par Pauline Anoupe

Achat immobilier : Estimation du prix au m2 par ville

On aurait pu imaginer une baisse des prix de l'immobilier et une baisse du nombre de transactions à la suite de la crise sanitaire, mais il n’en est rien. Déjà, avec ses 1 200 000 transactions en 2021, l’année bat un record et, en ce qui concerne les prix, la hausse est de 5% environ sur le territoire

Infographie : combien de m2 pour 500 000€  ?
Infographie : combien de m2 pour 500 000€ ?

On aurait pu imaginer une baisse des prix de l'immobilier et une baisse du nombre de transactions à la suite de la crise sanitaire, mais il n’en est rien. Déjà, avec ses 1 200 000 transactions en 2021, l’année bat un record et, en ce qui concerne les prix, la hausse est de 5% environ sur le territoire

L’évolution du marché immobilier : une progression impressionnante

Ces chiffres permettent de souligner la tendance globale en immobilier, aidée évidemment par des taux très bas facilitant l’acquisition. Pour 500 000 euros, vous pouvez vous offrir aujourd’hui 50 m² à Paris, 170 m² à Marseille, 100 m² à Lyon, 200 m² à Angers et 350 m² à Perpignan. Mais regardons dans le détail de quoi il en est. En effet, le marché immobilier fonctionne à plusieurs vitesses et l’hétérogénéité qui le façonne est le point le plus intéressant.

 

Appartement et maisons, des évolutions différentes

En France en 2021, les prix ont augmenté de 4,8 % pour les appartements, mais de 9,4 % sur les maisons ! C’est à Rennes que l’augmentation du prix des maisons a le plus augmenté avec une hausse de 13 %. Suivi de Montpellier, Toulon et Nice.

En ce qui concerne les appartements, la plus haute augmentation des prix se situe à Reins et Orléans, avec plus 10 %. À la suite se retrouve Dijon ( 6 %), Rennes, mais aussi Ajaccio et Rouen.

Si les maisons sont très recherchées depuis le confinement, offrant plus d’espace et potentiellement un jardin, les appartements avec espaces extérieurs sont aussi particulièrement recherchés. Ainsi, pour la même localisation et la même surface, un appartement en dernier étage avec grande terrasse subira une augmentation de prix similaire à celle d’une maison.

 

Une disparité géographique dans les évolutions des prix

L’évolution immobilière la moins classique vis-à-vis des dernières années concernent les différences entre les grandes villes, les villes moyennes et les communes rurales. En ce qui concerne les prix des appartements, on constate une hausse de 7,7 % hors Île-de-France, alors que cette dernière ne progresse que de 1,4 % et là où Paris, pour la première fois depuis longtemps, est à la traine avec une baisse de prix moyenne de 1,5 % pour un mandat de vente.

Il faut donc étudier avec précision la tendance générale afin de constater trois vitesses : les biens qui sont délaissés ( comme l’appartement familial sans balcon à Paris), les biens qui sont devenus trop demandés ( le T3 avec terrasse à Rouen ) et les biens dont la demande est similaire(appartement de 50m² dans le centre de Bordeaux).

Ce sont les villes moyennes qui ont profité le plus de la crise sanitaire, avec un tarif qui progresse de 4,9 %. On retrouve par exemple Brest ( 8,2 %) mais aussi Angers (+7,4 %) et Reins (6,9 %). Les très grandes banlieues ont une progression de 8 % environ, au détriment du centre-ville. Les communes rurales, elles, affichent plus de 6 % de hausse.

Au-delà de la taille des villes qui influent sur le prix/m², c’est aussi le cadre qui affecte les prix. Il n’est donc pas surprenant que les villes moyennes côtières, comme Montpellier, où les villes avec montagnes, comme Annecy, se retrouvent aussi sur le devant de la scène immobilière.

Si le prix du m² de certaines villes augmentent, cela a pour conséquence de diminuer le pouvoir d’achat. On observe à St Etienne la plus grande baisse de pouvoir d’achat : -12 m² en moins d’un an pour un appartement. En moyenne, il est question d’une perte de 4 m² pour les appartements et de 8 m² pour les maisons. Heureusement, les taux bas proposés par les banques compensent partiellement cette perte de métrage.

 

Au-delà des chiffres, des changements sociaux

L’acquisition d’un bien, une démarche rassurante

Les Français ont toujours été attirés par l’idée de devenir propriétaire et, plus que jamais, la crise sanitaire a renforcé cette envie. En effet, nous n’avons que très peu de visibilité sur la suite des événements. Quid de l’avenir professionnel ? Avançons-nous vers une crise économique mondiale ?

Les inquiétudes sont nombreuses faces à un avenir dénué de visibilité. Or, acquérir sa résidence principale parait rassurant dans ce contexte instable. Les taux sont bas mais les banques ne prêtent qu’à condition d’une situation stable. Beaucoup d’acquéreurs ont donc profité de leur situation actuellement stable pour emprunter maintenant, en anticipant un éventuel changement professionnel.

Devenir propriétaire peut se voir comme très rassurant, car votre logement ne dépend pas de quelqu’un d’autre. Si vous remboursez votre prêt, vous avez un toit sur la tête sans avoir peur d’être mis à la porte. De plus, vous constituez un patrimoine pour votre avenir et celui de vos enfants.

 

Le télétravail, passeport pour gagner en pouvoir d’achat immobilier

La crise sanitaire a, d’une certaine manière, donner la possibilité d’acheter à des personnes qui n’auraient pas pu imaginer un jour pouvoir le faire.

