Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

Si vous envisagez de concrétiser un projet immobilier à plusieurs, vous pouvez faire le choix d’investir en SCI (Société Civile Immobilière). Les avantages que l’on peut retirer de cette procédure d’achat sont nombreux. C’est notamment un bon moyen d’éviter le régime de l’indivision, de réduire les droits de succession ou de faciliter la transmission du patrimoine, par exemple. Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière et quelles sont les raisons d’acheter un bien immobilier en SCI ? Explications.

Qu’est-ce que la SCI en immobilier ?

La Société Civile Immobilière, aussi appelée SCI, réunit un groupe de minimum deux personnes qui s’unissent dans le but d’investir dans une demeure et d’en tirer profit. Dès lors que vous avez acheté un bien immobilier en SCI, c’est elle qui devient propriétaire du logement.

La SCI est, à proprement parler, une société. Elle nécessite l’établissement de statuts sociaux qui déterminent l’apport de chaque associé, requiert un nom commercial éventuel, un siège et un capital social. La société est administrée par un gérant qui assure sa gestion courante et est constituée d’un ou plusieurs associés, qui peuvent être votre conjoint, vos enfants, un partenaire d’affaires, etc. Ces derniers reçoivent des parts sociales en échange de leurs apports qui peuvent être en nature ou en numéraire. Ils perçoivent également des dividendes dans le cas où la SCI réaliserait des bénéfices.

Généralement, le but d’une SCI est de pouvoir générer des revenus locatifs des biens immobiliers dans lesquels vous avez investi sur de la longue durée. Il n’est pas possible de créer une SCI afin de simplement acheter et détenir des demeures dans le seul et unique objectif de les revendre. En effet, la SCI n’autorise aucune activité commerciale.

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Quelles sont les différentes possibilités pour acheter un bien immobilier en SCI  

Avant d’acheter une maison ou un appartement, il convient de choisir la forme de SCI que vous allez créer. Il existe, en effet, différentes SCI :

  • La SCI de location, parfaite si vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif ;
  • La SCI familiale, qui permet la gestion commune d’une propriété et de sa transmission ;
  • La SCI professionnelle, si vous êtes dirigeant d'entreprise, peut vous permettre d’optimiser votre fiscalité.

Quels sont les avantages d’investir par le biais d’une Société Civile Immobilière ?

Acheter un bien immobilier en SCI présente de multiples avantages, notamment en ce qui concerne la transmission ainsi que les droits de succession. Mais ce n’est pas tout ! Voici ses autres qualités.

Une capacité d’emprunt plus importante

Au minimum, vous serez deux personnes à composer la SCI. De ce fait, vos moyens financiers seront augmentés. La banque, en effet, se basera sur la capacité d’emprunt de chacun des associés afin de vous accorder le prêt immobilier. Cela vous offre davantage de possibilités, mais aussi l’option de vous orienter vers des biens plus onéreux.

Une fiscalité plus souple

D’un point de vue fiscal, les revenus fonciers obtenus à travers la SCI relèvent en principe de l’impôt sur le revenu. Cependant, les associés peuvent aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. En effet, le choix du régime fiscal a des conséquences sur l’imposition des revenus et la plus-value immobilière en cas de cession. Il convient de réaliser un comparatif des deux statuts avant de prendre sa décision.

D’ailleurs, notez que les frais de notaire sont également moindres en cas d’achat immobilier en SCI. Ils sont réduits à hauteur de 3 %, et ce, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien.

La répartition des charges et des coûts

Charges d’entretien, dépenses de travaux, paiement de la taxe d’habitation ou de la taxe foncière, acheter en SCI signifie également mutualiser les charges. Les frais d’acquisition et de gestion de la propriété sont répartis entre les différents associés.

La possibilité d’éviter le régime de l’indivision

Acquérir un bien en SCI permet d’échapper au régime de l’indivision. La maison ou l’appartement achetés appartiennent collectivement à l’ensemble des associés au prorata des quotes-parts décidées en amont. L’inconvénient de l’indivision est que toutes les décisions qui concernent l’habitation doivent être votées à l’unanimité. En fonction des relations, la situation peut parfois être délicate à gérer.

En revanche, en SCI, c’est le gérant nommé qui se charge des décisions de gestion courante. En ce qui concerne les problématiques plus importantes, une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire peut être organisée. Les associés se prononcent alors à une certaine majorité. Grâce aux dispositions légales et aux statuts, le fonctionnement général de la SCI, qui contourne le régime de l’indivision, n’est pas paralysé.

La responsabilité subsidiaire des associés

Dans le cas où la SCI serait endettée, les associés ne sont pas tenus de rembourser la dette personnellement. Dans un premier temps, c’est la responsabilité de la SCI qui est engagée. Notez également que la responsabilité des associés est indéfinie et non pas limitée à l’apport d’un associé dans le capital. Enfin, chacun est responsable des dettes de la SCI à hauteur de sa quote-part dans le capital.

La transmission du patrimoine immobilier

Acheter un bien immobilier en SCI, c’est aussi transmettre son patrimoine en payant moins de droits de mutation ou de succession. Tout cela est possible grâce aux abattements et au démembrement immobilier. Dans le cadre d’une SCI, en effet, vous cédez des parts sociales et non des biens. Elles bénéficient ainsi d’une décote en matière d’imposition. Les héritiers ne sont, de ce fait, pas soumis au régime de l’indivision.

En ce qui concerne le démembrement de la propriété, il vous offre la possibilité de donner la nue-propriété des parts sociales à vos héritiers tout en conservant l’usufruit. Ce n’est qu’à votre décès qu’ils deviennent pleinement propriétaires des parts sociales et ainsi des biens immobiliers acquis dans la SCI.

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Vous l’aurez compris, acheter un bien immobilier en SCI présente de nombreux avantages. Certes, cela demande de réaliser certaines formalités de constitution, de tenir une comptabilité sur l’activité de la société et de prévoir une convocation annuelle des associés lors d’une assemblée. Néanmoins, passées ces étapes, la SCI peut véritablement vous être favorable.

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