Les 10 meilleures villes où investir dans l’immobilier locatif en 2025

L’année 2025 s’annonce comme une période charnière pour les investisseurs immobiliers. Avec des taux d’intérêt stabilisés, une reprise progressive de la demande locative et des villes en pleine mutation, certaines localisations se démarquent clairement par leur potentiel de rentabilité et de valorisation. Voici le top 10 des villes les plus attractives pour investir dans l’immobilier locatif cette année.

1. Angers – Une valeur sûre pour les investisseurs prudents

Angers bénéficie d’une forte croissance démographique, soutenue par une population étudiante de plus de 40 000 personnes. La ville combine qualité de vie, dynamisme économique et prix encore abordables.

• Où investir : Quartier Saint-Serge (proche des universités), La Doutre (centre historique), Justices.
• Type de bien recommandé : Studio ou T2 pour les étudiants, T3 en colocation.
• Stratégie : Location meublée ou colocation courte durée.

➡ Ex. : Un T2 de 40 m² acheté 150 000 € peut se louer 650 €/mois en meublé, générant un rendement brut autour de 5 %.

2. Lille – Une métropole européenne stable et stratégique

Ville jeune, active et bien desservie, Lille attire une forte population d’étudiants et de jeunes actifs. La tension locative est réelle, en particulier dans les quartiers proches des grandes écoles et des universités.

• Où investir : Wazemmes, République-Beaux-Arts, Vieux-Lille, Hellemmes.
• Type de bien recommandé : Studio/T2, biens adaptés à la colocation.
• Stratégie : Colocation meublée, LMNP en centre-ville.

➡ Ex. : Une colocation de 3 chambres à Wazemmes peut générer plus de 1 500 € de loyers mensuels pour un bien acheté autour de 220 000 €.

3. Clermont-Ferrand – Une ville sous-estimée au rendement élevé

Encore méconnue des grands circuits d’investissement, Clermont-Ferrand propose des prix d’entrée bas et une demande locative forte, notamment grâce au secteur industriel et universitaire.

• Où investir : Centre-ville, Les Salins, Saint-Jacques, Montferrand.
• Type de bien recommandé : T2 à T4 pour familles ou colocation.
• Stratégie : Investissement en location longue durée ou en meublé étudiant.

➡ Ex. : Un T3 de 60 m² à 110 000 € dans le quartier Les Salins peut se louer 750 €/mois, avec une rentabilité brute de 8 %.

4. Rennes – Une métropole tech avec un solide potentiel patrimonial

Rennes attire à la fois étudiants, jeunes actifs et cadres du numérique. L’arrivée de nouveaux sièges d’entreprises et le dynamisme du bassin d’emploi renforcent la demande locative.

• Où investir : Villejean (étudiants), Thabor-Saint-Hélier (valorisation patrimoniale), Beauregard.
• Type de bien recommandé : T1 et T2 pour la location meublée.
• Stratégie : LMNP ou location étudiante.

➡ Ex. : Un studio à Villejean acheté 120 000 € peut se louer 550 €/mois, avec une vacance faible.

5. Montpellier – Une ville jeune et rentable au sud

Montpellier bénéficie d’une croissance rapide, d’un ensoleillement attractif et d’une forte population étudiante. La demande est dynamique sur les petites surfaces comme sur la colocation.

• Où investir : Hôpitaux-Facultés, Port Marianne, Écusson, Antigone.
• Type de bien recommandé : Studio, T2, colocation de T4.
• Stratégie : LMNP, colocation meublée.

➡ Ex. : Un T4 dans le quartier Hôpitaux-Facultés, acheté 240 000 €, peut se louer en colocation à plus de 1 700 €/mois.

6. Metz – Le pari de l’Est et des frontaliers

Avec un accès rapide au Luxembourg, Metz attire de nombreux frontaliers en quête de loyers plus abordables. La ville développe également ses infrastructures urbaines et ses zones tertiaires.

• Où investir : Quartier Impérial, Plantières, Sablon.
• Type de bien recommandé : T2 ou T3 avec bon confort thermique.
• Stratégie : Location nue ou meublée pour actifs.

➡ Ex. : Un T3 de 65 m² acheté 140 000 € peut se louer 850 €/mois, avec une bonne perspective de revente.

7. Tours – Ville équilibrée entre accessibilité et demande stable

Tours est une ville à taille humaine, bien reliée à Paris, avec une forte population étudiante et un tissu économique solide. Le marché y est équilibré et peu spéculatif.

• Où investir : Prébendes, Cathédrale, Velpeau.
• Type de bien recommandé : Studio et T2 en centre-ville.
• Stratégie : Location meublée ou colocation courte durée.

➡ Ex. : Un T2 de 40 m² dans le quartier Velpeau peut se louer 700 € pour un prix d’achat de 140 000 €.

8. Nîmes – Rentabilité forte dans le sud

Souvent dans l’ombre de Montpellier, Nîmes propose des prix très attractifs et une belle demande locative, notamment dans les petites surfaces proches du centre ou de la gare.

• Où investir : Quartier Jean-Jaurès, Montaury, Carnot.
• Type de bien recommandé : T1/T2 pour étudiants ou actifs.
• Stratégie : Location meublée ou colocation.

➡ Ex. : Un T1 de 30 m² à 75 000 € peut générer un loyer mensuel de 500 €, soit près de 8 % de rendement brut.

9. Brest – Dynamisme portuaire et rentabilité attractive

Ville portuaire en pleine évolution, Brest séduit par ses projets de développement urbain et son attractivité croissante auprès des étudiants, des actifs et des familles. Les prix immobiliers restent abordables, offrant des opportunités de rendements élevés face à des loyers compétitifs.

• Où investir : Centre-ville, Bellevue, Saint-Marc
• Type de bien recommandé : Studio, T3 pour colocation.
• Stratégie : Meublé longue durée ou courte durée.

➡ Ex. : Un T3 de 60 m² acheté 100 000 € dans le quartier Bellevue peut générer 820 € de loyer mensuel, soit environ 10 % de rentabilité brute.

10. Saint-Étienne – Prix bas et très forte rentabilité

Saint-Étienne est la ville la plus accessible pour les petits budgets. Le prix au m² y est l’un des plus bas de France, avec une forte demande en logement étudiant et social.

• Où investir : Centre-ville, Carnot, Bergson, La Métare.
• Type de bien recommandé : Studio ou T3 pour colocation.
• Stratégie : Meublé étudiant, location à haut rendement.

➡ Ex. : Un T3 de 70 m² acheté 70 000 € peut se louer 750 € en colocation, avec plus de 12 % de rentabilité brute.

L’année 2025 confirme le potentiel des villes dynamiques de taille moyenne, où la rentabilité est souvent supérieure à celle des grandes métropoles. Le choix de la ville dépendra de vos objectifs : recherche de rendement, valorisation à long terme, ou transmission patrimoniale. Il est essentiel de bien analyser le quartier, le profil des locataires et la fiscalité la plus adaptée à votre projet.

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