Top 10 des villes françaises avec une rentabilité brute supérieure à 6 % en 2025

L’année 2025 marque un retour en force de l’investissement locatif en France, notamment dans les villes de taille moyenne où le rapport entre prix d’achat et loyers atteint des niveaux très intéressants. Voici notre sélection des 10 villes les plus rentables, analysées et détaillées pour vous aider à faire les bons choix.

1. Mulhouse (Haut-Rhin) – 11,3 %

Mulhouse est l’un des marchés les plus attractifs de France pour les investisseurs à la recherche de rentabilité. Avec un prix moyen au m² autour de 1 377 € et des loyers moyens à 13 €/m², la ville affiche une rentabilité brute spectaculaire de 11,3 %. Cette performance s’explique par une demande locative soutenue, nourrie par une population jeune, une forte présence étudiante et surtout, la proximité avec la Suisse et l’Allemagne.

Située à un carrefour stratégique entre Bâle et Fribourg, Mulhouse attire de nombreux frontaliers et actifs en mobilité. L’aéroport EuroAirport n’est qu’à quelques kilomètres, tout comme les zones d’activités transfrontalières. Les quartiers comme Bourtzwiller, Drouot ou les Coteaux offrent des opportunités à bas prix, souvent avec un bon potentiel de revalorisation. Pour un investisseur, Mulhouse permet souvent de s’autofinancer dès la première année.

2. Saint-Étienne (Loire) – 10,0 %

Saint-Étienne reste une référence pour les investisseurs. Avec un prix au m² qui dépasse à peine les 1 100 €, il est possible d’acheter un T2 pour moins de 50 000 €. La ville attire par ses prix d’entrée bas, sa population étudiante importante et un renouveau urbain porté par la culture et le design.

Les quartiers comme Crêt-de-Roc, Centre-ville ou Bellevue offrent un bon compromis entre accessibilité et demande. La proximité avec Lyon (moins d’une heure) et les efforts de rénovation font de Saint-Étienne une cible pour qui veut maximiser son rendement sans exploser son budget d’achat.

3. Châlons-en-Champagne (Marne) – 8,5 %

Encore peu connue du grand public, Châlons-en-Champagne attire de plus en plus d’investisseurs avertis. Avec un prix moyen au m² autour de 1 800 € et des loyers solides (12,7 €/m²), la ville atteint une rentabilité brute de 8,5 % en moyenne. Et surtout, l’investissement y est souvent autofinançable avec peu ou pas d’apport.

Préfecture stable et paisible, Châlons attire les fonctionnaires, jeunes actifs et familles en quête d’un bon cadre de vie. Les quartiers Saint-Jean, Chanzy ou le Centre-ville combinent accessibilité, tranquillité et demande locative constante.

4. Limoges (Haute-Vienne) – 8,4 %

Ville étudiante par excellence, Limoges attire une population jeune, mobile, et à la recherche de logements abordables. Avec un prix moyen au m² de 1 600 € et des loyers à plus de 11 €/m², la rentabilité brute atteint 8,4 %, avec un risque de vacance locative très faible.

Grâce à son dynamisme culturel, sa desserte ferroviaire efficace et ses quartiers vivants comme Montjovis ou Université, Limoges coche toutes les cases d’un bon placement locatif, notamment en meublé LMNP pour étudiant.

5. Niort (Deux-Sèvres) – 8,0 %

Capitale de l’assurance et deuxième centre financier de France après Paris, Niort offre une stabilité économique rare pour une ville de cette taille. Avec un prix d’achat moyen de 1 881 €/m² et des loyers solides à 12,5 €/m², la rentabilité s’élève à 8 %, ce qui est remarquable pour une ville de l’ouest.

Les quartiers de la Gare, Clou-Bouchet ou encore Champommier sont très recherchés par les jeunes actifs. L’attractivité locale couplée à des prix encore accessibles rend Niort particulièrement intéressant pour un investisseur qui cherche à diversifier géographiquement.

6. Évry (Essonne) – 7,6 %

Située dans l’agglomération Grand Paris Sud, Évry est une ville jeune, dynamique et universitaire. Bien que le prix moyen au m² soit plus élevé (2 500 €), la forte tension locative et des loyers atteignant 15,8 €/m² assurent une rentabilité brute de 7,6 %.

Avec ses campus, ses infrastructures modernes et sa proximité avec Paris via le RER D, Évry attire les étudiants et jeunes actifs. Les quartiers comme Bras de Fer, Centre-ville ou Parc aux Lièvres offrent des opportunités en colocation meublée à fort rendement.

7. Le Mans (Sarthe) – 7,1 %

Le Mans bénéficie d’une belle dynamique immobilière grâce à sa desserte TGV avec Paris (moins d’1h) et à son statut de ville étudiante. Avec un prix moyen de 1 891 €/m² et des loyers à 11,2 €/m², on atteint une rentabilité brute de 7,1 %.

Le centre, les secteurs Université et Préfecture, ou encore les Gares Sud, sont propices à des locations meublées ou saisonnières. L'investisseur y trouvera un bon rapport qualité/prix et une tension locative équilibrée.

8. Reims (Marne) – 7,0 %

Située à moins de 45 minutes de Paris en TGV, Reims séduit par son attractivité économique et touristique. Les prix immobiliers y restent raisonnables (2 600 €/m²) face à des loyers moyens de 15,2 €/m². Résultat : une rentabilité brute solide de 7,0 %.

La demande est portée par les étudiants, les jeunes actifs et les touristes. Les quartiers Saint-Remi, Cernay et Wilson combinent dynamisme et valorisation patrimoniale.

9. Metz (Moselle) – 6,9 %

Ville universitaire et culturelle, Metz est aussi bien reliée à Paris qu’au Luxembourg, ce qui attire une population mixte : étudiants, actifs transfrontaliers, familles. Le prix d’achat moyen de 2 275 € et des loyers à 13 €/m² permettent une rentabilité brute de 6,9 %.

Les secteurs prisés pour investir incluent Plantières, Amphithéâtre ou Devant-les-Ponts. Le marché locatif y est fluide et la valorisation à long terme reste un atout.

10. Perpignan (Pyrénées-Orientales) – 6,9 %

Avec son climat méditerranéen, ses prix bas (1 923 €/m²) et ses loyers à 11 €/m², Perpignan combine qualité de vie et rentabilité. La ville affiche une rentabilité brute moyenne de 6,9 %, avec un bon potentiel sur le marché de la location saisonnière ou étudiante.

Les quartiers du Centre historique, Saint-Martin et proches de l'Université sont particulièrement adaptés à l'investissement en meublé. Attention cependant à bien sélectionner l’immeuble et la copropriété.

En 2025, des villes comme Mulhouse, Saint-Étienne ou Limoges tirent leur épingle du jeu grâce à des prix d’achat encore très abordables combinés à une forte demande locative. Pour optimiser votre investissement, pensez à adapter votre stratégie à chaque ville : meublé, colocation, location saisonnière… et n’oubliez pas d’optimiser votre fiscalité.