Signer un compromis de vente

L’achat d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis de vente, qui scelle l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur les conditions de la transaction. Ainsi, cet avant-contrat constitue l’étape intermédiaire avant la signature de l’acte de vente. Dans cet article, découvrez tout ce que vous devez savoir pour signer le compromis de vente.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente et quel est son rôle ?

Le compromis de vente est un avant-contrat conclu entre le vendeur et l’acquéreur. Pour rappeler rapidement le processus d’achat, si un bien vous plaît, vous rédigez une offre d’achat pour vous positionner (voir article). Si l’offre est acceptée, s'ensuit le compromis de vente puis, dans un second temps, l’acte de vente pour la remise des clés.

Le compromis de vente marque l’accord des deux parties sur le prix et sur les conditions de la vente, et intègre les conditions suspensives si besoin. Ayant une valeur légale, ce document est un engagement pour les deux parties, se devant de réaliser la transaction sous un délai défini.

Quand signe-t-on un compromis de vente ?

Lorsqu’un vendeur accepte de vendre son bien à un acheteur, c’est-à-dire quand il accepte l’offre d’achat, le compromis de vente est alors signé. Le délai entre l’offre acceptée et le compromis peut varier entre une semaine et un mois. En effet, cette période correspond à l’étude des documents, à la rédaction du compromis de vente et à la constitution du dossier, comprenant un certain nombre de documents obligatoires. La finalisation rapide du compromis dépend donc de la réactivité des notaires, du syndic, du vendeur et de l’acquéreur à fournir toutes les pièces nécessaires (diagnostics, titres de propriété, etc.).

signature_compromis_de_vente
versement_acompte

Comment sécuriser son achat ?

Le moment entre l’offre accepté et le compromis est très important. Ce laps de temps permet d’étudier tous les documents avant de signer la première signature officielle de la vente. Si les 10 jours de rétractation légaux qui font suite au compromis sont faits pour cela, c’est tout de même plus reposant d’arriver à la signature en toute connaissance de cause.

Sachez que les notaires traitent beaucoup de dossiers et ne visitent pas les biens. Ils ne connaissent donc ni l’état de la copropriété, ni le bien. Le mieux est donc de lire les documents et d’envoyer une liste de questions à votre notaire. C’est ainsi qu’il vous revient d'aiguiller le notaire sur ce qu’il doit regarder plus particulièrement.

Voici la liste des documents à récupérer et à étudier :

  • Les diagnostics ;
  • La taxe foncière ;
  • Les plans  (le vendeur ne les a pas toujours) ;
  • Le PLU (si maison avec projet d’agrandissement) ;
  • Le cadastre pour une maison ;
  • Le certificat de conformité du réseau d’assainissement pour les maisons (à la charge du vendeur, doit dater de moins de 3 ans mais spécifique selon la ville).
  • Les 3 derniers PV d’AG si c'est un appartement. Une fois par an, les copropriétaires se rassemblent en “assemblée générale”. Le compte rendu de cette assemblée s’appelle un procès-verbal d’assemblée générale (“PV d’AG”). Ces documents permettent de donner l’ambiance de la vie de la copropriété.
  • Les appels de fonds pour connaître les charges et les tantièmes (pour un appartement).

Le chasseur immobilier a un rôle clé à ce moment de la vente. En effet, ces documents contiennent des informations précieuses, mais la lecture peut s’avérer complexe si personne ne vous explique comment les parcourir. Lire attentivement les documents et rédiger une synthèse font partie de ses missions. Le chasseur jouera aussi un rôle d’intermédiaire entre tous les interlocuteurs pour gérer au mieux votre dossier.

Où signe-t-on le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut se signer en agence ou chez le notaire. Si vous avez le choix, préférez le notaire pour un dossier plus sécurisé.

Même si l’agence immobilière peut s’occuper de la rédaction du compromis, nous vous conseillons vivement de le faire relire en amont par votre notaire. En effet, notre expérience nous a montré que les agents immobiliers ne vérifient pas toujours avec attention les pièces obligatoires, ce qui peut retarder le dossier très fortement ou vous insécuriser.


Comment se déroule la signature d’un compromis de vente ?

Le jour de la signature, le notaire - ou l’agent immobilier - réunit les parties, et effectue la lecture du compromis. Si besoin, il peut expliquer les termes juridiques. Après cela, le vendeur et l’acheteur potentiel procèdent à la signature du compromis. Chaque partie disposera d’un original.

Il est évidemment possible de gérer le compromis à distance, à l’aide d’une procuration.

Comment fonctionne le versement de l’acompte lors de la signature ?

Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur doit généralement verser un acompte (séquestre) compris entre 5 % et 10 % de la valeur du bien. Il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais d’un usage très répandu, car cette somme constitue une véritable garantie pour le vendeur. En plus de s’assurer de la bonne foi de l’acheteur, l’acompte lui permet de vérifier la solvabilité de la personne.

Bien évidemment, une fois l’acte de vente définitif conclu, le montant de l’acompte sera déduit du prix de vente. De même, si vous décidez de vous rétracter dans les 10 jours suivant la signature du contrat, l’acompte devra vous être restitué. Ceci dit, si vous vous rétractez plus tard, l’acompte pourra être conservé par le vendeur, en guise de contrepartie.

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délai de rétractation

Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?

En principe, un compromis de vente engage les deux parties à procéder à la transaction immobilière. C’est pourquoi la signature de ce contrat ne doit pas être prise à la légère. Toutefois, dans la pratique, il est toujours possible de se rétracter et d’annuler le compromis.

Le délai de rétractation

En effet, après la signature du compromis de vente, tout acheteur particulier non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours (loi Macron du 8 août 2015). Durant celui-ci, vous pourrez annuler la transaction sans avoir besoin d’en expliquer le motif, et sans aucune pénalité. Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie pas de ce droit. En revanche, si vous décidez de vous rétracter après le délai, vous devrez payer des dommages et intérêts au vendeur.

Notez que le délai de rétractation s’applique uniquement à l’acheteur du bien. Le vendeur, pour sa part, est obligé de procéder à la vente.

Les conditions suspensives

Vérifiez bien que les conditions ou clauses suspensives coïncident avec ce qui était prévu en amont. 

  • La condition suspensive d’obtention de prêt. C'est la clause la plus courante lorsque l'acheteur est un particulier, que son achat porte sur un logement et que ce dernier achète à l'aide d'un crédit immobilier. La protection s'applique également aux acheteurs qui achètent un local ou un terrain destiné à la construction d'immeubles. Prenez le temps de discuter avec le notaire du taux bancaire et du montant à emprunter stipulés dans le compromis/promesse de vente. En effet, si votre prêt est refusé avec des conditions différentes de celles données dans le compromis, ce ne sera pas une justification suffisante pour quitter la vente. Protégez-vous.

Les compromis contiennent également presque systématiquement les trois conditions suspensives générales suivantes :

  • L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien.
  • La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien.
  • La situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Pour les maisons, et selon la situation, vous pouvez ajouter des clauses vis-à-vis de : 

  • La conformité réseau ;
  • La justification et assurances des travaux effectués ou à envisager ;
  • La conformité avec le PLU.

Quel est le délai entre la signature du compromis et l’acte de vente ?

Le délai entre le compromis et l’acte de vente authentique est défini par les deux parties lors de l’établissement du compromis. Ceci dit, si l’acquéreur fait appel à un prêt, le délai classique auquel il a droit est de 3 mois. Cette période permet à l’acquéreur d’obtenir son crédit : en moyenne 2 mois pour obtenir une offre de prêt et 1 mois pour les démarches administratives de clôture de dossier.

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