par Pauline Anoupe

Acheter un studio pour le louer : 7 conseils pour réussir son investissement locatif

L’investissement immobilier reste l'un des meilleurs moyens de développer son patrimoine tout en se dégageant un complément de revenus appréciable. Malgré tout, certains types de biens restent plus rentables que d’autres. Acheter un studio pour le louer constitue un excellent investissement car le rendement brut locatif de ce type de surface est le plus élevé. Toutefois, pour réussir son investissement, il convient d’observer quelques règles. Revue de détails.

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L’investissement immobilier reste l'un des meilleurs moyens de développer son patrimoine tout en se dégageant un complément de revenus appréciable. Malgré tout, certains types de biens restent plus rentables que d’autres. Acheter un studio pour le louer constitue un excellent investissement car le rendement brut locatif de ce type de surface est le plus élevé. Toutefois, pour réussir son investissement, il convient d’observer quelques règles. Revue de détails.

Karine, Chasseur Immo à Paris :

" L’investissement locatif dans l’ancien est à mon sens le meilleur placement immobilier du moment. Non seulement, il offre une rentabilité très intéressante, probablement la meilleure du marché actuel, mais permet aussi de se constituer un patrimoine sécurisé et facile à revendre en cas de besoin sur le marché traditionnel immobilier. Un emplacement choisi avec soin, des prestations, du mobilier de qualité avec une préférence pour la location meublée permettront de maximiser l’investissement sans risque. "

 

Acheter un studio pour le louer : 3 critères à retenir

Il y a 3 critères importants pour bien investir dans l’immobilier, notamment dans les petites surfaces souvent destinées aux étudiants et aux jeunes actifs :

 

1. L’emplacement : primordial pour votre investissement locatif

L’emplacement détermine le type de locataires potentiels de votre appartement. Par exemple, investir dans un studio de 15m2 proche de la Sorbonne vous garantit une forte demande estudiantine et donc une sécurité locative.

Le quartier doit être bien desservi par les transports en commun et proche de toutes commodités, surtout si vous souhaitez investir dans des villes étudiantes de province comme Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Aix-en-Provence ou encore Montpellier.

Les studios dans ces villes offrent une bien meilleure rentabilité qu'à Paris. Acheter à distance peut donc être avantageux. Auquel cas, il est primordial de faire appel à un chasseur immobilier pour être conseillé sur la ville et ses bons plans.

L’encadrement des loyers dans certaines villes

De même, l’encadrement des loyers par la loi Alur, qui concerne des communes comme Paris, Lille, Lyon, etc. peut restreindre la rentabilité. Pour savoir si la commune où se trouve le studio que vous souhaitez acheter est concernée, utilisez le simulateur suivant.

 

2. La qualité du logement

Les qualités intrinsèques du logement sont importantes et doivent toujours correspondre à la cible que vous visez. S’il s’agit d’étudiants, le fait d’être au dernier étage sans ascenseur ne sera pas rédhibitoire et peut vous permettre d’acquérir le bien à un prix avantageux.

 

3. Le prix

La rentabilité d’un investissement immobilier se joue dès l’achat. Si vous payez trop cher le logement, vous risquez de ne jamais dégager de bénéfices. Grâce à la connaissance de leur marché immobilier local, nos chasseurs immobiliers vous apportent expertise et conseils pour acheter au juste prix et faire de votre projet d’investissement locatif une réussite.

 

Tenir compte du marché immobilier avant d'acheter un studio

En matière d'investissement, il est primordial d’acheter le bien au juste prix pour espérer obtenir la meilleure rentabilité possible. Ne cédez pas à la tentation du bien « coup de cœur » qui s’avère finalement trop cher par rapport au marché. Il est donc important, avant d’acheter votre appartement, de calculer son rendement brut. Ne négligez pas les charges de copropriété, les frais de gestion de votre bien, la taxe foncière et l’assurance habitation.

Si vous hésitez à vous lancer seul dans votre projet d'investissement locatif ou avez besoin de conseil pour finaliser votre achat, notre service d'accompagnement est fait pour vous : avec un chasseur d’appartement sur place, spécialiste de l'investissement dans le neuf ou l'ancien, et fin négociateur, vous serez certain d'optimiser votre opération.

Quels que soient vos objectifs, le chasseur immobilier pourra vous orienter et vous accompagner pour :

  • Optimiser votre dossier de financement et vous présenter ses partenaires courtiers en prêts immobiliers ;
  • Profiter d’avantages fiscaux et payer moins d’impôts grâce au dispositif Pinel ;
  • Définir la méthode de gestion locative la plus adaptée à votre situation ;
  • Affiner vos objectifs pour vous construire un patrimoine immobilier ;
  • etc.

