Loi Denormandie : bénéficier d'une réduction d'impôt dans l'ancien

Le dispositif Denormandie a été créé afin d’offrir une réduction d’impôts sur le revenu aux personnes effectuant un investissement locatif dans un logement ancien. Entré en vigueur en janvier 2019, le dispositif Denormandie complète la loi Pinel dans l’ancien. Pour pouvoir bénéficier de cette loi, en revanche, l’achat immobilier doit être réalisé dans certaines communes bien précises et faire l’objet de travaux ciblés. Toutes les explications à travers notre article.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Aide fiscale allouée pour un investissement locatif, la loi Denormandie tend à encourager la rénovation dans l’ancien. Dans la continuité du plan national de lutte contre l'habitat insalubre, son but est de répondre aux besoins de la population en matière de logement.

Le dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle est accordée sous certaines conditions aux investisseurs qui achètent un bien dans certaines zones bien précises afin de le restaurer. En effet, la demeure doit se trouver dans une des communes intégrant le programme national Action cœur de ville. Ce plan, lancé en 2018, vise 222 villes moyennes dont le centre-ville doit être redynamisé.

En France, on compte plus de trois millions de logements inoccupés en grande partie à cause de leur état de délabrement. Le dispositif Denormandie entre ici en jeu avec son avantage fiscal. Il aspire à inciter les Français à investir dans ce type de bien pour les remettre à neuf, puis les louer au minimum six ans.

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Quelles sont les conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie ?

Pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, vous devez respecter certaines conditions. Les bâtisses concernées sont les logements anciens, acquis par des personnes physiques qui effectuent des travaux de revitalisation, à hauteur de 25 % minimum du prix du bien, dans la limite de 300 000 euros. La propriété achetée doit impérativement se situer dans une des villes labellisées « Cœur de ville ».

En outre, il est primordial de louer le bien vide une fois rénové, et ce pendant 6, 9 ou 12 ans. En parallèle, les loyers fixés sont plafonnés. Le locataire ne doit pas être issu de votre foyer fiscal et doit avoir un revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas certains plafonds de loyer réglementaires.

Quels sont les avantages de la loi de défiscalisation Denormandie ?

La loi Denormandie présente de nombreux atouts. Tout d’abord, l’avantage fiscal. En effet, si vous respectez l’ensemble des conditions d’éligibilité, alors vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt. Le montant de cette dernière dépend de la durée de l’engagement pour la location, mais aussi du prix total du placement (maximum 300 000 euros). Elle peut aller jusqu’à 21 % pour les biens loués 12 ans.

À l'issue de la période locative, le propriétaire peut tout à fait envisager de revendre le bien afin de réaliser d’éventuelles plus-values ou de l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou secondaire. Autre atout, il est possible d’effectuer un investissement sans apport, en combinant l’avantage fiscal conféré et les loyers perçus par le biais de la location. La mensualité de l’emprunt peut alors être intégralement couverte et s’autofinancer.

Le dispositif Denormandie englobe plus de 200 communes françaises. Il est aisé de trouver le bien dont vous rêvez (studio, appartement familial, etc.) dans un large choix d’agglomérations qui peuvent correspondre à vos objectifs et à votre budget. En parallèle, il sera possible de donner ce bien en location à un membre de votre famille, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

Enfin, à travers la loi Denormandie, il est aussi envisageable de déduire certaines charges comme la taxe foncière, la prime d'assurance, les frais de gestion locative ou encore les frais d’entretien du logement.

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Quels sont les travaux éligibles ?

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faut concrétiser des travaux de réhabilitation qui visent à améliorer la performance énergétique du bien ou qui permettent la modernisation, l’aménagement des surfaces habitables ou l’assainissement du logement. Autrement dit, il peut s’agir d’effectuer un changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, l’aménagement d’un sous-sol ou même la création de nouvelles surfaces habitables.

En ce qui concerne les travaux d’amélioration de la performance énergétique, ils doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement). Les travaux opérés doivent permettre une amélioration énergétique de 20 % pour un appartement et de 30 % pour une maison.

Quelle réduction d’impôt espérer ?

La réduction d’impôt accordée au particulier éligible à la loi Denormandie se calcule à partir du prix de revient net du logement. Il comprend l’ensemble des montants débloqués pour acheter la demeure et y effectuer les travaux.

L’avantage fiscal, quant à lui, s’étale sur toute la durée de la location. Son montant est chiffré en appliquant un certain pourcentage au prix net de revient du bien, suivant la durée de la location :

  • Pour une location d’une durée de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du prix du bien ;
  • Pour une location d’une durée de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 % du prix du bien ;
  • Pour une location d’une durée de 12 ans, la réduction d’impôt atteint le taux de 21 % du prix du bien.

Ainsi, si vous investissez dans un bien qui coûte 200 000 euros, que vous effectuez 50 000 euros de travaux de rénovation et que vous louez ce bien sur une période de 12 ans, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal de 52 500 euros, soit 4 375 euros de réduction d’impôt sur le revenu par an.

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Si vous avez pour projet d’investir dans l’ancien, le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie peut vous être utile. N’hésitez pas à vous renseigner afin de vérifier que vous rassemblez bien l’ensemble des conditions.

Chez Mon Chasseur Immo, nos experts peuvent vous accompagner dans la recherche du bien idéal pour votre investissement locatif, et répondre à toutes vos questions.

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