par Pauline Anoupe

Budget immobilier : Combien de m2 selon la ville avec 240000 €

Vous êtes investisseur avec un budget de 240 000 € et vous ne savez pas dans quel type de bien investir ? Vous trouverez dans cet article les différentes stratégies à mettre en place avec ce type de budget

Combien de m2 selon la ville avec 240 000 €
Combien de m2 selon la ville avec 240 000 €

Vous êtes investisseur avec un budget de 240 000 € et vous ne savez pas dans quel type de bien investir ? Vous trouverez dans cet article les différentes stratégies à mettre en place avec ce type de budget

À chaque investisseur son objectif

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, la première question à se poser est de définir son profil investisseur (découvrez votre profil sur l'article "quel type d'investisseur êtes-vous ?"). En effet, il existe trois profils d’investisseurs : patrimonial, équilibré ou haut rendement. Les projets qui en découlent sont très différents d’un profil à un autre, avec un rapport risque/rendement bien spécifique à chacun.

    • L’investisseur patrimonial souhaite “placer” son argent et se constituer un patrimoine immobilier qui va se valoriser dans le temps de manière sécurisée grâce à un marché locatif de très bonne qualité. Ainsi, le risque est faible mais la rentabilité aussi ;
    • L’investisseur équilibré souhaite un niveau de rentabilité supérieur aux autres produits d’épargne (Livrets, PEA, Assurances vie), avec un risque modéré ;
    • L’investisseur Haut Rendement souhaite obtenir un très fort niveau de rentabilité chaque mois, impliquant un certain niveau de risque. 

Le financement pour un investisseur

Rappelons que les taux d’emprunt sont toujours très bas et qu’il vaut mieux emprunter un maximum plutôt que d’utiliser la totalité de son épargne. Pour obtenir le meilleur crédit immobilier, n’hésitez pas à passer par un courtier. A la suite de l’analyse de votre situation et de vos revenus, ce dernier pourra calculer votre capacité d’emprunt et évaluera vos mensualités nécessaires à votre acquisition.

Même si c’est un investissement locatif, il est judicieux d’avoir la durée du prêt la plus longue possible, comme pour l’achat de la résidence principale. Votre apport personnel doit être de 10 % minimum du crédit, mais le mieux est d’avoir 5 % du prix en réserve en cas d’aléas, pour couvrir des charges de copropriété ou compenser le loyer manquant si votre logement est vacant quelque temps.

Au-delà du taux d’endettement, il ne faut pas oublier de prendre en compte les frais de notaire, le coût de l’assurance emprunteur mais aussi les intérêts du prêt immobilier dans le calcul de votre rentabilité.

Quel bien immobilier acheter avec 240 000 € pour un investisseur patrimonial ?

Pour un investissement locatif sécurisé, les villes de Bordeaux ou de Lyon sont de bons exemples. En effet, en visant les quartiers centraux très demandés, il est possible d’acheter un T2 de 52m² dans le centre de Nantes ou un 43m² à Bordeaux. À Paris, vous pourrez acquérir un studio de 20m².

Ces trois villes sont des marchés immobiliers tendus concernant ces surfaces. Vous n’aurez donc pas de questions à vous poser sur la revente, qui sera très rapide. Selon vos objectifs et votre fiscalité, vous pouvez envisager la location vide ou meublé, en LMNP.

Ces opérations permettent de constituer un patrimoine mais ne vous attendez pas à un rendement exceptionnel : pas plus de 5 %. Si les loyers ne sont pas encore encadrés dans toutes les grandes agglomérations, il faut envisager ce cas de figure pour l’avenir.

Pour ce type d’achat, un chasseur immobilier vous apporte la réactivité nécessaire à la réalisation de ce projet. Si la négociation n’est pas forcément au rendez-vous pour ce type de projet, les biens immobiliers de ce type se vendent très rapidement et il est facile de passer à côté de l’achat par manque de réactivité. De même, il faut savoir se positionner très rapidement.

Quel bien immobilier acheter avec 240 000 € pour un investisseur équilibré ?

Si vous souhaitez obtenir une meilleure rentabilité que le cas précédent, il est judicieux de viser la périphérie des grandes agglomérations et l’hypercentre des villes moyennes. Vous pouvez par exemple acquérir un petit immeuble de rapport de 120m² à Nîmes pour un prix au m2 intéressant afin d’en faire deux studios de 25m² et un T2 de 40m².

Sinon, si vous préférez rester dans la région parisienne, vous pouvez prétendre à un 50m² à Sartrouville ou un 40m² à Colombes. Ces deux villes de banlieues sont très accessibles en termes de transports et commodités. Il n’est pas ici question de villes qui n’ont pas encore de transport en commun, ce qu’on retrouvera dans le profil immobilier haut rendement. Les risques sont ici limités.

