Les 10 erreurs à éviter lors d'un achat immobilier

Acheter un bien immobilier est un très beau projet. Mais c'est aussi un investissement conséquent, qui peut avoir un impact financier non négligeable, à moins d'être suffisamment bien préparé et cadré. Acquérir un appartement ou une maison ne s'improvise pas : voici donc les 10 erreurs à éviter lors d'un achat immobilier, ainsi que nos recommandations associées.

Source d'interrogations et de stress pour de nombreux acquéreurs ("et si je me trompais ? "), nous sommes bien placés chez Mon Chasseur Immo pour connaître les enjeux et les pièges les plus coûteux à déjouer lors d'un achat immobilier. Notre métier est précisément d'accompagner les acheteurs immobiliers à toutes les étapes de leur projet.

1. Mal définir son projet d'achat immobilier

Vous êtes sur le point d'acquérir un appartement ou une maison ? Avez-vous bien fait le point sur vos critères d'achat ? Avant de vous lancer tête baissée dans la recherche de biens en ligne, n'hésitez pas à lister et surtout à hiérarchiser les caractéristiques attendues de votre futur cocon en fonction de votre projet de vie. Localisation du bien (ville, quartier, environnement) et nombre de chambres sont bien sûr les paramètres les plus importants en fonction de tout projet de vie. Mais peut-être que votre activité nécessite d'avoir un bureau ou un atelier et votre passion un grand garage ou un jardin ?

Bien définir son projet d'achat en amont est une étape essentielle qui vous permettra de gagner un temps infini dans votre recherche immobilière. Dans le cas contraire, celle-ci peut s'avérer particulièrement chronophage, et vous faire passer à côté des plus belles opportunités d'appartements ou de maisons correspondant à votre projet. Les meilleurs biens demandent d'être réactifs car ils restent peu de temps en ligne, quand ils sont publiés. La première erreur à éviter pour un achat immobilier est donc de mal définir son projet immobilier en amont, afin ne pas se noyer sous le poids des offres sans pouvoir se positionner. C'est d'ailleurs pour cela qu'un accompagnement avec Mon Chasseur Immo commence toujours par le cahier des charges de votre projet. Cela nous permet de trouver votre bien idéal en divisant votre temps de recherche par 10 en moyenne !

2. Surestimer son budget d'achat immobilier

Un achat immobilier, ça se prépare. Notamment pour savoir le budget que l'on peut et /ou que l'on veut lui allouer. Pour connaître le budget dont vous pourrez disposer pour l'achat de votre futur logement, il vous faut calculer :

• le montant de votre apport (soit la somme que vous n'avez pas besoin d'emprunter pour votre achat immobilier) : les banques demandent généralement que vos économies consacrées à votre achat immobilier correspondent au minimum à 10% du prix du bien.
• votre taux d'endettement : celui-ci ne doit pas dépasser les 30-35% de vos revenus pour que vous puissiez emprunter, afin que votre reste à vivre reste raisonnable.
• et plus généralement, votre capacité d'emprunt, qui dépend de la durée de votre emprunt, 10-15-20-25 ans.

Afin de connaître le budget potentiel que vous pourriez consacrer à votre futur bien immobilier, n'hésitez pas à consulter votre établissement bancaire ou un chasseur immobilier qui sera à même de vous mettre en relation avec un courtier de confiance. Cela vous permettra de connaître votre enveloppe globale d'achat ainsi que vos capacités d'emprunt. Nous vous déconseillons fermement d'aller au-delà du budget établi dans votre recherche de biens, même en cas de coup de cœur et d'éventuelles possibilités de négociation avec le vendeur, afin que des mensualités trop élevées ne vous mettent pas en péril à l'avenir. La seconde erreur à éviter pour l'achat immobilier que vous préparez serait en effet de surestimer votre budget ou de le dépasser pour acquérir le bien de vos rêves.

3. Ne pas préparer la visite d'un bien

Lorsque vous visitez un bien immobilier, il est très important que vous prépariez votre visite en amont. Car si cette offre vous intéresse, elle a aussi certainement capté l'attention d'autres acquéreurs. Et une offre peut se faire très vite.

