Quel type d'investisseur immobilier êtes-vous ?

Au moment de passer à l’action et de réaliser un investissement immobilier, il est essentiel de connaitre son profil d’investisseur, afin de pouvoir se fixer un objectif cohérent et de s’y tenir !

Introduction : se fixer un objectif conforme à sa stratégie d’investisseur immobilier

Avant de découvrir quel est votre profil d’investisseur immobilier, il est important de prendre conscience de la balance risk/reward. Elle matérialise la corrélation entre le niveau de rentabilité et le degré de sécurité de votre investissement immobilier.

Si par exemple vous visez un très fort niveau de rentabilité (plus de 10 %), vous allez probablement devoir prendre un risque sur la sectorisation (ville de petite taille, quartier périphérique populaire), sur la nature du montage (location courte durée, colocation, location meublée), ou sur le type de bien (travaux importants, appartement des années 70, copropriété en état moyen), ce qui aura des conséquences directes sur la sécurité de votre investissement immobilier (potentiel limité de valorisation dans le temps, devenir de la ville ou du quartier incertain, risque réglementaire lié au montage, risque de vacance locative).

A contrario, si votre optique est de sécuriser au maximum votre investissement immobilier et de viser une bon potentiel de valorisation dans le temps, il vaudra mieux cibler un bien classique dans une grande agglomération offrant un marché locatif ultra tendu et un marché immobilier en constante augmentation soutenu par une forte demande et des bassins d’emplois consistants mais ce choix se fera forcément avec un niveau de rentabilité plus contenu.

Une fois cette notion de balance risk-reward bien maitrisée, vous détenez la mécanique fondamentale qui vous permettra de bien investir. Découvrons les quatre grands profils d’investisseurs.

L’investisseur Patrimonial : Investir sur le long terme

L’objectif d’un investisseur immobilier patrimonial est de sécuriser sur une horizon long terme, une somme d’argent qui va se valoriser et ainsi faire grossir au fil des ans le montant du patrimoine détenu.

La clé d’un investissement immobilier patrimonial résidant dans la capacité à pérenniser l’investissement sur un horizon de temps allant de 10 à 25 ans, on ciblera prioritairement des grandes villes avec de bons potentiels de développement, des biens d’un certain standing, des emplacements irréprochables avec des prix élevés, et donc des rentabilités moyennes comprises entre 2,5 et 4 % (facilité à louer à des profils de locataires fiables).

A titre d’exemple, le marché Lyonnais a progressé de plus de 55% sur les dix dernières années, ce qui fait qu’un investissement immobilier de 300k€ réalisé en 2011 vaudrait en 2021 plus de 465k€, soit une confortable valorisation du patrimoine de 5,5% par an sur 10 ans.

L’investisseur Haut Rendement : Investir sur le court terme

L’objectif d’un investisseur immobilier Haut Rendement est de dégager une rentabilité immédiate de très haut niveau (10%), avec une vision orientée court terme. Pour se faire il va s’appuyer sur plusieurs leviers et acceptera un niveau de risque beaucoup plus élevé :

• Réaliser un montage spécifique de manière à décupler le niveau de loyer (colocation, courte durée, location en meublée)
• Cibler un secteur détendu (ville moyenne ou quartiers en devenir en périphérie d’une grande agglomération) pour effectuer une meilleure opération sur le foncier
• Etaler son financement sur la plus grande horizon de temps possible (25 ans), pour réduire le montant de sa mensualité et favoriser le cash-flow
• Cibler un bien comportant d’importants travaux afin de mieux négocier le prix d’achat.

A titre d’exemple, un montage en colocation sur Montpellier, peut produire une rentabilité de l’ordre de 10% à condition de réaliser d’importants travaux d’agencement, de cibler un bien type année 50-70 dans un quartier périphérique et d’avoir une aversion au risque plus importante.

L’investisseur Classique : Investir sur le moyen terme

L’investisseur immobilier classique a quant à lui une démarche plus équilibrée en visant à la fois une rentabilité moyenne, un risque maitrisé, et un bon potentiel de valorisation dans le temps. L’ensemble des curseurs étants réglés sur le médian, il s’agit du type d’investissement immobilier offrant le meilleur équilibre.

L’investissement dans un studio en hypercentre dans une grande agglomération (ou à proximité des points d’intérêts en périphérie) représente l’exemple typique combinant une rentabilité de l’ordre de 4%, un marché locatif tendu, et un potentiel de valorisation de l’ordre d’1% par an.

L’investisseur Défiscalisation : Investir sur le court terme 

L’objectif de ce profil d’investisseur immobilier est de réduire la pression fiscale qui pèse sur son foyer en utilisant l’un des nombreux dispositifs existants dans l’immobilier ancien (LMNP, Déficit Foncier, Denormandie, …). Il aura le choix entre deux leviers différents que sont :

• La réduction directe d’impôt : En utilisant par exemple le dispositif Denormandie (équivalent au dispositif Pinel mais dans l’ancien) qui consiste à investir dans l’une des 222 villes ayant signé une opération de revitalisation du centre-ville (dite ORT), et en effectuant des travaux de rénovation énergétique pour 25% de l’enveloppe totale, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction directe d’impôts pouvant atteindre 63’000 euros sur 12 ans, soit 5’250 euros de réduction par an.
• La neutralisation et l’optimisation de l’impôt : En utilisant par exemple le dispositif de la location meublée non professionnelle au régime réel, l’investisseur pourra venir neutraliser totalement l’assiette d’imposition de son investissement locatif sur plusieurs années, grâce à la déduction de l’ensemble des charges d’exploitation et grâce au levier de l’amortissement.

Quel que soit le levier choisi (réduction ou déduction), l’intérêt de ce type d’investissement repose sur sa capacité à alléger l’impôt en contrepartie d’une rentabilité moyenne qui reste modérée, de l’ordre de 3%.

Conclusion

En conclusion, l’une des premières questions à laquelle l’investisseur immobilier devra répondre avant d’entreprendre son projet d’investissement est d’identifier quel est son profil d’investisseur de manière à se fixer en objectif précis et quantifié auquel il devra se conformer en écartant au maximum les considérations plus émotionnelles (projection dans le bien par exemple) qui ont tendance à parasiter le rendement !

Pour se faire, l’accompagnement d’un chasseur immobilier est fortement recommandé de manière à bien cadrer votre projet d’achat immobilier et vous assurer de tirer le meilleur parti de votre opération grâce à un professionnel qui maitrisera l’ensemble des leviers permettant de tirer la quintessence de votre investissement (et en extraire le maximum de revenus) en vous conseillant sur la stratégie, la détection d’opportunité, la négociation, la fiscalité, le montage du financement (report de crédit, négociation du meilleur taux), les travaux, l’ameublement et la gestion locative.

Pour être sûr d’effectuer le bon choix sur un logement, et de l’acheter au bon prix, rien ne vaut un accompagnement objectif. Depuis la création de Mon Chasseur Immo, nous délivrons des conseils précieux à nos clients, acheteurs résidentiels comme investisseurs.