La rentabilité de ce type d'investissement immobilier ne dépasse pas les 7 % en général mais demeure plus intéressant financièrement que le premier investissement. Par contre, la liquidité des biens est moins prévisible, le marché moins tendu et il se peut que la revente ne soit pas aussi évidente que le premier cas. Comme pour le cas précédent, vous pouvez louer en LMNP ou à vide, selon votre fiscalité et vos objectifs de rendement locatif. 

Pour ce type d’achat, l’intérêt d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier réside dans le choix de la ville où implanter votre achat. Afin d’établir un bon équilibre entre risque et rendement, dans un contexte immobilier en perpétuel changement, il est toujours mieux de ne pas se tromper. Le choix est vaste et il faut faire attention aux villes qui, malgré leur proximité aux grandes agglomérations, ne sont pas toujours à la hauteur de nos attentes ou adéquate pour optimiser votre budget immobilier.

Quel bien immobilier acheter avec 240 000 € pour un investisseur haut rendement ?

Ce troisième type d’investissement immobilier est bien plus différent que les deux premiers car les usages des biens ne sont pas tout à fait les mêmes. La colocation ou les locations de courtes durées sont très rentables. C’est la périphérie des grandes agglomérations et des villes moyennes qui sont à privilégier.

En ce qui concerne la région parisienne, vous pouvez par exemple transformer un 65m² ancien en colocation à Aubervilliers, une des villes encore très abordable à la lisière de Paris, qui a un bel avenir devant elle. Sinon, si vous souhaitez avoir une plus grande surface et acheter une maison pour la colocation, on peut penser à des villes du très grand Paris, où les prochaines lignes de métro s’implantent peu à peu. À 10 ans, le potentiel de valorisation immobilière de ces villes est très intéressant.

La rentabilité attendue peut s’approcher des 10 % pour ce type de stratégie. Par contre, ce n’est pas sans risque, notamment en cas de revente très rapide car le marché est ici assez lent car pas encore réellement recherché. Attention avec les locations courte durée, qui deviennent à risque avec le temps car de nombreuses régions veulent lutter contre les investisseurs dont les appartements sont exclusivement consacrés à la location touristique.

Si vous visez ce type d’investissement, un accompagnement peut réellement vous soulager, particulièrement sur le plan du stress. En effet, étant donné le niveau de risque de ce type d’opération, il ne vaut mieux pas se tromper. Si la transaction est bien menée, au contraire, vous aurez une excellente rentabilité.

Comme nous pouvons l’observer, il n’existe pas de profil d’investisseur plus intéressant qu’un autre. Les avantages et les inconvénients sont différents et le choix dépend de vos objectifs et de l’équilibre recherché entre risque et rendement.

Gagner en rentabilité en rénovant un logement énergivore

Depuis le 20 juillet dernier, la loi climat et résilience a été adopté. Les conséquences sont assez simples : si le DPE du logement est mauvais ( E,F ou G), les propriétaires n’auront plus le droit de le louer.

La mise en place de cette règle n’est pas immédiate car la date d’effectivité dépend de la lettre: 2025 pour G,2028 pour E et 2034 pour E. A moins donc de procéder à des travaux de rénovation pour améliorer le logement, l’investissement dans une passoire thermique doit être murement réfléchi.

Depuis juillet 2021, la “valeur verte” du logement influe sur le prix bien plus qu’auparavant. Les biens dits “énergivores” sont décotés alors que les biens classés A ou B se vendent plus chers.

Ainsi, si après chiffrage des travaux à effectuer pour améliorer l’efficience énergétique, la rentabilité est toujours intéressante avec un dispositif fiscal adapté. En effet, il n’est pas impossible de trouver une bonne affaire adaptée à votre budget dans les biens passoires thermique car avec une bonne sélection des biens vous profitez d'avantages fiscaux et d'une réduction d'impôts. 

Investir sans stress dans un projet qui vous correspond

Depuis la crise sanitaire, le marché immobilier français s’est transformé. Des zones sont saturées, d’autres très demandées. Les lois évoluent, que ce soit sur la limitation des locations de courte durée, sur l’objectif énergétique ou encore l’encadrement des loyers.

La fiscalité, de son côté, évolue aussi d’année en année. Un chasseur immobilier, expert du marché local, sera vous guider pour vous trouver le bien qui correspond au mieux à vos objectifs.

Vous souhaitez en savoir davantage sur les services de Mon Chasseur Immo ? N’attendez plus, et contactez nos  conseillers dès maintenant pour vous renseigner sur votre projet d'investissement immobilier (RDV gratuit et sans engagement). 

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