridique

Grâce à notre offre 360°, nous avons négocié pour vous les meilleures assurances propriétaire non occupant (PNO), avec un rapport qualité/garantie/prix ultra attractif !

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