Demander un prêt immobilier

Vous cherchez un bien immobilier et vous aimerez savoir comment demander un crédit à votre banque ? Sachez que le mieux est de commencer vos démarches avant le compromis. Zoom dans cet article.

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Zoom sur la place de la banque dans le processus d’achat

Etape 1 : Au démarrage de la recherche

Avant de commencer votre recherche, vous devez connaître le montant que vous comptez allouer à votre bien immobilier. Pour cela, vous pouvez prendre RDV avec votre banque ou votre courtier pour avoir un ordre d’idée de votre capacité d’emprunt. À ce stade, le mieux est de demander à votre interlocuteur une simulation de financement. Ce document est important et il est mieux de l’avoir avant vos visites. En effet, si vous avez le coup de cœur et que vous devez vous positionner rapidement, ce document vous sera sans doute demandé !

Etape 2 : Après le compromis

Il faut bien comprendre que c’est uniquement à partir de la signature du compromis de vente que la banque peut officiellement enclencher le dossier de demande de prêt. C’est pourquoi une banque ne veut pas faire “d’accord de principe” avant le compromis, ce sont uniquement des plans de simulation de financement.

Afin de sécuriser votre achat, il est important de commencer à parler de votre projet en amont du compromis à votre banque ou votre courtier. Ils auront donc déjà les pièces nécessaires à la composition de votre dossier et auront eu le temps de réfléchir au montage le plus pertinent afin d’aller très vite après le compromis.

Quels sont les critères d’obtention d’un prêt immobilier ?

Pour décider ou non de vous accorder un crédit pour la somme demandée, la banque étudiera minutieusement votre dossier. Vous vous demandez comment obtenir un prêt immobilier ? Voici les paramètres que votre banque analysera.

Votre situation professionnelle

Ce n’est pas un secret : pour négocier un prêt immobilier, la situation professionnelle est l’élément le plus important. Des revenus élevés sont un avantage considérable, mais c’est surtout leur stabilité, un CDI par exemple, qui intéressera la banque.

Le montant de votre apport personnel

L’apport personnel est la somme que vous fournissez vous-même à la banque pour compléter le capital du crédit. L’apport sert le plus souvent à financer le séquestre, “caution” de 10 % du prix du bien, au moment de la signature du compromis. Afin de rassurer la banque, il est préférable d’avoir un apport au moins égal à 10 % de la valeur du bien. Naturellement, plus votre apport sera élevé, plus votre dossier sera convaincant.

On entend souvent qu’acheter un bien immobilier sans apport est possible. Mais cela signifie que vous n’allez pas forcément utiliser vos fonds dans le montage financier alors que vous en avez. Emprunter plus de 100 % est faisable oui, mais uniquement si vous avez de la trésorerie sur un compte. Le meilleur conseil est donc de mettre de l’argent de côté tous les ans (sur un livret A par exemple) afin d’augmenter votre épargne. Les frais de notaire, à régler à l’acte authentique, sont souvent facilement inclus dans le prêt.

La bonne gestion de vos comptes, c'est-à dire votre stabilité financière, est aussi un paramètre nécessaire pour avoir toutes les chances d’obtenir un crédit. Si ce n’est pas votre cas, vous allez devoir prendre des mesures pour changer quelques habitudes au moins pendant les 3 mois précédant la demande de prêt.

Votre taux d’endettement

Le taux d’endettement représente la part de vos revenus qui sera consacrée au remboursement de votre prêt. La plupart des établissements bancaires préféreront que vous ayez un taux d’endettement inférieur à 35 % (contre 33 % avant 2021). Essayez de diminuer vos crédits en cours si vous en avez (crédit à la consommation, ancien prêt travaux, etc.).

Votre reste à vivre

Le reste à vivre représente la somme qu’il vous restera après le paiement de vos charges. Il est obtenu en retirant de vos revenus l’ensemble de vos charges fixes. Le reste à vivre est idéal pour analyser le profil des ménages aisés qui, dans certains cas, peuvent avoir un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Votre saut de charges

Le saut de charges représente la différence entre votre loyer actuel et vos futures mensualités. Il permet à la banque de déterminer votre capacité de remboursement : si vous payez un loyer égal ou supérieur aux mensualités demandées, l’établissement verra cela comme un solide atout. Si vous achetez un appartement, n’oubliez pas d’intégrer les charges de copropriété dans vos calculs. En effet, si vous prenez en compte uniquement le coût du prêt, vous prenez le risque d'être à découvert. Vous pouvez par exemple diminuer votre budget maximum pour le bien afin de rembourser des mensualités plus faibles.

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Quels sont les coûts annexes du crédit immobilier ?

