Prix immobiliers au 2e trimestre 2026 : ce que la note des notaires change pour les acheteurs

Les Notaires de France ont publié le 22 octobre 2026 leur note sur l'évolution des prix au 2e trimestre 2026. Le constat : des prix des logements anciens en léger recul sur un an (-0,8 %), un volume de ventes qui progresse encore mais marque un palier, et des avant-contrats qui annoncent une stabilisation à l'automne. Pour les acheteurs, ce marché sans emballement ouvre de vraies marges de manœuvre, à condition d'être prêt. Voici notre lecture, côté acheteur.

Les chiffres du 2e trimestre 2026 en un coup d'œil

Évolution sur un an des prix des logements anciens au 2e trimestre 2026. Source : Notaires de France, indices Notaires-Insee, note mise à jour le 22 octobre 2026.

Après une stabilité au 1er trimestre, les prix sont donc repartis légèrement à la baisse. Le recul reste modéré et touche surtout les maisons. Pour les appartements, on peut parler de stabilité quasi générale.

Province, Île-de-France, Paris : des tendances différentes

En province, les maisons reculent davantage

En province, les prix des logements anciens baissent de 1 % sur un an au 2e trimestre 2026, après une stabilité au 1er trimestre et une hausse de 1,1 % au 4e trimestre 2025. Le recul est plus net pour les maisons (-1,3 %) que pour les appartements (-0,3 %).

En Île-de-France, un marché à deux vitesses

En Île-de-France, les prix reculent de 0,3 % sur un an, après trois trimestres de hausse. Cette baisse est entièrement portée par les maisons (-1,5 %), alors que les appartements progressent légèrement (+0,3 %). À Paris, les prix des appartements augmentent de 0,6 % sur un an, quand ils sont quasi stables en petite couronne (-0,1 %) et en grande couronne (+0,1 %).

Ce que cela change pour vous : l'arbitrage appartement ou maison

Partout en France, les maisons sont le segment où les prix reculent le plus. Pour un acheteur qui hésite entre un appartement et une maison, c'est un élément à prendre en compte. Le rapport de force est aujourd'hui plus favorable à l'acheteur sur les maisons, en province comme en Île-de-France. À Paris, à l'inverse, les appartements bien placés conservent leur valeur et laissent peu de place à la négociation. Pour mesurer ces écarts dans la capitale, consultez notre page dédiée au marché parisien.

Les volumes progressent, mais le marché marque un palier

Selon les notaires, 951 000 logements anciens ont été vendus en France sur les douze mois à fin août 2026, soit une hausse de 3,6 % sur un an. Le rythme ralentit toutefois nettement. En effet, la progression approchait encore 13 % à la fin de l'année 2025. Les notaires estiment qu'après la reprise observée entre l'automne 2024 et la fin 2025, le marché a atteint un palier. Le nombre de transactions pourrait revenir autour de 920 000 en fin d'année soit un niveau comparable à celui de 2017.

Ce que cela veut dire pour la concurrence entre acheteurs

Les notaires décrivent des acquéreurs qui prennent davantage de temps pour se décider, négocient plus fermement ou reportent leur projet. Une partie des vendeurs, de leur côté, peine encore à accepter les nouvelles valeurs de marché. Concrètement, la concurrence entre acheteurs reste limitée sur la majorité des biens, notamment ceux affichés au-dessus du marché. Mais elle reste forte sur les biens bien placés et au juste prix. Ce sont eux qui se vendent malgré le contexte, et souvent rapidement. L'enjeu n'est donc pas de négocier systématiquement, mais de savoir distinguer les biens négociables de ceux sur lesquels il faut se positionner vite.

Ce qu'annoncent les avant-contrats pour l'automne

Les projections des notaires qui sont établies à partir des avant-contrats signés, annoncent une stabilisation des prix à l'automne 2026. En province, les prix seraient proches de l'équilibre sur un an. En Île-de-France, les prix des appartements resteraient globalement constants, malgré un léger recul attendu à Paris, tandis que ceux des maisons franciliennes continueraient de reculer.