 

Vérifier la superficie du studio que vous achetez pour louer

Si vous souhaitez investir dans une petite surface ou un studio, sachez qu’il existe une loi qui encadre la location de ces très petites surfaces. Selon le décret du 30 janvier 2002 , un logement doit disposer d’une pièce principale ayant une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m et un volume habitable égal à 20 m3 pour pouvoir être considéré comme un logement.

Le logement, pour être considéré comme décent, doit aussi disposer de tous les équipements dits de confort tels que le chauffage, l’eau potable, mais aussi le coin cuisine. 

Les réglementations locales d'urbanisme peuvent imposer une surface minimum supérieure pour les biens en location, comme 12m² à Rennes.

Chez Mon Chasseur Immo, nous vous accompagnons pour sécuriser votre projet d’investissement. Nous vérifions tous les documents et nous assurons qu’ils sont conformes à la réglementation et à vos objectifs.

 

Fixer le loyer de votre studio dans l’optique de fidéliser vos locataires

Le problème des petites surfaces reste la fidélisation des locataires. Fixer un prix adapté au marché vous assure une meilleure fidélité de vos locataires. Cela vous évite ainsi de multiplier chaque année les frais de gestion pour mettre votre appartement en location. De plus, si vos locataires sont des personnes de confiance, mieux vaut les garder le plus longtemps possible. 

Les locataires des studios sont généralement des jeunes qui changent de logement plus fréquemment. En effet, 28 % des 18/24 ans changent d’appartement tous les ans contre 18 % pour les 25/34 ans. Pour attirer les 25/34 ans, plus sédentaires, l’investissement dans un T2 peut être un plus. A nombre de pièces égale, plus la surface est petite, plus la rentabilité est grande : en dehors de Paris où les loyers sont encadrés, il sera souvent plus judicieux d'opter pour un petit T2 de 26m² plutôt qu'un studio de même surface.

 

Intégrer le coût des travaux du logement pour calculer votre rentabilité avant d’acheter un studio

Avant de réaliser votre futur investissement locatif, il est important d’évaluer correctement l’étendue des travaux. Quelques rafraîchissements seront certainement à prévoir avant de pouvoir mettre votre bien à la location. L'avantage des petites surfaces, et particulièrement des studios : les travaux sont généralement rapides et, au final, peu coûteux au vu de la surface réduite.

Prenez garde toutefois aux travaux en relation avec la copropriété, comme le ravalement d’une façade ou encore la rénovation de la cage d’escalier. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises financières. 

Vous pouvez aussi examiner le dossier de diagnostic technique relatif à la surface, au plomb, à l’amiante mais aussi à la performance énergétique. 

Les travaux permettent aussi de rehausser l’attrait de l’appartement pour le locataire : ravalement de façade ou pose d'un digicode sont, par exemple, des travaux coûteux mais qui valorisent sensiblement le bien.

 

Intégrer dès le début de votre projet d’investissement la question de la fiscalité

La recherche de défiscalisation ne doit jamais l’emporter sur les fondamentaux de recherche et de sélection du logement. Les avantages fiscaux doivent apporter une amélioration de votre rendement locatif et, au final, de votre rentabilité globale.

Si vous investissez dans un studio neuf, vous pouvez très bien bénéficier du dispositif Pinel pendant la période choisie (6, 9 ou 12 ans). Ensuite, vous pourrez opter pour la location meublée et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour améliorer votre rentabilité.

Votre stratégie de placement immobilier peut vous amener à sélectionner des biens pour effectuer du déficit foncier. Il est également important d’intégrer cette notion de fiscalité dans votre projet pour connaître l’incidence que cela aura sur votre TMI (Taux Marginal d’Imposition). En tant que propriétaire de patrimoine immobilier, vous serez peut être concerné par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Les réponses à toutes ces questions sont à déterminer avant d’acheter un studio pour le louer. Si vous optez pour un régime fiscal inadapté, vous laisserez de l’argent sur la table et la rentabilité de votre investissement risque de s’en trouver diminuée.

 

Acheter un studio déjà loué : de nombreux avantages

On n'y pense pas assez souvent, mais acheter un bien déjà loué présente de nombreux avantages.

  • Des revenus locatifs immédiats,
  • La rentabilité réelle du bien est connue d’emblée,
  • Un prix d’achat déprécié du fait de son occupation,
  • Un financement auprès de votre banque facilité.

En revanche, il faut savoir qu'on ne peut pas effectuer des travaux de rafraîchissement tant que le locataire est en place. De plus, on ne choisit pas soi-même son locataire. Il vaut donc mieux étudier en détail le passif du locataire déjà en place et ses revenus, avant d’acheter ce bien.

Prenez contact avec Mon Chasseur Immo pour vous accompagner dans votre projet d’investissement.

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