Négocier le prix de son bien immobilier

Vous avez repéré un appartement ou une maison qui vous plaît, mais le prix est trop élevé pour votre budget ? Ou peut-être souhaitez-vous simplement réaliser la meilleure affaire possible et négocier le prix ? Dans les deux cas, la négociation du prix est un coup à jouer. Bien sûr, cela ne se fait pas à l’aveugle : cette démarche nécessite de la préparation et des connaissances sur le marché local. Dans cet article, découvrez toutes nos astuces pour négocier un prix immobilier.

Penser en prix/m2, le piège classique à éviter

Il faut bien comprendre que le principe du prix/m² est trop limité. Dans la réalité, le prix de vente ne dépend pas que de la surface. Cela ne représente donc pas un indicateur pertinent de “bon prix”.

En premier lieu, la localisation compte : vous payez aussi l’emplacement. On comprend donc que le prix/m² moyen d’une ville n’est pas un indicateur assez pertinent. Il faudra se baser sur le prix de vente d’un quartier spécifique. On donne alors souvent un prix/m² correspondant à l’adresse. Mais ce n’est toujours pas assez précis ! À surface et adresse égale, le souplex plein nord n’aura pas le même prix que le dernier étage plein sud avec une vue incroyable ! Il est donc plus juste de dire que vous allez payer un prix au m²/localisation/prestations car votre prix dépend bel et bien de ces 3 critères.

D’autres subtilités s’ajoutent aussi à cela. Par exemple, le prix/m² d’un studio ne sera pas le même que le prix/m² d’un 250 m² à la même adresse. En effet, plus le bien est grand et moins il sera cher au m². C’est pour cela que les petites surfaces peuvent paraître chères à première vue.

Enfin, la rareté d’un bien affecte nécessairement son prix/m². Si le bien est extraordinaire, vous payez le prix de l’unique, c’est-à-dire un prix potentiellement hors marché.

Sachez que les sites dévoilant des prix/m² généraux n’intègrent pas toujours les frais d’agences et utilisent des données des mois passés, ce qui rend les résultats obsolètes dans les zones tendues où les prix de vente fluctuent rapidement. Évitez donc de baser votre jugement sur les prix/m² affichés sur certains sites, qui ont tendance à fausser fortement la réalité du marché.

quartier_paris
negocier_prix_immobilier_estimation_prix

Mais alors, comment estimer le bon prix ?

Sans visiter le bien, vous pouvez déjà avoir une idée de son estimation générale :

  • Le “bon prix” est celui que les acquéreurs sont prêts à payer. Il n’y a pas de bon prix en soi. Si dix acquéreurs font des offres au prix pour un appartement à 16 000 euros/m² dans les quatre heures suivant la visite, c’est que ce n’est pas trop cher : c’est bien le bon prix. Le prix de la demande s’avère donc être le principal indicateur d’un “bon prix”.

  • Suite à cela, interrogez donc l’agent : a-t-il beaucoup de demandes ? Combien de visites sont prévues ? A-t-il déjà des offres ? Combien ? Au prix ? Si le bien est victime de son succès avec des offres au prix - ce qui est souvent le cas quand c’est une pépite - ne vous posez pas la question de la négociation ! C'est le dossier qui fera la différence.

  • Le meilleur indicateur est d’aller étudier les prix des biens similaires à celui visité (prestation, surface et localisation équivalentes). Faites une recherche sur les portails d'annonces et vous vous ferez rapidement une idée du bon prix. Cette démarche est d’autant plus nécessaire pour les maisons individuelles, qui ne s’évaluent pas au prix/m².

Acheter au meilleur prix sans risquer de perdre le bien, c’est bien tout l’art d’un bon chasseur d'appartement ! Il est votre meilleur conseiller à ce sujet car il défend vos intérêts. Son objectif est que vous puissiez réaliser votre achat efficacement, dans le respect de votre budget.

Attention aux arguments non recevables !

Nombreux sont les acquéreurs qui utilisent des arguments, pour baisser le prix, “non recevables” pour un agent ou un vendeur. Petit tour d’horizon pour déconstruire quelques préjugés :

  • Les travaux : si c’est une question de goût, et non une question de salubrité, ce n’est pas un bon argument;
  • Des défauts repérés : demandez-vous si ce problème est rare ou au contraire classique pour la zone où se situe le bien.
    Par exemple, si vous n’avez pas d’ascenseur, mais que le quartier est ancien avec une prédominance d’immeubles sans ascenseur, ce n’est pas un argument recevable. Si la maison est en zone inondable, mais que toute la ville a ce problème, ce n’est pas un argument pour négocier le prix de vente.

