Sourcing du bien, visite et négociation

Etape la plus importante et chronophage de votre projet d’investissement, l’identification d’une opportunité est compliquée pour un particulier qui ne dispose pas d’un important réseau immobilier sur la ville.

Rechercher la meilleure opportunité

Chercher un investissement locatif n’est pas de tout repos et peut s’avérer très chronophage ; 160 heures en moyenne… Pour commencer, il faut savoir où trouver les annonces et calibrer correctement sa recherche en ligne pour ne pas passer à côté d’opportunités. Vous devez décrypter l’annonce en ligne afin de filtrer efficacement les alertes les plus pertinentes. C’est alors le moment de qualifier le bien au téléphone, en posant les bonnes questions pour ne pas visiter inutilement et calculer la rentabilité potentielle. Si le bien est un bon produit d’investissement, il ne restera pas longtemps sur le marché. Soyez donc persévérant, toujours en alerte et surtout, réactif !

Selon la localisation, la recherche peut s’avérer plus ou moins stressante, car les temporalités de réflexion ne sont pas identiques. Là où les marchés non tendus permettent des temps de pauses pour laisser l’esprit peser le pour et le contre, les marchés tendus demeurent rapides et agressifs.

Cette étape est donc clé pour :

  • Ne pas passer à côté d’une opportunité
  • Ne pas se déplacer inutilement en visite

Enfin, tout ça est à effectuer en un temps très court, car les meilleures opportunités ne restent pas longtemps sur le marché !

Avec Mon Chasseur Immo, accédez à la meilleure opportunité. Nos chasseurs experts disposent à la fois d’outils professionnels mais aussi d’un important réseau en local permettant d’identifier des opportunités auxquelles vous n’avez pas accès en temps que particulier et avec la plus grande réactivité !

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Qualifier un bien pour éviter les visites inutiles

Avant de connaître les questions pertinentes à poser pendant la visite, il est judicieux de la qualifier en amont. En effet, il serait dommage de perdre du temps avec une visite inutile. Pour cela, pensez à bien qualifier par téléphone le bien immobilier. De même, certaines interrogations ne dépendent pas de la visite et peuvent être levées rapidement.

Dans l’optique d’une négociation, il est important de poser des questions sur le contexte de la vente, mais aussi de connaître l’état de popularité du bien. Les vendeurs sont-ils pressés ? Est-ce qu’il y a déjà eu beaucoup de visites ? Des personnes sont-elles intéressées ? Des offres ont-elles été soumises ?

De même, n’oubliez pas d’interroger votre interlocuteur sur la gestion : si le bien est déjà loué, quel est le montant du loyer ? S'il est vide, mais loué auparavant, quel était le montant du loyer ? Avec l’adresse, il est possible d’avoir en amont le montant du loyer s’il est encadré. Enfin, pour la copropriété, demandez les charges et la taxe foncière, qui impactent directement votre rentabilité.

Notre chasseur expert est là pour qualifier efficacement les biens. Il va pouvoir récupérer toutes les informations clés et vous transmettre uniquement les biens en parfaite adéquation avec votre cahier des charges. Grace à notre application mobile et à notre espace client, vous êtes connecté en permanence à votre Chasseur Immo et pouvez interagir avec lui en temps réel. Chaque opportunité que vous recevez est d’abord qualifiée, géolocalisée, et livrée avec photos et rapport de rentabilité détaillé, de manière à ce que vous disposiez de l’ensemble des informations vous permettant de prendre une décision rapide et éclairée.

Visiter efficacement

En amont de la visite, si vous savez qu’il y a de la concurrence, préparez une offre d’achat afin de pouvoir vous positionner rapidement. De même, essayez de créer du lien avec l’agence ou le vendeur pour mettre toutes les chances de votre côté.

Si certains défauts ne sont donc pas rédhibitoires pour un investissement locatif, il faut tout de même en avoir conscience. En effet, cela peut impacter le turn-over ou le prix. Au contraire, analysez les qualités du bien, c’est ce que vous pourrez souligner dans l’annonce dans un deuxième temps. À savoir que certaines qualités peuvent majorer le prix des loyers encadrés, si encadrés. Même si cela ne concerne pas directement votre quotidien, c’est important de connaître parfaitement les qualités et défauts de son patrimoine, notamment pour la revente. De plus, essayez au maximum d’anticiper le budget travaux pour l’intégrer dans vos calculs.