Prenons l’exemple de Thomas, 32 ans. Thomas est parisien depuis cinq ans et est consultant . Locataire dans le 17ème à Paris, il aurait aimé acheter à Paris, mais n’a pas les moyens de réaliser ce projet immobilier. Avec 250 000 de budget, il ne peut prétendre qu’à un 24 m² dans Paris, ou un 35 m² en proche banlieue. Il avait donc abandonné l’idée d’acheter, ne souhaitant pas non plus faire plus d’une heure de transport pour aller au travail.

Avec la crise sanitaire, il a commencé à télétravailler depuis chez lui et, depuis quelques mois, son supérieur lui a proposé de partir sur 1j/ semaine en présentiel, à Paris. Thomas a toujours bien apprécié la ville de Lille mais ne souhaitait pas changer de travail pour autant. Il a fait appel à un chasseur d'appartement et avec le télétravail, il a pu acheter un 65 m² dans le centre de Lille, pour 200 000 euros. Il n’a donc pas eu besoin d’emprunter la totalité de sa capacité bancaire.

Le remboursement du prêt est moins important que son loyer parisien : de 1200 euros pour son 34 m², il passe à 800 euros/mois pour son 65 m². Habitant en plein centre-ville, il n’est pas dépaysé et continue de profiter des plaisirs urbains. Il vient un jour par semaine à Paris pour son travail et reste sur Lille la suite de la semaine.

 

Le télétravail, passeport pour habiter dans un cadre différent

Comme Thomas, de nombreux parisiens sont partis dans d’autres villes, voir régions pour avoir plus grand mais aussi pour changer de cadre. Amélie et Romain eux, sont partis s’installer à Annecy pour profiter du lac et de la montagne.

C’est aussi cher que la banlieue parisienne mais, avec le télétravail, ils préfèrent faire quatre heures de transport une fois par semaine et profiter des paysages magnifiques qu’offre la ville le reste du temps. On retrouve ce schéma pour la mer et les montagnes. Leur pouvoir d’achat n’a pas changé mais le cadre est plus qualitatif pour eux.

 

Un besoin d’espace avec le confinement

Alexandre, londonien qui travaille à Paris depuis 4 ans, a très mal vécu son confinement avec ses jumelles de 6 ans. Il a emménagé à la fin de l’année dernière à Brives la gaillarde. Là où il payait 2400 euros/mois son 90 m² dans le 15eme, il a une très grande maison avec jardin pour moins de 900 euros/mois.

Comme les jumelles d’Alexandre, ce n’est pas moins de 6 000 enfants en 2021 qui ne sont pas réinscrits dans les écoles parisiennes, un exode assez massif donc.

 

L’exode, mais pas pour tous

A paris, il ne faut pas non plus s’imaginer que tout le monde a pris la fuite. Les chamboulements ne sont opérés sur des marchés bien précis et non dans sa globalité. Un 30 m² se vend toujours aussi rapidement car la demande des jeunes actifs ne baisse pas. Par contre, sur les biens familiaux de trois chambres sans extérieurs par exemple, la demande a baissé car, pour le même prix, les parents préfèrent désormais une maison avec jardin.

 

Le changement de vie et la recherche d’autres choses

Chez les personnes qui n’ont pas d’emploi permettant le télétravail, certains ont profité du confinement pour changer leur vie du tout au tout.

Sandrine, serveuse dans le centre de Bordeaux, a vu les prix de la ville augmenter depuis plus de 5 ans. Elle ne fait pas de télétravail mais, avant de quitter son CDI, a emprunté pour acheter une petite maison dans un village en Bretagne, à une heure de Brest en voiture.

Elle est maintenant serveuse chef de rang dans un restaurant à 25 min de chez elle. Cela faisait longtemps qu’elle rêvait d’une vie plus paisible… Et le confinement l’a aidé à franchir le cap.

 

Se faire accompagner pour saisir la complexité du nouveau marché français

Certaines villes et régions ont développé un marché immobilier très tendu. Par exemple, Marseille, qui a vu arriver de nouveaux arrivants depuis quelques années, est recherchée pour son climat et son prix/m² attractif.

Or, les biens de qualités avec espace extérieurs se vendent désormais très rapidement et au prix. La concurrence est rude. Le marché immobilier, pour certains biens, ressemble à celui qu’à connu Paris : les biens peuvent se vendre au prix dans la journée.

La nécessité d’un chasseur est d’autant plus visible dans les marchés tendus, qui demandent une réactivité pour dénicher la pépite. Si les biens possèdent un espace extérieur, une bonne exposition et se situent dans un environnement agréable, ils ne restent pas longtemps sur le marché immobilier et vous n’aurez pas vraiment le temps de réfléchir longtemps pour vous positionner. Peut-être ne sont-ils déjà plus disponibles au moment où vous essayez d’appeler l’agent immobilier.

D’ailleurs, au-delà de la tension nouvelle de certains marchés, ce n’est pas évident d’acheter dans une ville qu’on ne connait pas encore vraiment. En effet, ne connaissant pas forcément le marché local et ne comparant les prix qu’avec des référentiels bien plus onéreux, comme Paris, la négociation n’est pas toujours évidente à faire. Le chasseur immobilier est là pour vous conseiller au mieux, que ce soit pour les prix du marché ou les informations nécessaires à votre projet.

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