Le chasseur immobilier est un professionnel de la négociation et saura exactement quel argument utiliser. De plus, les meilleurs arguments sont souvent à découvrir après une lecture attentive des documents relatifs aux biens.
Par exemple, des combles récupérés sans autorisation ou une surélévation de maison qui n’a pas respecté le PLU. Le chasseur est aussi un expert de sa zone et saura tout de suite vous parler des nuisances potentielles du quartier par exemple.

appartement_ancien
negocier_prix_immobilier_critères

Des critères objectifs pour un argumentaire objectif

Vous trouverez ci-dessous les fondations objectives de négociation sur lesquelles vous baser :

  • L’environnement du bien : les nuisances sonores potentielles, la sécurité, sa fréquentation, etc. ;
  • L'extérieur de la maison, le vis à vis, l’exposition, etc. ;
  • La copropriété : son état, son entretien, les travaux à envisager, etc. ;
  • L’état du logement : fissures, problèmes structurels, problème d’humidité, etc. ;
  • Le contexte de la vente : le nombre de visites, la durée de la publication de l’annonce, etc.

Sachez aussi que votre financement peut jouer dans la négociation. En effet, si vous payez comptant par exemple et que vous pouvez acheter vite, un vendeur pourra favoriser une offre plus basse pour gagner en sécurité et en rapidité.

Bon à savoir :
La surenchère est une pratique interdite en France lorsqu'on souhaite vendre, n’ayez donc pas peur des offres au-dessus du prix.

Un exemple concret de stratégie

Il y a beaucoup de visites mais pas d’offre. Vous avez eu un coup de cœur mais vous trouvez le bien encore cher, même si votre budget vous le permet.
Tout d'abord, réfléchissez à vos arguments. Puis, appelez l’agent et “prenez la température”. Faites une proposition à l’oral de ce que vous envisagez et soyez attentif à sa réaction : est-ce trop offensif ? Est-ce possible ? Pour “jouer” en prenant le moins de risques possible, faites-lui comprendre que vous pouvez vous positionner au prix si jamais une autre offre était proposée de la part d’un autre acquéreur. Essayez donc de le convaincre de vous appeler si jamais quelqu’un d’autre se positionne suite à votre offre avant de clôturer la vente. Cela vous permettra de soumettre une autre offre, plus haute, et de rester dans la course si un concurrent se présentait.

La négociation est un moment clé et très complexe. Sans l’aide d’un expert, vous pouvez acheter trop cher par peur de passer à côté ou au contraire vous pouvez être trop offensif et perdre l'appartement ou la maison de vos rêves. Le chasseur d'appartement est là pour vous éviter ce stress supplémentaire et servir au mieux vos intérêts. Selon le prix du bien, il pourra vous indiquer la marge de négociation envisageable.

negocier_prix_immobilier_exemple

Pour plus de conseils pour négocier un bien immobilier, n’hésitez pas à télécharger notre ebook !

Télécharger ici notre ebook !

Les autres étapes d'un achat immobilier

Rédiger une offre d'achat

Rédiger une offre d'achat

Vous avez trouvé le bien de vos rêves, vous vous apprêtez à faire une offre d’achat ? Découvrez nos conseils pour rédiger cet avant-contrat, ou simplement pour modifier un modèle d’offre d’achat immobilier selon vos besoins.

Lire la suite
Signer un compromis de vente

Signer un compromis de vente

L’achat d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis de vente entre le vendeur et l’acheteur : étape intermédiaire avant la signature de l’acte. Tout ce que vous devez savoir pour signer le compromis de vente.

Lire la suite
Demander un prêt immobilier

Demander un prêt immobilier

Vous avez trouvé le bien de vos rêves, et vous aimeriez demander un crédit à votre banque ? Découvrez comment obtenir un prêt immobilier, quels sont les coûts annexes de celui-ci et comment en négocier le taux d’intérêt.

Lire la suite
Signer un acte authentique

Signer un acte authentique

Vous avez trouvé le logement de vos rêves et vous apprêtez à passer devant le notaire pour l’acte de vente immobilier ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’acte de vente d’un bien : son déroulement et ses enjeux.

Lire la suite
Définir son projet

Définir son projet

Devenir propriétaire est un projet d'une vie, cela comporte toutefois de nombreuses démarches. Il est important de bien définir vos attentes avant d’envisager l’achat. Découvrez nos conseils pour définir votre projet d’achat.

Lire la suite
Rechercher un bien immobilier

Rechercher un bien immobilier

Trouver le bien immobilier de ses rêves est une démarche complexe, qui nécessite de la patience et une recherche approfondie. Ainsi, voici nos conseils pour savoir comment rechercher une maison à acheter.

Lire la suite
Visiter un bien immobilier

Visiter un bien immobilier

Vous vous apprêtez à visiter un bien ? Afin d'éviter une mauvaise surprise, il est important de poser les bonnes questions à l’agent immobilier. Cet article vous aidera à préparer la visite de la maison ou de l’appartement.

Lire la suite
Décrivez votre projet
Décrivez votre projet
*champs obligatoires
Vos données personnelles ne sont utilisées que pour vous permettre de recevoir des informations commerciales de Mon Chasseur Immo et lui sont strictement réservées. Conformément à la réglementation sur les données à caractère personnel vous disposez d’un ensemble de droits (opposition, suppression, modification, …) que vous pouvez exercer auprès de Mon Chasseur Immo. Consulter vos droits.