Financer un investissement immobilier

Elément clé dans le cadre de votre investissement locatif, le montage du financement conditionne une partie de la réussite de votre projet, nous allons étudier en détail cette étape qui donne du fil à retordre à bon nombre d’investisseurs.

Selon votre objectif, la stratégie financière à mettre en place n’est pas la même. Si vous souhaitez générer des revenus immédiats, il faudra veiller à adopter une stratégie visant à réduire au maximum le montant de la mensualité : maximiser la durée, négocier du report, négocier le taux et l'assurance. Tandis que dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, l’idée est réduire sur l’horizon de temps déterminé, le capital restant dû à la banque, de manière à maximiser le capital à la sortie de l’opération.

Le fait d'emprunter à la banque augmente la rentabilité globale grâce à l'effet de levier : utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement.

Votre chasseur expert est un véritable guide pour vous conseiller et vous mettre en relation avec nos partenaires bancaires, de manière à aller chercher les meilleures conditions en fonction de votre stratégie d’investissement.

Quelles sont les étapes de financement dans le processus d’achat ?

Étape 1 : Au démarrage de la recherche

Avant de commencer votre recherche, vous devez connaître le montant que vous comptez allouer à votre bien immobilier afin d’avoir une simulation de financement. Ce document est important et il est mieux de l’avoir avant vos visites de manière à pouvoir valoriser votre dossier et défendre une offre.

Sachez que le calcul du montage sera différent si vous achetez dans l’ancien ou dans le neuf, en passant par la loi Pinel par exemple.

Pour une simulation très précise, n’hésitez pas à calculer le montant des impôts générés par vos revenus locatifs.

Étape 2 : Après le compromis

Il faut bien comprendre que c’est uniquement à partir de la signature du compromis de vente que la banque peut officiellement enclencher le dossier de demande de prêt. C’est pourquoi une banque ne veut pas faire “d’accord de principe” avant le compromis, ce sont uniquement des plans de simulation de financement.

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Quels sont les critères d’obtention d’un prêt immobilier ?

Avant de s'engager et de décider ou non de vous accorder un crédit pour la somme demandée, la banque étudiera minutieusement votre dossier. Voici les paramètres que votre banque analysera.

Votre situation professionnelle

Ce n’est pas un secret : pour négocier un prêt immobilier, la situation professionnelle est l’élément le plus important. Des revenus élevés sont un avantage considérable, mais c’est surtout leur stabilité, un CDI par exemple, qui intéressera la banque.

Le montant de votre apport personnel

Le revenu n’est pas le seul indicateur d’un dossier solide ! L’apport personnel est la somme que vous fournissez vous-même à la banque pour compléter le capital du crédit. L’apport sert le plus souvent à financer le séquestre, “caution” de 10 % du prix du bien, au moment de la signature du compromis. Afin de rassurer la banque, il est préférable d’avoir un apport au moins égal à 10 % de la valeur du bien. Naturellement, plus votre apport sera élevé, plus votre dossier sera convaincant. On entend souvent qu’acheter un bien immobilier sans apport est possible. Mais cela signifie que vous n’allez pas forcément utiliser vos fonds dans le montage financier alors que vous en avez. Un emprunt de plus de 100 % est faisable oui, mais uniquement si vous avez de la trésorerie sur un compte. Les frais de notaire, à régler à l’acte authentique, sont souvent facilement inclus dans le prêt.

La bonne gestion de vos comptes, c'est-à-dire votre stabilité financière, est aussi un paramètre nécessaire pour avoir toutes les chances d’obtenir un crédit. Si ce n’est pas votre cas, vous devez prendre des mesures pour changer quelques habitudes au moins pendant les 3 mois précédant la demande de prêt.

On rappelle qu’il faut une épargne de sécurité dans tous les cas pour investir, car vous n'êtes pas à l'abri des aléas (travaux de copropriété, ballon d’eau chaude, etc.). L’épargne est donc nécessaire même si vous ne l’utilisez pas pour acheter un bien.

Votre taux d’endettement

Le taux d’endettement représente la part de vos revenus qui sera consacrée au remboursement de votre prêt. La plupart des établissements bancaires préféreront que vous ayez un taux d’endettement inférieur à 35 % (contre 33 % avant 2021). Essayez de diminuer vos crédits en cours si vous en avez (crédit à la consommation, ancien prêt travaux, etc.). C’est avec ce taux que la banque va calculer votre reste à vivre.

Votre reste à vivre

Le reste à vivre représente la somme qu’il vous restera après le paiement de vos charges. Il est obtenu en retirant de vos revenus l’ensemble de vos charges fixes. Le reste à vivre est idéal pour analyser le profil des ménages aisés qui, dans certains cas, peuvent bénéficier d'un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Quels sont les coûts annexes du crédit immobilier ?

Quand on parle du coût d’un prêt immobilier, on pense généralement aux intérêts bancaires. Pourtant, il existe d’autres frais à prendre en compte dans le calcul. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut non seulement le taux d’intérêt bancaire, mais aussi les éléments suivants :

Le taux de l’assurance

Lorsque vous demanderez un prêt à votre banque, celle-ci souhaitera que vous souscriviez un contrat d’assurance-crédit. Ce contrat inclut obligatoirement la garantie décès et la garantie maladie-invalidité. D’autres garanties peuvent être ajoutées, notamment pour vous couvrir en cas de perte d’emploi. Le taux de l’assurance emprunteur sera additionné à votre taux d’intérêt bancaire.

