Acheter un studio pour le louer : 6 conseils pour réussir son investissement locatif
L’investissement immobilier reste l'un des meilleurs moyens pour développer son patrimoine et se dégager un complément de revenus. Acheter un studio est un choix sûr si vous souhaitez effectuer un bon placement et louer facilement. A condition d’observer quelques règles.
L’investissement immobilier reste l'un des meilleurs moyens pour développer son patrimoine et se dégager un complément de revenus. Acheter un studio est un choix sûr si vous souhaitez effectuer un bon placement et louer facilement. A condition d’observer quelques règles.
Tenir compte du marché immobilier avant d'acheter
Si vous souhaitez acheter un studio pour le louer, nous vous conseillons de bien garder en tête qu'il s'agit d'un investissement immobilier et que, par conséquent, vous n’en serez pas l’occupant. Nous vous recommandons donc d’éviter de céder à la tentation de l’appartement « coup de cœur » : vous risqueriez de le payer plus cher que la moyenne.
Acheter son bien au prix du marché, ou encore mieux en-dessous, vous permettra au contraire d’obtenir la meilleure rentabilité possible. Grâce à leur maîtrise du marché immobilier local et de la demande locative sur leur secteur, nos chasseurs immobiliers vous apportent expertise et conseils pour réaliser votre opération au meilleur prix et faire de votre projet d’investissement locatif une réussite.
Il est en effet important, avant d’acheter votre appartement, de calculer son rendement. Au-delà du prix, un autre élément peut jouer sur votre rentabilité si vous envisagez d’investir en zone tendue : l’encadrement des loyers. Il est de 2 types :
- règles applicables à toutes les communes en zone tendue : le loyer ne peut être augmenté entre deux locataires, sauf exceptions. Pour un même locataire, vous pourrez procéder à une révision annuelle du loyer, mais l’augmentation devra se limiter à l’évolution de l'Indice de référence des loyers (IRL).
- règles spécifiques à certaines grandes villes (telles que Paris, Lyon, Montpellier, Bordeaux…) : le montant du loyer est aussi plafonné (avec un prix maximum au m2 fixé par arrêté préfectoral).
Une fois la ville choisie, l'emplacement de votre studio sera déterminant pour la rentabilité de votre investissement locatif. Le type de locataire potentiel dépendra notamment de la localisation de votre appartement : investir dans un studio proche des universités vous garantira par exemple une forte demande estudiantine. Le quartier doit aussi être bien desservi par les transports en commun et proche de toutes commodités, surtout si vous souhaitez investir dans des villes étudiantes comme Lyon, Bordeaux, ou Montpellier.
Le conseil de l’expert
" L’investissement locatif dans l’ancien est à mon sens le meilleur placement immobilier du moment. Non seulement, il offre une rentabilité très intéressante, probablement la meilleure du marché actuel, mais il permet aussi de se constituer un patrimoine sécurisé et facile à revendre en cas de besoin sur le marché traditionnel immobilier. Un emplacement choisi avec soin, des prestations, et une préférence pour la location meublée permettront de maximiser l’investissement sans risque. "
Karine, Chasseur Immo à Paris
Vérifier la superficie du studio
Si vous souhaitez acheter un studio de petite surface ou doté de volumes atypiques, réduits sur une partie du logement, vérifiez qu'il répond aux critères de décence minimums pour pouvoir être mis en location. En tant que bailleur, vous êtes tenus de ne proposer en location simple que des appartements d'une surface de 9m2 et d'un volume habitable de 20m3 minimum. Les biens loués doivent aussi disposer d’une pièce principale d'au moins 2,20 m de hauteur sous plafond.
Attention cependant à bien consulter les réglementations locales d'urbanisme avant d'acheter un studio de petite surface : certaines peuvent imposer des conditions plus restrictives, comme c'est le cas à Rennes, où seuls des appartements d'une surface minimum de 12m2 peuvent être loués. Le logement, pour être considéré comme décent, doit aussi disposer de tous les équipements dits de confort tels que le chauffage, l’eau potable, ainsi qu'un coin cuisine.
