Primo-accédants : pourquoi se lancer en 2022 ?

Qui aurait pu imaginer que le nombre de transactions dans l’ancien allait dépasser les 1.200.000 entre août 2020 et août 2021 ? Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier s’est très bien porté comme ce record historique nous le montre. En cette fin d’année 2021, les taux sont toujours aussi bas et il semblerait qu’investir en 2022 soit encore une très bonne idée. Zoom sur les raisons pour lesquelles vous devez vous lancer !

Investir dans l’immobilier ancien en 2022 : le bon placement

Il est vrai que ce n’est pas toujours évident de savoir où placer son épargne. Certains vous conseillent d’investir dans le neuf avec notamment la loi Pinel pour accéder à la propriété, d’autres vous proposent d’investir en compte titre ou sur un livret A... Quel est donc le meilleur dispositif ? Il s’avère qu’un des meilleurs investissements pour constituer un patrimoine demeure l’immobilier ancien.

Investir dans la pierre reste encore une des meilleures options à tout point de vue. En cas de crise, l’immobilier ancien a toujours tendance à résister, là où les investissements “virtuels” peuvent paraitre incertains. Moins cher à l’achat que le neuf, mais aussi moins contraignant, l’immobilier ancien est un placement qui offre de nombreux avantages.

Si vous souhaitez acheter pour louer, plusieurs systèmes s’offrent à vous. Que ce soit en meublé avec le statut LMNP ou en location libre, votre choix dépendra de votre fiscalité. Mais les dispositifs de l’immobilier locatif dans l’ancien n’ont rien à envier à l’investissement dans le neuf pour diminuer vos impôts. Avec une bonne opération, le rendement et les loyers peuvent être tout à fait être attrayants.

Si vous souhaitez plutôt vous orienter vers l’achat de votre résidence principale, quoi de mieux que de miser sur un bien qui prendra de la valeur, avec par exemple des travaux ? En effet, la plus-value n’est pas encore imposée en France sur la résidence principale, ce qui apporte un avantage supplémentaire indéniable.

Au cours des deux dernières années la crise sanitaire a fait bouger les manières d’habiter et de nouvelles opportunités en immobilier sont encore à saisir. Des villes encore peu chères deviennent de plus en plus attractives avec la démocratisation du télétravail, ce qui permet d’investir à moindre frais dans des zones à fort potentiel pour l’avenir.

Certes, certains placements immobiliers sont moins recommandés, ne correspondant plus aux demandes actuelles, mais de nombreuses possibilités nouvelles sont désormais d’actualités. Les bons investissements d’hier ne le sont plus forcément, mais d’autres, comme investir dans les villes moyennes à moins de deux heures des grandes villes deviennent très pertinents aujourd’hui.

Penser à l’amortissement : Acheter au lieu de louer

Pour amortir son achat en France, il faut compter en moyenne un peu moins de 3 ans. En ce qui concerne les grandes métropoles, on parle de 5 ans. Effectivement, si vous payer 850 euros/mois depuis 3 ans en location, cela revient à dépenser 30 000 euros que vous ne retrouverez jamais.

Si vous achetez un bien à 200 000 euros (environ 16 000 euros de frais de notaire) avec des mensualités de 850 euros/mois, vous aurez déjà remboursé en 3 ans les frais de notaire et une partie du prêt. Si vous revendez au même prix au bout de trois ans, vous ne perdez donc pas d’argent sur votre projet immobilier. Les mensualités reviennent à épargner à partir du moment où les frais annexes ( intérêts du prêt, assurance et frais de notaire) sont remboursés.

Contrairement aux idées reçues, vous n’avez donc pas besoin de vous projeter dans un bien pour vingt ans pour sauter le pas. Si vous comptez rester au moins 3 ans dans une ville, il est peut-être judicieux d’acheter, surtout si cette ville a de belles perspectives devant elle. Dans certains quartiers, il n’est pas forcément nécessaire d’attendre 3 ans pour revendre, les prix/m² pouvant évoluer très vite. L’opération et l'accession à la propriété deviennent alors très vite rentables.

Les taux bas et les conditions d’emprunt

Les taux étaient déjà au plus bas en 2021, et il en est encore de même en cette fin d’année. Certains experts pensent voir les taux remonter courant 2022… mais il est donc encore temps de se lancer pour profiter des taux très bas et devenir propriétaire dans les meilleures conditions. Contracter un prêt actuellement permet de s’enrichir sans surpayer les intérêts, comme autrefois.

Les taux sont bas mais les banques sont plus vigilantes. Au premier janvier 2022, certaines règles se modifient : l’endettement ne doit pas excéder 35 %, la durée maximale est de 25 ans et il devient nécessaire de détenir 10 % du prix du bien pour sécuriser son dossier. Pas besoin d’une épargne extraordinaire, mais il est devenu très difficile d’emprunter sans apport. Avec 10 % du prix du bien et une situation professionnel stable, votre banque sera facilement à votre écoute.