Les frais de dossier

Pour vous accorder un crédit immobilier, la banque devra monter un dossier. Aussi, dans de nombreux cas, vous payerez une somme en compensation. Le montant des frais de dossiers est généralement compris entre 500 € et 1 000 €. Certaines banques peuvent vous offrir ces frais de dossier.

Les frais de garantie

Également obligatoire, la garantie permet à la banque de se couvrir si vous ne pouvez plus rembourser les mensualités de votre projet locatif, et que votre situation n’est pas couverte par l’assurance. Deux garanties existent :

  • Les garanties personnelles, liées à une société de cautionnement ;
  • Les garanties réelles, comme le nantissement ou l’hypothèque.

Les frais varient en fonction du type de garantie choisi, en sachant que les garanties personnelles sont les plus coûteuses.

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La sécurisation de votre investissement

Un certain nombre d’informations sont nécessaires à connaître pour la sécurisation de votre investissement locatif. Mon Chasseur Immo a pour rôle de vous proposer les projets d'investissements les plus rentables, tout en vous sécurisant au mieux. C’est pourquoi nous vous conseillons toujours de :

  • Disposer d’un apport nécessaire pour couvrir les frais du compromis : acompte et frais administratifs.
  • Solder ou diminuer vos crédits en cours, hors autres prêts immobiliers.
  • Vérifiez vos capacités de remboursement.
  • Comprendre que le prix affiché d’un bien n’est pas le montant réel que vous allez dépenser.
  • Comprendre que les mensualités ne se réduisent pas au remboursement du prêt bancaire.
  • Disposer d’un montant “de secours” en cas d’appel de fond exceptionnel pour des travaux de copropriété ou de vacances locative.

A la différence d'une résidence principale, n’oubliez pas d’intégrer à votre business plan plusieurs frais qui seront à prendre en compte dans votre calcul, avec la mise en location :

  • Les charges non récupérables ;
  • Certains travaux du logement;
  • Les frais de gestion locative si vous comptez déléguer la gestion.

Comment négocier un prêt immobilier et avoir les meilleures conditions ?

En tant qu’expert, Mon Chasseur Immo est toujours à l’écoute des dernières actualités et vous conseille au mieux dans votre stratégie. Par exemple, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a allégé ses contraintes en matière de crédit immobilier : un taux de 35 % au lieu de 33 % d’endettement, un crédit qui vous engage sur 27 ans au lieu de 25 ans et plus de flexibilité sur les profils acquéreurs, ce qui est à prendre en considération dans le montage. Si les taux sont très bas, le taux d'un crédit investisseur est le plus souvent un peu plus élevé que celui d'un prêt pour l'achat d'une résidence principale.

Il est important de comprendre que si vous êtes bien accompagné, vous aurez connaissance de toutes les actions à mettre en place pour augmenter la rentabilité de votre projet locatif et ne pas perdre inutilement de l'argent. Ainsi, ce sont souvent les experts en immobilier qui en profitent, car les acquéreurs, sans accompagnement, n’ont pas tendance à connaître ces avantages. À titre d’exemple, nous pouvons citer :

  • La délégation d’assurance, qui permet aux acquéreurs de choisir les assurances de leur choix, sans être liés à celles proposées par l’organisme prêteur.

  • Accéder au meilleur taux
    Avec notre service, vous n’aurez pas besoin de faire le tour des banques ou de mettre en concurrence les différents courtiers . En effet, nous travaillons avec un écosystème de banques et de courtiers spécialisés en investissement locatif pour obtenir pour vous les meilleures conditions de financement.

  • Le report de crédit
    Si votre investissement locatif nécessite de gros travaux, il ne pourra pas tout de suite être loué. C’est une situation qui peut faire peur, car vous avez contracté un prêt bancaire censé commencer à la suite de l’acte authentique, ce qui impactera votre rentabilité. Pourtant, il existe une solution envisageable : le report d’échéance de prêt. D’une durée de 3, 6, 9 ou 12 mois, le crédit commence à être remboursé uniquement à la fin des travaux, c’est-à-dire au moment de la location de votre logement.

  • La mise en place d’un financement à 110 %.

  • Profiter du pouvoir de délégation des banques pour un bien dont le montant est inférieur à une certaine somme (validation votre dossier sans faire appel à sa hiérarchie).
négocier un prêt immo
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Conclusion

Pour conclure, le financement est un levier primordial qui conditionne la réussite de votre projet d’investissement locatif. Chez Mon Chasseur Immo, nous travaillons avec des courtiers et des banques en direct pour négocier pour vous les meilleures conditions en fonction de votre profil : taux d’intérêt, report en cas de travaux, financement à 110 %, délégation d’assurance, choix de l’organisme de caution, etc. Nos experts sont là pour vous apporter les solutions qui correspondent le mieux à vos besoins afin d’avoir le projet locatif le plus intéressant financièrement. Grâce à notre service, votre investissement locatif gagnera en rentabilité et en sérénité.

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