Voici donc nos conseils pour votre visite :

• visitez le bien aux bons horaires, avant de revisiter si possible le bien à différents moments de la journée, pour vous rendre compte de la luminosité, du bruit du voisinage, et de l'isolation phonique aux heures de pointe par exemple.
• visitez le bien dans son intégralité, dépendances comprises, telles que la cave, les combles, le garage, le grenier... afin de ne pas avoir de surprise par la suite. Cela vous permettra de faire une première vérification des toitures, des charpentes, de l'humidité, etc.
• posez les premières questions d'usage : coût de la taxe foncière, du chauffage, projets de copropriété...
• essayez de comprendre le contexte de la vente : pourquoi les propriétaires vendent-ils leur bien. Ont-ils déjà acheté ailleurs et sont-ils pressés ? Il y a-t-il des délais particuliers ? Tentez aussi de savoir si des acquéreurs sont déjà intéressés ou se sont positionnés. Cela vous permettra d'estimer correctement votre offre d'achat le cas échéant.
• montrez-vous sympathique et enthousiaste si le bien vous intéresse : un propriétaire sera plus enclin à vendre le bien à quelqu'un qu'il juge sympathique.
• effectuez des revisites. Sur un marché tendu, l'offre se fait souvent après la première visite. Mais pas d'inquiétude, elle ne vous engage pas : vous pouvez donc approfondir votre inspection des lieux une fois l'offre acceptée, pour répondre à toutes vos questions.

La troisième erreur à éviter pour votre achat immobilier serait donc de ne pas préparer vos visites. Profitez-en pour optimiser le temps imparti sur place, bien inspecter les lieux et recueillir toutes les informations concernant le bien auprès du propriétaire.

4. Négliger l'environnement du bien convoité

Pensez à faire le tour du quartier pour voir les infrastructures dont vous aurez besoin (écoles, commerces, ...) et prendre le pouls de la vie locale une fois votre visite terminée ! Vérifiez que les alentours vous plaisent, que les commodités à proximité du logement vous conviennent (transports en commun, centres commerciaux, supermarchés, etc.), mais aussi l’ambiance du quartier et sa sécurité. Discuter avec les habitants à proximité vous donnera davantage de renseignements sur d'éventuelles nuisances sonores diurnes ou nocturnes, les aménagements prévus dans le quartier à plus ou moins long terme, et plus généralement sur les atouts et les éventuels désagréments du secteur. Vous pouvez également vous rapprocher de la mairie pour demander si des projets de réhabilitation sont prévus. Cela vous permettra d’estimer une potentielle plus-value rapide du logement que vous vous apprêtez à acquérir.

N'oubliez pas dans tous les cas d'échanger avec les voisins, a fortiori si vous envisagez d’acheter en copropriété. Rapprochez-vous-en pour "prendre la température" et connaître les travaux et frais envisagés dans les années à venir. En achetant un bien dans une copropriété, vous allez devoir payer des charges, respecter le règlement, partager les parties communes avec les autres résidents... Il est donc important de se renseigner sur son budget, son fonctionnement et son état d'esprit. Car des conflits de copropriété ou de voisinage peuvent bloquer certaines prises de décision et devenir problématiques par la suite. De nombreux documents vous seront en tous cas remis pour un achat en copropriété, vous permettant de vérifier la qualité de la gestion à date ainsi que les projets, notamment via les derniers procès-verbaux.

Le quatrième piège à éviter pour votre acquisition serait de négliger l'environnement du bien que vous êtes en passe d'acheter. Soyez-y attentif pour votre bien-être, ou dans l'optique d'une plus-value à la revente.

5. Surévaluer la valeur d'un bien

Avant d'établir votre offre d'achat, renseignez-vous sur le prix effectif de vente des biens comparables à proximité. Il est désormais facile de trouver les informations des ventes précédentes dans un périmètre donné grâce aux données du gouvernement.

Cela vous permettra d'évaluer le prix demandé et de savoir si vous pouvez avoir intérêt à négocier, même si vous n'achetez pas un prix au m² car l'état du bien et les prestations entrent aussi en compte. Même si la négociation n’est pas automatique avec le vendeur, osez négocier les prix s'il offre un décalage avec la réalité du marché et qu'il est disponible depuis un certain temps. Nos chasseurs immobiliers, experts de leur marché local et formés à l'évaluation globale du bien, sont là pour vous épauler et vous aider à préciser la justesse de l'estimation ainsi que vos marges de négociation pour établir votre offre d'achat.

6. Ne pas anticiper les frais d'achat et d'entretien du bien

Devenir propriétaire engendre d’autres frais que le seul coût du bien immobilier, il faut en avoir conscience : à commencer par le passage chez le notaire qui représente entre 2 et 8 % du prix de vente. Anticipez également qu'une partie du prix du bien convoité devra être remise le jour du compromis, (généralement entre 5 et 10 % du montant du bien) à sous forme d'avance. Il s'agit du séquestre.

Vous allez également avoir des frais récurrents à l'avenir tels que la taxe foncière : elle doit être anticipée, car elle peut représenter plusieurs mensualités de crédit supplémentaires chaque année et entamer ainsi votre niveau de vie.

