Déclaration investissement locatif :
connaître sa fiscalité

Une fois votre opération finalisée, vous pouvez optimiser votre fiscalité en faisant gérer votre déclaration fiscale par un expert-comptable spécialisé.

Une bonne gestion de la fiscalité et de ses revenus est cruciale pour réaliser un investissement locatif réussi. En effet, votre rentabilité, même excellente, peut-être rapidement impactée ou devenir peu attrayante sans faire d’optimisation fiscale. C’est pourquoi deux moments sont propices à la réflexion dans le processus d’achat : en amont de la recherche pendant la définition de la stratégie et après l’achat, lors de votre déclaration fiscale annuelle.

Chez Mon Chasseur Immo, nous traitons la fiscalité de l’achat dans l’ancien et non dans le neuf, ce qui exclut le dispositif de la loi Pinel.

Quels sont les éléments qui impactent la fiscalité ?

La fiscalité dépend de plusieurs éléments à ne pas négliger :

  • Votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale : composition du foyer, autres placements divers, autres investissements locatifs, ISF, autres revenus, etc.

  • Votre objectif : capitaliser, défiscaliser, placer, etc.

  • Le véhicule d’investissement sélectionné : SCI à l'IR ou à l'IS, SARL de famille, SASU ou SAS, nom propre.
    Chaque véhicule d’investissement possède sa propre fiscalité et de nombreuses possibilités d’optimisation. Il doit être choisi en fonction d’une analyse précise de sa situation fiscale/patrimoniale et du choix de sa stratégie d’investissement. Il s’agit d’un choix complexe et très impactant en termes de fiscalité. Les erreurs sont fréquentes et nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel qualifié qui vous accompagnera sur le bon choix.
  • La niche fiscale dans laquelle votre investissement se situe, qui dépend directement du type d’exploitation de votre bien : location courte durée, location vide ou location meublée.
    • Si vous louez meublé, vous pouvez bénéficier du statut LMNP réel ; vos recettes locatives baissent, ce qui allège votre imposition.
    • Si vous louez vide, vous touchez des revenus fonciers et vous pouvez être éligible au mécanisme de déficit foncier : réduction de l’impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 €/an.
    • Enfin, si vous louez vide, que le bien nécessite de gros travaux et qu’il se situe dans une commune spécifique, vous pouvez être éligible au dispositif Denormandie : une réduction d'impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €.
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Quelle est l’imposition classique sur des revenus locatifs ?

Imposition des particuliers

En tant que particulier et quel que soit le régime fiscal sélectionné (revenus fonciers ou LMNP), vos revenus locatifs seront soumis :

  • Au Taux Marginal d'Imposition (TMI)
  • Aux prélèvements sociaux (appelés aussi CGS/CRDS) : 17,2 %

L’imposition est donc de 17,2 % à minima.

Imposition des sociétés

Si vous achetez un bien par l’intermédiaire d’une société, les revenus locatifs sont taxés à deux niveaux :

  • Au sein de la société : ils sont soumis à l’IS (impôt sur les sociétés).
    • Si au moins 75 % de la société est détenue par des personnes physiques et si les bénéfices sont de moins de 38 000 € : le taux réduit est de 15 %.
    • Si vous dépassez les 38 000 € : le taux est de 28 %.
  • Si vous souhaitez les “sortir” de la société pour réinvestir par exemple, vous devez vous acquittez de la “taxe flat” de 30 % (ou TMI + CSG/CRDS si cela est plus favorable).

Que signifie
un amortissement ?

On peut amortir un bien dans le cadre d’une société mais également en tant que particulier grâce au régime LMNP réel.

Dans le cadre d’une location meublée, l’objet qui perd de la valeur est le bien loué. Ce dernier s’use au fil du temps, ce qui a pour conséquence de diminuer sa cote sur le marché.

L’avantage de l’amortissement est qu’il est considéré comme une charge qui vient réduire l’assiette fiscale et donc diminuer l’imposition.

En LMNP, l’amortissement du bien se calcule par composant. Un composant est un élément constituant le bien. Il peut s’agir :

  • Du terrain ;
  • De l’immobilier et des frais d’acte, déductibles sur 25 à 40 ans ;
  • De l’aménagement intérieur du bien : meubles et équipements, déductibles sur 5 à 10 ans.

Nous n’allons pas rentrer ici dans le détail du calcul, mais retenez qu’il s’agit d’un dispositif très efficace pour neutraliser la fiscalité. Nous vous conseillons fortement de vous faire accompagner par un expert en fiscalité lors de cette étape. Des valeurs trop éloignées de la réalité pourraient vous porter préjudice lors de votre déclaration auprès de l’administration fiscale.

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Quelle imposition pour la revente ?

Pour les professionnels (en société)

Votre bien s’amortit avec le temps et l’état considère que le bien est totalement amorti au bout de 25 ans (la valeur comptable est de 0).

Ainsi, si vous avez acheté un bien à 100 000 € et que vous le vendez 150 000 €, la plus-value sera de 150 000 € et non de 50 000 €.

Pour les particuliers 

On rappelle que la plus-value de la résidence principale est exonérée d’impôt.

Pour les investissements locatifs, c’est un impôt forfaitaire de 19 %, soumis à une surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value, auxquels il faut ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

Selon la durée de détention, des abattements sont appliqués. Ainsi, au bout de 22 ans, vous êtes exonéré pour l’impôt sur la plus-value et au bout de 30 ans, vous serez exonéré des prélèvements sociaux.

Dans quels cas confier sa déclaration à un expert-comptable ?

Au même titre que la gestion locative, avez-vous le temps nécessaire pour vous occuper de la comptabilité ? Mais surtout, comprenez-vous ce qu’il faut déclarer dans vos impôts ? En effet, quel est le montant des revenus locatifs à déclarer ? Est-ce hors charges ? Les règles changent-elle après une année de location ? Quel est le plan stratégique le plus pertinent ? Comment les impôts intègrent votre investissement dans le calcul ?

Si vous avez le temps et que vous avez quelques notions de comptabilité, la réponse dépendra aussi du régime d’imposition choisi. Si vous n’êtes pas au réel (micro bic par exemple), vous n’aurez pas de calcul particulier et nul besoin de garder des factures.

C’est par contre au régime réel (calcul manuel des charges) que les choses se complexifient. Si vous avez plusieurs investissements locatifs au réel, il serait judicieux de déléguer la comptabilité et la fiscalité à un expert-comptable.

Exemples de tâches à effectuer :

  • Immatriculation du logement auprès des impôts et du greffe
  • Comptabilité mensuelle
  • Réalisation du bilan
  • Calcul précis des amortissements
  • Déclaration fiscale (aide à la déclaration des revenus)

De même, les règles fiscales changent régulièrement, ce qui ne facilite pas les démarches. Vous pouvez faire appel à une entreprise classique (pour moins de 2 000 €/an) ou aux nouveaux services en ligne qui sont moins coûteux, mais il n’est pas toujours évident de savoir à qui s’adresser ou de comparer les différentes offres du marché si les notions de fiscalité ne vous sont pas familières.

Grâce à notre offre 360°, nous vous mettons en relation avec un expert-comptable fiscaliste pour gérer la déclaration fiscale de votre location. Celui-ci vous accompagne pour optimiser votre déclaration et maîtrise toute les astuces de la fiscalité immobilière vous permettant d’optimiser chaque centime d’imposition reposant sur votre investissement.

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