Les 10 points à vérifier avant de faire une offre d’achat

Avant tout, ce qu'engage réellement une offre d'achat

Beaucoup d'acheteurs signent une offre en pensant pouvoir revenir dessus facilement. C'est une erreur fréquente. Selon l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès que l'acheteur et le vendeur sont d'accord sur le bien et sur le prix. Concrètement, une offre au prix demandé et acceptée par écrit par le vendeur, peut suffire à former la vente.

Le délai de rétractation de 10 jours, prévu par l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, ne s'applique qu'à partir de la signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Il protège l'acheteur, mais il ne remplace pas une vérification sérieuse en amont. En effet, une offre retirée après acceptation peut créer un litige avec le vendeur.

Une autre règle à connaître est qu'aucune somme ne peut vous être demandée au moment de l'offre. L'article 1589-1 du Code civil frappe de nullité tout engagement d'achat accompagné d'un versement. Un vendeur ou un intermédiaire qui réclame un chèque avec l'offre doit vous alerter immédiatement.

Point 1 : le prix, comparé aux ventes réelles

Le prix affiché reflète ce que le vendeur espère, pas ce que vaut le bien. Pour l'évaluer, il faut le comparer aux transactions effectivement signées. Ces données sont publiques et gratuites dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières), accessible sur le site app.dvf.etalab.gouv.fr.

Attention toutefois aux comparaisons trop rapides. Une vente dans le même immeuble ne dit rien de l'étage, de l'état ou de l'exposition du bien vendu. C'est ici que l'expérience terrain fait la différence. Un chasseur qui visite chaque semaine dans le même secteur sait reconnaître une vente atypique et ajuster la comparaison.

L'astuce du chasseur

Regardez depuis combien de temps le bien est en vente et si son prix a déjà baissé. Les annonces anciennes ou republiées sont souvent les plus négociables. Un bien affiché depuis plusieurs mois sans trouver preneur est presque toujours au-dessus de son prix de marché.

Point 2 : la surface réelle et le plan

En copropriété, la surface Loi Carrez doit figurer dans l'avant-contrat. Si la surface réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle, à condition d'agir dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique.

Mais la surface ne fait pas tout. Un couloir de 6 m², une chambre en second jour ou une mezzanine sous 1,80 mètre de hauteur pèsent sur l'usage réel du logement. Pendant la visite, demandez-vous combien de mètres carrés vous utiliserez vraiment.

Point 3 : le dossier de diagnostics techniques

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT), prévu par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Il doit être annexé à l'avant-contrat, mais rien ne vous empêche de le demander avant de faire une offre. Un vendeur qui refuse de le communiquer ou qui ne l'a pas encore fait réaliser doit éveiller votre vigilance.

Source : article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation, service-public.fr.

Ne vous contentez pas de vérifier que les diagnostics existent : lisez-les. Une installation électrique comportant de nombreuses anomalies représente un budget de mise aux normes qui doit peser dans votre offre.

Point 4 : le DPE et le coût réel de l'énergie

Le DPE est opposable depuis juillet 2021, c'est-à-dire qu'une étiquette erronée engage la responsabilité du diagnostiqueur. Vérifiez son numéro à 13 caractères sur l'Observatoire DPE de l'ADEME pour vous assurer qu'il est bien enregistré. Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur doit également fournir un audit énergétique avec des scénarios de travaux chiffrés.

Demandez aussi les factures d'énergie des dernières années. Le DPE reste un calcul théorique et les factures donnent une image plus concrète du coût d'usage. Si vous envisagez de louer le bien un jour, rappelez-vous que les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis 2025 et que les F le seront en 2028.

Point 5 : la santé de la copropriété

C'est le point le plus souvent négligé par les acheteurs et celui qui réserve les plus mauvaises surprises. Avant toute offre sur un appartement, demandez au minimum les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, qui révèlent les travaux votés, les travaux refusés et les éventuels conflits ; le montant des charges annuelles et leur évolution ; la fiche synthétique de la copropriété ; le plan pluriannuel de travaux s'il a été adopté ; le montant du fonds de travaux.

Ce que nos chasseurs recherchent dans les procès-verbaux

Un ravalement repoussé d'année en année, une toiture « à surveiller », un niveau élevé d'impayés de charges ou un litige avec un copropriétaire sont autant de signaux à intégrer dans la négociation. À l'inverse, des travaux déjà votés et payés par le vendeur constituent un véritable avantage pour l'acheteur. Pensez à faire préciser dans l'avant-contrat qui paie les travaux votés avant la vente mais appelés après.