Les étapes à suivre pour bien investir en 2022

L’idée d’acheter vous effleure et vous allez sur les portails d’annonces par curiosité ? Le premier pas est d’aller consulter votre banque ou un courtier afin de connaitre votre capacité d’emprunt maximum. C’est la première étape du processus. À l’aide de toutes les pièces justificatives, votre banque pourra évaluer le montant que vous pouvez allouer à un bien.

Trop souvent, le primo accédant n’imagine pas tous les coûts annexes d’un projet d’achat (frais de notaire, charges, assurance,...) et a une fausse idée du montant du bien qu’il peut acheter. Seule la banque ou un courtier pourra vous donner une véritable information avec le montant précis du bien mais aussi de vos potentielles mensualités pour un prêt immobilier. Ce rendez-vous étant gratuit, vous n’avez absolument rien à perdre à vous renseigner précisément sur vos capacités financières.

Après avoir pris connaissance du montant que vous pouvez allouer, demandez vous si vous souhaitez investir dans votre résidence principale ou dans un investissement locatif. Cette interrogation vous oriente aussi sur la question de la localisation. En effet, vous serez beaucoup plus flexible sur l’investissement locatif que sur votre résidence principale.

L’emplacement de la résidence principale: le vrai tremplin de l’achat immobilier

Avant d’acheter votre résidence principale dans le quartier de vos rêves, demandez vous ce que vous attendez de l’achat. Préférez vous faire des sacrifices sur la localisation afin de faire une plus-value dans un futur proche ou préférez vous un environnement parfait tout de suite, avec moins de chance de vendre beaucoup plus cher ?

Le prix d’un bien dépend de trois éléments : la localisation, les qualités du bien ( lumière, calme, hauteur sous plafond,...) et la surface. Si l’exposition ou la surface du bien ne peuvent pas évoluer avec le temps, l’environnement peut considérablement s’améliorer avec le temps, impactant directement le prix du bien. Avec les enfants, la localisation devient un critère encore plus important car la problématique des écoles voit le jour et vous rechercherez sans doute un environnement sécurisant pour vos enfants.

Si vous n’avez pas d’enfant et que vous comptez acheter un studio ou un deux pièces, ne serait-ce pas judicieux de vous positionner sur des quartiers en changement et qui prendront de la valeur dans les prochaines années?  En effet, vous n’êtes pas imposés sur la plus-value en résidence principale. Une revente intéressante dans trois ans vous permettra d’avoir un apport plus important pour un deuxième achat. Le quartier du premier achat ne sera sans doute pas votre préféré mais, sans enfant, les conséquences sont moins pesantes et surtout, une belle revente vous permettra d’acheter un bien dans un joli quartier le moment où vous voudrez fonder une famille.

Un achat nous oblige toujours à faire des compromis mais le premier peut se voir comme un tremplin. Acheter un bien “qui ne correspond pas à tous vos critères” mais qui pourra vous permettre d’acheter la pépite dans un deuxième temps peut valoir réellement le coup. Surtout que si vous achetez un deux pièces à 30 ans, vous avez sans doute l’ambition de ne pas y habiter toute votre vie.

Si vous achetez pour la première fois, la peur de faire une mauvaise affaire est bien présente. En achetant dans un quartier en pleine évolution, il est impossible de vendre le bien moins cher dans l’avenir. C’est donc aussi bien plus rassurant de miser sur ce type de localisation. Pour augmenter encore la valeur de votre bien, n’hésitez pas à miser sur un bien à rénover et prendre le temps de faire des travaux.

Des évolutions à prendre en compte pour investir dans le locatif en 2022

L’organisation du travail a été bouleversée par la crise sanitaire. Avec le télétravail, les locataires ne cherchent plus exactement les mêmes espaces et ces changements seront pérennes car de nouvelles manières d’habiter ont été enclenchées :

• Nécessité d’avoir un espace “bureau” pour travailler à la maison (à intégrer dans l’agencement de l’espace pour vos futurs travaux) ;
• La proximité avec le lieu de travail n’est plus une obligation pour louer facilement. En effet, si on ne va que quelques fois par semaine au travail, les distances peuvent s’allonger ;
• Recherche d’un cadre de vie agréable : balcon, joli cadre de vie, ... ;

Si un locataire avait tendance à chercher un appartement de petite surface proche de son travail, le télétravail implique un nouveau besoin : une surface plus grande et plus éloignée de son travail, avec un environnement agréable à vivre pour la journée de travail.

La recherche de qualité de vie devient un critère fort qui implique des localisations stratégiques différentes. Les villes moyennes vont donc mécaniquement tirer leurs épingles du jeu avec cette recherche de confort.

Avec la crise sanitaire, le marché a été déstabilisé et se transforme mais les opportunités restent nombreuses car elles ont simplement évoluées et changées. Vous en avez encore de belles devant vous !

Si vous souhaitez concrétiser votre envie d’acheter mais que vous ne savez pas comment vous y prendre, faire appel à un chasseur immobilier peut d’avérer d’une grande aide. Acheter pour la première fois demande du temps et engendre du stress. N’hésitez pas à vous faire accompagner par Mon Chasseur Immo.

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