7. Sous-estimer les travaux

Nous vous recommandons de visiter le bien avec des personnes de votre entourage ainsi qu'avec des professionnels de l'immobilier. Ils vous donneront un avis objectif sur l'état effectif de l'appartement ou de la maison que vous achetez. Vérifiez en particulier toute trace éventuelle d'humidité ou toute fissure. Il y a également des éléments invisibles à l'œil nu qui pourront nécessiter des travaux coûteux. Vérifiez si besoin l'état des combles, de la plomberie, du chauffage... avec des professionnels du bâtiment. Si des travaux de rénovation sont à prévoir, faites faire des devis par des artisans afin d'estimer au plus près l'enveloppe à y consacrer. En chiffrant les travaux à entreprendre, vous pourrez plus facilement négocier le prix du bien et planifier votre financement.

Sous-estimer les travaux - surtout s'ils sont urgents - est le piège à éviter dans votre acquisition parmi les plus importants si vous ne souhaitez pas avoir ensuite de mauvaises surprises. Nos Chasseurs Immo, si vous faites appel à eux pour vous accompagner dans votre achat immobilier, sauront vous aider dans vos estimations de frais de rénovation ou vous mettre en relation avec des entreprises spécialisées de confiance.

8. Ne pas lire correctement le compromis en amont

Ça y est, vous avez le coup de cœur, la prochaine étape est donc la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis. Notre conseil : demandez à avoir le projet de contrat au moins une semaine avant le rendez-vous, ainsi que toutes les annexes. Cela vous permettra de le lire de manière détaillée à tête reposée, avec ses annexes, diagnostics compris, et de dialoguer le cas échéant avec votre propre notaire si vous aviez des questions, éclaircissements, ou modifications à prévoir pour le compromis.

Si vous achetez en copropriété, vous recevrez notamment :

• les derniers procès-verbaux d’assemblée générale dans lesquels vous retrouvez toutes les décisions prises notamment sur les travaux discutés et votés ;
• le règlement de copropriété fixant les règles de fonctionnement que vous allez devoir respecter ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble détaillant, entre autres, les travaux déjà effectués dans l’immeuble ;
• la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques de la copropriété ;
• les diagnostics immobiliers du bien ;
• les conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble s’il y en a eu un, etc.

Une erreur à éviter lors de votre achat immobilier serait donc de survoler les document fournis par le vendeur en amont du compromis. Lisez-les bien, et si besoin, n'hésitez pas à vous faire épauler par un professionnel de l'immobilier averti.

9. Ne pas challenger et suivre de près l'offre de prêt

Qui dit achat immobilier, dit prêt immobilier pour la majorité des Français. Or, il est important de pouvoir comparer les offres de prêt sans accepter la première qui vous est proposée. N’hésitez pas à mettre les banques en concurrence, notamment pour obtenir le taux le plus avantageux. Outre le taux du prêt, vous pouvez également négocier l’absence d’IRA (intérêts de remboursement anticipé) par exemple. Bon à savoir pour réduire à l’avenir votre durée d’emprunt, ou en cas de potentielle revente !

Il vous faudra tout de même faire vite si vous voulez obtenir l'accord de prêt dans les temps pour la signature de l'acte final. Le compromis de vente stipule généralement un délai de 45 à 60 jours pour présenter le contrat de prêt définitif. Veillez donc bien à préparer votre dossier de demande de crédit en amont du compromis afin de pouvoir être réactifs. Nos Chasseurs Immo vous épaulent sur cette phase de financement et de relance, comme dans toute la partie administrative de votre achat, afin que les délais impartis puissent être respectés.

10. Ne pas revisiter le bien avant de signer l’acte authentique

Vous arrivez enfin au terme de votre processus d’achat. Cela a pu prendre du temps, s'avérer beaucoup plus complexe que prévu si vous avez opéré cette démarche seul, voire stressant. Vous n’avez qu’une hâte : avoir vos clés et voir aboutir votre projet. Mais ne brulez pas cette dernière étape indispensable : la revisite avant signature de l’acte. Pourquoi ? Car il peut arriver des accidents entre votre dernière visite et l'acte final : des endommagements, des infiltrations, des changements, une pièce encombrée... Or, une fois l'acte signé, il est trop tard ! Exigez donc si elle ne vous est pas proposée d’office une revisite juste avant l’acte pour vous assurer que le bien est vide de meubles, et qu’il n’y a pas eu de fuite d’eau par exemple. C’est aussi l’occasion de requestionner le vendeur sur des points encore non clarifiés quant au fonctionnement de la maison : la chaudière, l’eau, le ramassage des poubelles, etc.

Voici donc nos conseils concernant les 10 erreurs à éviter pour votre achat immobilier. Mon Chasseur Immo vous accompagne à toutes les étapes de votre acquisition, de la recherche à l'emménagement en passant par l'évaluation du bien, la négociation, le financement, le suivi et la compréhension des documents... pour un achat réussi et serein ! Aussi, n'hésitez pas à nous contacter pour nous parler de votre projet.