Plus-value immobilière (PVI) : Comment la calculer ?

Si vous avez pour projet de vendre un bien immobilier, il est important de se questionner sur la plus-value immobilière. En effet, cette dernière est imposable sur le revenu. La bonne nouvelle, c’est que certaines cessions peuvent faire l’objet d’une exonération. Dans le cas inverse, en revanche, il convient de procéder au calcul de la plus-value immobilière pour avoir une idée de la taxation qui s’applique. Ce calcul s’effectue en deux étapes, que nous allons vous détailler à travers cet article.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

On parle de plus-value immobilière pour évoquer la différence positive entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. Il s’agit, en quelque sorte, de la marge ou des bénéfices réalisés lorsque vous vendez une habitation. En revanche, on ne peut parler de plus-value pour la vente d’une maison que si vous cédez le logement à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez initialement acheté. Dans le cas inverse, il s’agit d’une moins-value.

Si vous êtes sur le point de vendre un bien, il est important de vous interroger au sujet de la taxation de la plus-value que vous allez peut-être réaliser. Il est possible de la chiffrer, dès lors que vous maîtrisez ses subtilités. Cependant, pour avoir des nombres qui sont au plus proche de la réalité, il faut aussi prendre en compte les cas d’exonération qui existent ainsi que les abattements selon la durée de détention du bien.

plus_value_calcul
calcul_frais

Quelles sont les bases de calcul de la plus-value immobilière ?

Comment calculer la plus-value d’un bien immobilier ? Deux étapes sont nécessaires à l’appréciation de la plus-value imposable. On calcule avant tout la plus-value brute, puis on applique les abattements. C’est sur la plus-value nette que l’impôt est ensuite calculé.

Mode de calcul de la plus-value brute

On obtient la plus-value brute en calculant la différence entre le prix d’acquisition corrigé du bien et son prix de vente corrigé. Voici comment obtenir ces éléments.

Prix de vente corrigé

On parle de prix de vente pour désigner le prix indiqué dans l’acte définitif de vente. Ce tarif est éventuellement majoré par les charges et autres indemnités que l’acquéreur vous doit, si toutefois elles sont mentionnées dans l’acte de vente.

En l’occurrence, si un propriétaire est redevable d’une indemnité d’éviction envers le locataire sortant, et que l’acheteur s’engage à la payer à sa place, alors le prix de vente doit être majoré du montant de cette indemnité.

À ce prix de vente doivent être déduits les frais supportés par le vendeur au moment de la cession. Il peut s’agir du coût des diagnostics obligatoires ou des frais de mainlevée d’hypothèque, par exemple. Toutes ces diminutions et majorations doivent, bien sûr, être justifiées par des factures.

Prix d’acquisition corrigé

Le prix d’acquisition corrigé, quant à lui, correspond à la somme réellement payée par le cédant, soit le prix indiqué dans l’acte de vente définitif.

Ce prix d’achat est ensuite majoré des frais d’acquisition qui peuvent être définis de façon forfaitaire à 7,5 % du prix. Il est aussi possible de prendre en compte les frais de notaire au réel s’ils sont supérieurs à 7,5 % ou dans le cas d’un bien reçu par succession ou donation. Il faut ensuite ajouter le montant des travaux effectués sur le bien, si vous êtes en mesure de justifier les prix par le biais de factures officielles. Sans factures, cette majoration peut être fixée de façon forfaitaire à 15 % ou 22,5 % du prix d’acquisition (en fonction du nombre d’années de détention du bien).

C’est ce prix d’achat majoré que l’on soustrait au prix de vente corrigé afin d’obtenir la plus-value brute.

Mode de calcul de la plus-value imposable

La plus-value imposable, aussi appelée plus-value nette, s’obtient en appliquant à la plus-value brute les abattements relatifs aux années de détention du bien. Dans l’idée, plus vous détenez un bien longtemps, plus l’abattement est conséquent. Dans ce cas, la plus-value nette diminue et le montant de l’impôt également.

Que vous vendiez un immeuble, un appartement, un terrain à bâtir ou une maison, ce sont les mêmes grilles d’abattement qui s’appliquent.

En l’occurrence, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

  • 6 % pour chaque année de détention à partir de la 6e et jusqu’à la 21e (avec 1,65 % de prélèvements sociaux) ;
  • 4 % à partir de la 22e année de détention révolue (avec 1,6 % de prélèvements sociaux).

Pour un bien détenu depuis moins de 6 ans, ou plus de trente ans, il existe une exonération.

Quels sont les cas d’exonération de la plus-value immobilière ?

Vous pouvez, sous certaines conditions, être exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière. Tout dépend de la nature du bien cédé, de la situation de l’acquéreur ou de celle du vendeur.

Les exonérations qui sont liées au bien vendu

La vente de dépendances (garage, cours, etc.) tout comme les biens détenus depuis plus de 22 ans sont exonérés d’impôts sur la plus-value. De la même façon, il n’existe pas de plus-value sur une résidence principale. Si vous vendez un logement qui n’est pas votre résidence principale, mais que l’argent du prix de vente sert à acheter ou faire construire votre habitation dans un délai de deux ans, alors vous n’êtes pas non plus concerné par la taxe sur la plus-value.

Enfin, dans le cadre d’une vente d’un droit de surélévation, d’un bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ou pour un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 euros, il n’existe aucune taxe sur la plus-value immobilière.

Les exonérations qui sont liées à l’acquéreur

En tant qu’acheteur, vous pouvez être exonéré dans le cas de :

  • Un bien vendu à une structure chargée du logement social ;
  • Un bien vendu à un opérateur privé en charge de réaliser des logements sociaux ;
  • Un bien exproprié ;
  • Un bien cédé par un particulier qui exerce son droit de délaissement.

Les exonérations qui sont liées au cédant

Enfin, en tant que vendeur, vous pouvez être exonéré si vous avez une carte de mobilité inclusion ou touchez une pension de vieillesse. Si votre revenu fiscal de référence est en deçà de 10 988 euros, vous n’êtes pas non plus concerné. Si vous êtes non-résident en France ou que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années, alors vous êtes exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière pour l’achat de cette maison.

exoneration_plus_value

Vous savez maintenant tout sur le calcul de la plus-value immobilière concernant la revente de votre résidence secondaire. Il ne vous reste plus qu’à vérifier, par le biais d’un simulateur de plus-value immobilière, la fiscalité qui s’applique ou non à votre cas.

Pour votre recherche immobilière, Mon Chasseur Immo peut vous aider à trouver la propriété idéale, sur laquelle vous aurez l’opportunité d’effectuer une belle plus-value.

 

Pour une recherche efficace, n’hésitez pas à parcourir notre ebook dédié à l'achat immobilier étape par étape !

Télécharger ici notre ebook !

Décrivez votre projet
*champs obligatoires
Vos données personnelles ne sont utilisées que pour vous permettre de recevoir des informations commerciales de Mon Chasseur Immo et lui sont strictement réservées. Conformément à la réglementation sur les données à caractère personnel vous disposez d’un ensemble de droits (opposition, suppression, modification, …) que vous pouvez exercer auprès de Mon Chasseur Immo. Consulter vos droits.