Immobilier : ce qui change au 1er Janvier 2023

Plus encore que dans d'autres secteurs, le secteur immobilier fait l'objet d'importantes transformations, dont certaines entrent en vigueur au 1er janvier 2023. Variation des taux, renforcement des aides à la rénovation, évolution de la fiscalité, contraintes énergétiques... Que vous soyez propriétaire occupant ou investisseur ou que vous souhaitiez effectuer un achat de logement cette année, nombreux seront les changements immobiliers en 2023 ! Retour sur ces nouveautés qui ont un impact pour les propriétaires et les acquéreurs.

Changements immobilier : un taux d'usure en faveur de l'emprunt

Le revoilà à l'honneur. Largement scruté par les banquiers, le taux d'usure, calculé tous les trois mois par la Banque de France, fixe le taux maximum au-delà duquel les banques ne peuvent pas proposer de prêts immobiliers à leurs clients. Or, il vient d'être relevé, ce qui permet aux établissements bancaires d'accepter davantage d'emprunts immobiliers début 2023. Ce début d'année devrait donc constituer une période favorable aux accords de prêt et au financement de nouveaux projets d'achat immobilier !

Si vous envisagez un nouveau projet immobilier, n'hésitez donc pas à faire appel à l'un de nos chasseurs immobiliers pour établir au plus près de votre budget et de votre cahier des charges avant d'être mis en relation avec un courtier ou un établissement de crédit. 

Les premières étapes de lutte contre les passoires thermiques

La rénovation énergétique est un enjeu prioritaire de la réduction des émissions de gaz à effet de serre et de la résilience des bâtiments face aux risques climatiques. Avec la loi Climat et Résilience promulguée en août 2021, l’État vise l’éradication progressive des passoires thermiques.

Plusieurs mesures visant à inciter les propriétaires à procéder à l'amélioration énergétique de leurs logements entrent en application en 2023. Elles se basent sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qu'il est obligatoire de fournir à l'acheteur ou au locataire lors d'une vente immobilière ou d'une mise en location.

Voici donc les changements réglementaires portant sur la rénovation énergétique à connaître côté propriétaire bailleur et qui entrent en vigueur en 2023 :

• Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables à partir du 1er janvier 2023 en raison de nouvelles modalités de calcul. Ils doivent donc être refaits pour pouvoir être valables auprès d'un acquéreur ou d'un nouveau locataire.
• Dès janvier 2023, les logements consommant plus de 450kWh/ m²/ an sont interdits à la remise en location. Cela concerne donc les biens donc le DPE porte l'étiquette "G" (ceux affichant la catégorie "F" seront à leur tour concernés par l'interdiction de louer en 2023, et ceux classés "E" en 2034). Ces biens devront donc faire l'objet de travaux d'amélioration énergétiques probants avant de pouvoir être reloués sur du long terme.
• Le carnet d'information du logement devient obligatoire : il décrit les travaux réalisés sur tout logement en vue de son efficacité énergétique à partir de 2023. Il doit être conservé par le propriétaire pour le présenter à l'acquéreur au plus tard le jour de la signature authentique de l'acte en cas de vente du bien.
• À partir du 1er avril 2023, les propriétaires de logements individuels classés F et G devront obligatoirement fournir un audit énergétique aux acheteurs lors de la vente de leur bien. Les acquéreurs concernés disposeront ainsi du détail des analyses du bâti ainsi que des propositions concrètes de travaux visant à corriger les différents éléments défectueux.
• Si vous achetez dans une copropriété de plus de 15 ans et comprenant plus de 200 lots, sachez également qu'un plan pluriannuel de travaux devra désormais vous être présenté à l'achat. 
  
  

Le renforcement des aides à la rénovation

Autre mesure découlant de la loi Climat et Résilience, le dispositif MaPrimeRenov’ se consolide en 2023, avec, notamment, le déploiement de référents MonAccompagnateurRenov’ sur toute la France. À terme, il deviendra obligatoire de recourir à cet opérateur agréé pour bénéficier des aides de l’Anah (Aganece Nationale de l'Habitat) accordées aux ménages modestes réalisant des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 %.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a également été reconduit et simplifié pour l'année 2023. Les primo-accédants y ont accès sans conditions de ressources pour financer leurs travaux de rénovation énergétique. Ces nouveaux acquéreurs peuvent désormais le cumuler plus facilement avec MaPrimRenov'. Pour faire la demande, Il leur suffit d’adresser la notification d’octroi de MaPrimRénov’ à une banque ayant signé une convention avec l’État.

Sur le modèle de MaPrimeRevov', le gouvernement expérimente en 2023 un nouveau dispositif d'aides de l'Anah visant à financer les travaux d'adaptation des logements de seniors en perte d'autonomie qui devrait se déployer l'an prochain : MaPrimeAdapt'.

L'évolution des impôts locaux

Amorcée par la loi de finances 2018, la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales s'est étalée progressivement. Si les ménages les plus modestes ne la payaient plus depuis 2020, c'est cette année, en 2023, qu'elle disparaît pour tous les locataires et propriétaires occupants.

À noter cependant, la taxe d'habitation est maintenue pour les résidences secondaires, sans abattement ni plafonnement en fonction du revenu. Ceci constitue donc logiquement un impôt de base plus lourd pour les lieux de villégiature. Il peut même faire l'objet de surtaxes en fonction des localités concernées.

La taxe foncière devrait quant à elle continuer à s'alourdir dans la plupart des communes. Soyez donc d'autant plus vigilant sur ce point si vous comptez effectuer un achat immobilier en 2023 : n'hésitez pas à vous renseigner sur son montant à date auprès de son propriétaire actuel et à y intégrer une majoration dans votre budget prévisionnel avant de songer à faire une offre et de vous engager davantage dans votre acquisition.

En conclusion

Les réglementations évoluent régulièrement et peuvent avoir des conséquences sur votre budget ou sur la faisabilité d'un projet d'achat immobilier, qu'il s'agisse de la possibilité d'accéder à certaines aides financières, votre capacité à emprunter, à absorber la taxe foncière ou les frais de rénovation... Difficile, parfois, de s’y retrouver dans tous ces changements immobiliers. 

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