Les notaires estiment qu'à court terme, le principal risque porte davantage sur les volumes de transactions que sur une nouvelle baisse brutale des prix. Pour l'acheteur qui attendrait une forte chute des prix avant de se lancer, le message est clair. Il met en relief que le scénario n'est pas celui qu'anticipent les notaires. Pour approfondir cette question, consultez nos conseils pour choisir le bon moment pour acheter.

Taux et DPE : les deux autres paramètres à surveiller

Des taux à 3,32 % en août, qui se rapprochent de 4 %

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) s'établissait à 3,32 % en août 2026, après 3,30 % en juillet. Les notaires soulignent qu'il approche désormais les 4 %, dans un contexte de hausse des taux de la Banque centrale européenne et de tensions sur les taux obligataires. Ils considèrent qu'une remontée au-delà de 4 % constituerait un seuil particulièrement préoccupant pour le pouvoir d'achat immobilier des ménages.

Pour l'acheteur, cela signifie deux choses. Il faut à la fois préparer son financement en amont (accord de principe, dossier solide, mise en concurrence des banques) et garder une marge dans son budget plutôt que de viser systématiquement sa capacité d'emprunt maximale. Chez Mon Chasseur Immo, nos clients achètent en moyenne 6 % sous leur budget maximum. C'est une marge précieuse pour absorber des frais imprévus, des travaux ou une évolution des conditions de crédit.

Davantage de ventes classées C, mais une lecture prudente

Les logements classés C au DPE représentent 27 % des ventes au 2e trimestre 2026, contre 23 % un an plus tôt, tandis que la part des logements classés E diminue. Les notaires invitent toutefois à interpréter cette évolution avec précaution. Elle peut traduire une amélioration réelle du parc, mais aussi, des ajustements successifs de la méthode de calcul du DPE (seuils revus pour les petites surfaces en 2024, nouveau coefficient de l'électricité en 2026). Une étiquette meilleure ne signifie donc pas toujours une facture plus basse.

Côté acheteur, le DPE reste un levier de négociation sur les biens énergivores, à condition de chiffrer précisément les travaux. Il faut aussi lire le diagnostic en détail plutôt que de se fier à la seule lettre affichée dans l'annonce.

Le neuf toujours en retrait

Côté construction, 29 749 logements ont été autorisés et 27 663 mis en chantier en août 2026. Les notaires jugent ce niveau insuffisant pour répondre durablement aux besoins, ce qui continue de reporter une partie de la demande sur l'ancien.

Comment profiter de ce marché quand on est acheteur

Des prix stables, des vendeurs pas toujours alignés sur le marché et des taux sous tension. ainsi, ce contexte récompense les acheteurs préparés. Quatre réflexes font la différence.

Préparez votre financement avant de chercher, pour pouvoir faire une offre crédible dès la première visite. Soyez réactif sur les biens bien placés et au juste prix, qui restent recherchés. Arbitrez entre appartement et maison en tenant compte des écarts de tendance relevés par les notaires. Enfin, intégrez le DPE dans votre calcul global, en chiffrant les travaux avant de négocier. Pour savoir à quel moment chacun de ces réflexes intervient, consultez notre guide des étapes de l'achat immobilier.

Ce que fait un chasseur immobilier dans ce marché

Dans un marché en palier, la difficulté n'est pas de trouver des biens à vendre, mais d'identifier ceux qui valent leur prix et d'agir au bon moment. C'est le rôle d'un chasseur immobilier. Il est présent à vos côtés pour qualifier précisément votre besoin, prospecter votre secteur, analyser chaque bien (prix au regard des ventes réelles, copropriété, DPE, travaux) et négocier avec des arguments factuels. Cette sélection en amont vous évite les visites inutiles. En effet, nos clients font moins de 3 visites en moyenne avant la signature du compromis.

Pour suivre l'évolution du marché tout au long de l'année, retrouvez notre baromètre de l'achat immobilier 2026. Et si vous avez un projet, décrivez-le à un chasseur Mon Chasseur Immo. Il analysera gratuitement sa faisabilité dans le marché actuel.

Sources

Notaires de France, « Évolution des prix de l'immobilier au 2e trimestre 2026 et projections », mise à jour le 22 octobre 2026 (indices Notaires-Insee, données Banque de France à fin août 2026, données de construction à fin août 2026). Chiffres Mon Chasseur Immo : référentiel interne.