Il ne faut pas négliger l’environnement général dans lequel est situé votre investissement locatif. Si la copropriété et l’appartement doivent être observés attentivement, soyez attentifs à la rue et au quartier. Portez notamment votre attention sur les nuisances potentielles (gare, aéroport, autoroute), les commodités (écoles, commerces, transport) et anticipez la transformation du quartier (nouvelles constructions, projets urbains à venir).

L’état de la copropriété impacte directement votre rentabilité. En effet, si l’immeuble est en parfait état, vous savez que vous n’aurez pas de dépenses tout de suite. Au contraire, vous pouvez vous retrouver piégé dans des travaux de ravalement conséquents si vous ne faites pas attention.

Si vous cherchez un immeuble de rapport, il faudra faire attention à des éléments spécifiques comme l’étude des surfaces, le cadastre, les nombres de compteurs EDF...

Votre chasseur expert vous accompagne à chaque visite en tant que tiers de confiance pour sécuriser votre parcours et défendre vos intérêts. Si jamais il perçoit le moindre risque, il étudiera le point avec attention et pourra également vous proposer une estimation de votre enveloppe travaux.

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Se positionner avec ou sans négociation

Sans visiter le bien, vous pouvez déjà avoir une idée sur l’estimation générale du bien afin d’avoir un ordre d’idée du juste prix à payer.

  • Déjà, le “bon prix” est celui que les acquéreurs sont prêts à payer. Il n’y a pas de bon prix “en soi”. Le prix de la demande s’avère donc être le principal indicateur d’un “bon prix”. En tant qu’investisseur, vous recherchez la meilleure rentabilité. En revanche, certains acquéreurs cherchent le coup de cœur sans calcul.

  • Le meilleur indicateur est d’aller étudier les prix des biens similaires à celui visité (prestation, surface et localisation équivalentes). Faites une recherche sur les portails et vous vous ferez rapidement une idée du bon prix. Cette démarche est d’autant plus nécessaire pour les maisons individuelles, qui ne s’évaluent pas au prix/m².

Acheter au meilleur prix sans risquer de perdre le bien, c’est bien tout l’art de votre chasseur immobilier ! Il est à vos côtés pour défendre vos intérêts et mettre en place la meilleure stratégie de négociation, là où l’agent immobilier, qui a pour client le vendeur, a pour objectif de vendre au prix le plus élevé.

Négocier, c’est avant tout mettre en place une stratégie, tout en se basant sur des arguments objectifs. Nombreux sont les acquéreurs qui utilisent des arguments “non recevables” pour un agent ou un vendeur.

  • Pour les travaux, si c’est une question de goût, et non une question de salubrité, ce n’est pas un bon argument.

  • Si vous avez repéré un défaut, demandez-vous toujours si ce problème est rare ou au contraire classique pour la zone où se situe le bien. Par exemple, si vous n’avez pas d’ascenseur, mais que le quartier est ancien avec une prédominance d’immeubles sans ascenseur, ce n’est pas un argument.

  • Sachez aussi que votre financement peut beaucoup jouer dans la négociation. En effet, si vous payez comptant par exemple et que vous pouvez acheter vite, un vendeur pourra favoriser une offre plus basse pour gagner en sécurité et en rapidité.

La négociation est un moment clé et très complexe. Le chasseur immobilier est là pour vous éviter ce stress supplémentaire et servir au mieux vos intérêts. Professionnel de la négociation, il saura exactement quel argument utiliser et c’est lui qui vous aidera à rédiger votre offre d’achat en ayant préalablement évaluer les marges de négociation.

Conclusion

Investir dans l’immobilier ancien est une activité chronophage, le temps de recherche est estimé à 160 heures environ, auxquelles il faut rajouter le temps consacré à la gestion des travaux, de l’ameublement, et de la gestion locative, ce qui fait grimper le compteur à plus de 350 heures pour un investissement en meublé comportant des travaux. Chez Mon Chasseur Immo, notre rôle est de diviser ce temps par dix tout en maximisant la qualité de votre opération en vous accompagnant sur les phases de travaux, d’ameublement, et de gestion locative.

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