Chez Mon Chasseur Immo, nous vous aidons à acheter un studio pour le louer en toute simplicité et au meilleur prix, et nous vous accompagnons de A à Z pour sécuriser votre projet d’investissement. Nous vérifions notamment avec vous tous les documents à fournir dans le cadre de votre achat immobilier et nous nous assurons qu’ils sont conformes à la réglementation comme à vos objectifs
Intégrer le coût des travaux pour calculer votre rentabilité
Avant de réaliser votre futur investissement locatif, il est important d’évaluer correctement l’étendue des travaux. Quelques rafraîchissements seront certainement à prévoir. Les petites surfaces, et particulièrement les studios, ont l'avantage de ne nécessiter le plus souvent que des travaux rapides et peu coûteux en apparence.
Nous recommandons aussi de bien examiner le dossier technique, et en particulier le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Depuis la loi “Climat et Résilience”, il est notamment acté que les biens classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, et les biens classés F, à partir de 2028. Ces logements devront donc faire rapidement l'objet de travaux de rénovation énergétique.
Nous conseillons aussi de bien vérifier les travaux liés à la copropriété. Le ravalement d’une façade ou encore la rénovation de la cage d’escalier peuvent être des travaux onéreux qui, s'ils permettent de valoriser le bien, peuvent présenter de mauvaises surprises financières s'ils n'ont pas été anticipés.
Nos chasseurs immobiliers sont bien sûr en mesure de vous épauler sur tous ces points : l’estimation d’éventuels travaux, la lecture et la clarification du DPE, du règlement de copropriété et des derniers PV d’AG, etc. N’hésitez donc pas à nous consulter en amont de votre projet d’investissement locatif !
Inclure dès le départ la question de la fiscalité
Il est important d'intégrer la fiscalité au cahier des charges de votre projet. Car la taxe foncière aura une incidence sur votre rentabilité, et vos revenus locatifs impacteront votre TMI (Taux Marginal d’Imposition). Même si la recherche de défiscalisation ne doit jamais l’emporter, la sélection du logement, les avantages fiscaux peuvent contribuer à l'amélioration de votre rendement locatif et, in fine, de votre rentabilité globale.
Vous pouvez par exemple opter pour de la location meublée qui a bien des avantages en location longue durée ou en location saisonnière pour améliorer votre rentabilité. Vous pouvez aussi sélectionner des biens anciens nécessitant d'importants travaux pour effectuer du déficit foncier, au réel, en location nue, ou pour bénéficier d’une réduction d’impôts :
- si votre projet de rénovation se situe dans des communes faisant l’objet de redynamisation (loi Denormandie)
- si votre projet de rénovation vise à assurer des locations à vocation sociale (Loc’Avantages)
Ces questions importantes sont à prendre en compte dans l'élaboration de votre budget. Chez Mon Chasseur Immo, nous épaulons nos clients investisseurs de A à Z dans leur investissement immobilier, de l'élaboration du cahier des charges et du budget, à la signature de l'acte.
Fixer le loyer dans l’optique de fidéliser vos locataires
Le problème des petites surfaces réside essentiellement dans la fidélisation de vos locataires. Les locataires des studios sont généralement des jeunes qui changent de logement plus fréquemment. En effet, 28% des 18/24 ans changent d’appartement tous les ans.
Fixer un prix de location adapté au marché vous permet de limiter le changement de locataires (moins de turn-over), les pertes liées aux délais entre deux locations, ainsi que les frais de gestion pour la remise en location.
Acheter un studio déjà loué, de nombreux avantages
Acheter un bien déjà loué présente de nombreux avantages :
- Des revenus locatifs immédiats,
- Un dossier du locataire soumis à votre appréciation,
- Une rentabilité réelle établie,
- Un prix d’achat déprécié du fait de son occupation,
- Un financement facilité auprès des banques.
En revanche, vous ne pourrez pas effectuer des travaux de rafraîchissement tant que le locataire est en place.
Si vous hésitez à vous lancer seul dans votre projet d'investissement locatif ou avez besoin de conseils pour finaliser votre achat, notre service d'accompagnement est fait pour vous. Quels que soient vos objectifs, le chasseur immobilier pourra vous orienter et vous accompagner pour :
- Vous conseiller sur la localisation et trouver le bien qui correspond à vos objectifs ;
- Optimiser votre rentabilité et vous présenter ses partenaires courtiers en prêts immobiliers ;
- Vous aiguiller sur les dispositifs de défiscalisation pertinents ;
- Définir la méthode de gestion locative la plus adaptée à votre situation ; etc.
Prenez contact avec Mon Chasseur Immo pour vous accompagner dans votre projet d’investissement.
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