Quand on parle du coût d’un prêt immobilier, on pense généralement aux intérêts bancaires. Pourtant, il existe d’autres frais à prendre en compte dans le calcul. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut non seulement le taux d’intérêt bancaire, mais aussi les éléments suivants :

Le taux de l’assurance

Lorsque vous demanderez un prêt à votre banque, celle-ci souhaitera que vous souscriviez un contrat d’assurance-crédit. Ce contrat inclut obligatoirement la garantie décès et la garantie maladie-invalidité. D’autres garanties peuvent être ajoutées, notamment pour vous couvrir en cas de perte d’emploi. Le taux de l’assurance sera additionné à votre taux d’intérêt bancaire.

Les frais de dossier

Pour vous accorder un crédit immobilier, la banque devra monter un dossier. Aussi, dans de nombreux cas, vous payerez une somme en compensation. Le montant des frais de dossiers est généralement compris entre 500 € et 1 000 €. Certaines banques peuvent vous offrir ces frais de dossier.

Les frais de garantie

Également obligatoire, la garantie permet à la banque de se couvrir si vous ne pouvez plus rembourser vos mensualités, et que votre situation n’est pas couverte par l’assurance. Deux garanties existent :

  • Les garanties personnelles, liées à une société de cautionnement ;
  • Les garanties réelles, comme le nantissement ou l’hypothèque.

Les frais varient en fonction du type de garantie choisi, en sachant que les garanties personnelles sont les plus coûteuses.

Comment négocier un prêt immobilier ?

Depuis quelques années, les taux immobiliers ont atteint des seuils exceptionnellement bas. Aussi, selon la durée du prêt envisagé, il est possible d’obtenir une proposition avantageuse de sa banque. Pour couronner le tout, dans la plupart des cas, il est possible d’obtenir un taux encore plus bas. Si les taux devaient être encore plus bas dans le futur, vous pourrez aussi envisager un rachat de prêts. Quand on veut négocier un prêt immobilier, plusieurs options existent.

Mettre les banques en concurrence

Pour demander un crédit immobilier, vous allez certainement vous adresser à votre agence bancaire actuelle. Dans le cas où votre projet est réaliste, vous obtiendrez une proposition qui - selon votre profil - sera plus ou moins intéressante.

Si toutefois vous souhaitez obtenir le meilleur taux que votre profil permet, il vous faudra mettre plusieurs banques en concurrence. En d’autres termes, vous devrez présenter votre dossier à plusieurs établissements, afin de comparer les offres. Selon votre profil, emprunter à taux zéro est peut-être possible : n’hésitez pas à vous renseigner sur les conditions nécessaires.

Ceci dit, quand on a un profil classique, faire jouer la concurrence entre les banques peut se révéler compliqué et chronophage avec un nombre de choix conséquent. Aussi, faire appel à un courtier immobilier est une solution pour vous permettra de gagner un temps précieux.

Si vous avez recours aux services de nos chasseurs immobiliers pour trouver le logement de vos rêves, ils pourront également vous orienter vers nos partenaires courtiers. Ceux-ci mettront tout en œuvre pour vous décrocher un crédit au taux le plus bas possible.

Opter pour la délégation d’assurance

Comme nous l’avons mentionné, au moment de demander un crédit immobilier, la banque exigera une assurance emprunteur afin de vous couvrir en cas de maladie, d’invalidité voire de décès. Naturellement, l’organisme de prêt vous conseillera de choisir son assurance de groupe, c’est-à-dire de souscrire un contrat auprès de son organisme partenaire.

La particularité de l’assurance-groupe, c’est qu’elle a un prix mutualisé : les emprunteurs payent quasiment tous le même taux. Si cela peut être un avantage pour certains, il s’agit d’un inconvénient pour les personnes ne souffrant d’aucun problème de santé. En effet, en souscrivant un contrat d’assurance personnel auprès d’un autre établissement, il leur est possible de payer beaucoup moins cher.

Depuis 2010, la loi Lagarde permet à tout emprunteur de choisir sa propre assurance. Les banques ne peuvent donc plus vous obliger à choisir leur contrat de groupe. Il s’agit d’un atout considérable en cette période de taux bas, car l’assurance représente désormais une grande partie des intérêts.

Négocier les frais de dossier

La plupart des établissements de prêt font payer aux emprunteurs le montage de leur dossier. Ces frais varient selon la banque en question. Cependant, si votre profil est idéal ou si vous avez fait appel à votre banque actuelle (pour qui vous êtes un bon client), vous pourrez négocier ces frais. Là encore, un courtier en prêt immobilier pourra vous aider dans cette étape.

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