Point 6 : l'état technique du bien

Les diagnostics ne couvrent pas tout. Ils ne disent rien de l'état de la toiture, de la charpente, des canalisations, de l'humidité ou des fissures. Pendant la visite, regardez les plafonds (traces d'infiltration), les angles des murs (moisissures), les menuiseries et le tableau électrique.

Pour une maison ou un appartement nécessitant des travaux, une seconde visite avec un artisan ou un architecte est un investissement rentable. Un devis vous permet de transformer une impression en un montant précis, et donc en argument de négociation.

Point 7 : l'urbanisme et la conformité des travaux

Une véranda, une extension, une mezzanine ou des combles aménagés ont-ils été réalisés avec les autorisations nécessaires ? Des travaux non déclarés peuvent poser problème lors de la revente, voire entraîner une obligation de remise en état. Demandez les permis de construire ou les déclarations préalables correspondants.

Consultez également le plan local d'urbanisme (PLU) en mairie ou en ligne. Il vous indiquera si un immeuble peut être construit sur la parcelle voisine et vous boucher la vue ou si un projet d'aménagement va transformer le quartier.

Point 8 : l'environnement immédiat

Un appartement se visite généralement à une heure choisie par le vendeur. Revenez à d'autres moments comme le soir pour le bruit des bars, le matin pour la circulation, le week-end pour l'ambiance. Vérifiez les risques naturels et technologiques sur le site public Géorisques, et pour les familles, la sectorisation scolaire auprès de la mairie. Elle peut changer d'une rue à l'autre.

Point 9 : le vendeur et le contexte de la vente

Comprendre pourquoi le propriétaire vend est essentiel pour construire une offre pertinente. Une mutation, un achat déjà signé ailleurs ou une succession créent souvent un besoin de rapidité. Un vendeur qui « teste le marché » sera moins enclin à négocier.

Vérifiez aussi la situation juridique. En cas d'indivision ou de succession, tous les propriétaires doivent être d'accord pour vendre. Une succession non réglée ou un divorce en cours peuvent retarder considérablement la signature de l'acte définitif.

Point 10 : votre financement et la rédaction de l'offre

Une offre solide repose sur un financement solide. Avant de vous positionner, obtenez un accord de principe de votre banque ou une attestation de financement de votre courtier. Face à plusieurs acheteurs, c'est souvent ce document qui fait la différence.

Rédigez ensuite votre offre avec soin. Elle doit préciser le bien concerné, le prix proposé, sa durée de validité (généralement entre 5 et 10 jours) et les conditions auxquelles elle est soumise, en particulier l'obtention de votre prêt immobilier. Cette condition suspensive d'obtention de prêt, encadrée par le Code de la consommation, sera reprise dans l'avant-contrat et vous protège si votre financement est refusé.

Récapitulatif : la check-list avant votre offre

Pourquoi se faire accompagner par un chasseur immobilier ?

Vérifier ces 10 points prend du temps et demande de savoir où chercher. La plupart des acheteurs n'achètent qu'une poignée de fois dans leur vie, quand un chasseur analyse en permanence des biens et des dossiers de copropriété sur son secteur. Il sait lire un procès-verbal d'assemblée générale, repérer un DPE suspect, estimer un budget de travaux et comparer un prix aux ventes réelles du quartier.

Chez Mon Chasseur Immo, nos chasseurs travaillent exclusivement pour l'acheteur. Ils effectuent ces vérifications pour vous, vous déconseillent les biens qui posent problème et construisent avec vous une offre argumentée, au juste prix. Parce qu'une offre bien préparée, c'est la meilleure protection contre les mauvaises surprises.

Sources et références

Code civil, articles 1583 (formation de la vente) et 1589-1 (interdiction de tout versement lors d'une offre d'achat). Code de la construction et de l'habitation, articles L271-1 (délai de rétractation) et L271-4 (dossier de diagnostics techniques). Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez. Code de la consommation, dispositions relatives à la condition suspensive d'obtention de prêt. Service-public.fr, fiches pratiques sur l'achat immobilier et les diagnostics. Base DVF (app.dvf.etalab.gouv.fr), Observatoire DPE de l'ADEME et Géorisques (georisques.gouv.fr).

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour toute question sur votre situation, rapprochez-vous de votre notaire.