DPE : faut-il écarter les logements classés E, F ou G ?

Près de quatre logements anciens vendus sur dix sont classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique. Faut-il les rayer d'office de votre recherche ? Pas forcément. Une étiquette énergivore peut cacher une vraie opportunité d'achat, à condition de savoir lire le DPE, de chiffrer les travaux et de repérer les pièges. Définition, calendrier réglementaire, réforme de 2026 et grille d'analyse pour distinguer la bonne affaire du mauvais calcul.

Le DPE, qu'est-ce que c'est ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) mesure la consommation d'énergie d'un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une étiquette allant de A (très performant) à G (très énergivore). Il est obligatoire pour toute vente ou location et doit figurer dès l'annonce immobilière.

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est « opposable », c'est-à-dire qu'il engage la responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur. Si l'étiquette se révèle fausse, l'acheteur peut se retourner contre eux. Un DPE réalisé depuis cette date est valable 10 ans. Les DPE plus anciens, établis avec l'ancienne méthode, ne sont plus valables aujourd'hui.

Les seuils de chaque classe

La classe d'un logement dépend de deux critères : sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de CO2. C'est le moins bon des deux qui détermine l'étiquette finale.

Seuils applicables en France métropolitaine, hors logements de moins de 40 m² qui bénéficient de seuils ajustés depuis juillet 2024.

Ce que la loi impose aux logements E, F et G

Si vous achetez pour habiter, aucune règle ne vous oblige à rénover un logement énergivore. En revanche, si vous envisagez un jour de le louer, le calendrier de la loi Climat et Résilience est déterminant.

En outre-mer, le calendrier est décalé : 2028 pour les logements G et 2031 pour les F.

une autre obligation est à connaître : pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique. Ce document, plus complet que le DPE, propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement. C'est une mine d'informations pour l'acheteur.

La réforme de janvier 2026 avec des étiquettes qui changent sans travaux

Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué pour les logements chauffés à l'électricité. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement l'étiquette de nombreux logements équipés de radiateurs électriques ou d'une pompe à chaleur. Selon le gouvernement, environ 700 000 logements sortent ainsi du statut de passoire thermique, avec un gain maximum d'une classe.

C'est un point essentiel pour l'acheteur car cette réforme ne change rien à la consommation réelle ni aux factures. Un appartement passé de F à E grâce au nouveau calcul consomme exactement autant d'énergie qu'avant. Les DPE réalisés avant 2026 restent valables et peuvent être actualisés gratuitement sur l'Observatoire DPE de l'ADEME, sans nouvelle visite.

Combien vaut un logement mal classé ?

Les Notaires de France étudient chaque année la « valeur verte » des logements, c'est-à-dire l'écart de prix lié à la performance énergétique. Leurs travaux confirment que les logements énergivores se vendent moins cher, mais avec de fortes variations selon le territoire et le type de bien.

La décote est généralement plus marquée pour les maisons que pour les appartements et plus forte en province qu'en Île-de-France. Par rapport à un logement classé D, elle reste de l'ordre de quelques pourcents pour les appartements franciliens, mais peut dépasser 15 à 20 % pour une maison classée F ou G dans certaines régions. Dans les marchés tendus, où la demande dépasse largement l'offre, l'emplacement continue de primer sur l'étiquette.

Le poids de ces biens dans le marché est considérable. Selon les notaires, les logements classés E, F ou G représentaient 40 % des ventes de logements anciens en 2024. Les écarter d'office, c'est se priver d'une large part de l'offre.

Opportunité ou piège ? Notre grille d'analyse

Un logement mal classé n'est ni une bonne ni une mauvaise affaire par nature. Tout dépend de l'équation entre le prix, le coût des travaux et la faisabilité de la rénovation.

Le cas pratique : quand l'étiquette F devient un atout

Prenons une maison de 100 m² classée F, affichée à 250 000 euros dans un secteur où les maisons équivalentes classées D se vendent autour de 285 000 euros. L'audit énergétique identifie trois postes. L'isolation des combles, le remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur et le changement des fenêtres, pour un total estimé à 40 000 euros, avec un objectif de classe D.

En négociant le prix à 235 000 euros sur la base de l'audit, puis en réalisant les travaux, l'acheteur dispose d'une maison classée D pour un coût total de 275 000 euros, soit moins que le prix du marché pour un bien équivalent. Il réduit ses factures d'énergie et valorise son patrimoine. Ce calcul ne fonctionne évidemment que si les devis sont fiables et si les aides éventuelles sont confirmées avant la signature.

Ces chiffres sont une simulation à visée pédagogique : les prix et les coûts de travaux varient fortement selon les régions et l'état du bien.

Les pièges à éviter

Le DPE trop beau pour être vrai

Des cas de DPE de complaisance, réalisés pour afficher une meilleure étiquette, ont conduit les pouvoirs publics à renforcer les contrôles des diagnostiqueurs depuis 2025. Pour vérifier un diagnostic, recherchez son numéro à 13 caractères inscrit en haut de la première page, sur l'Observatoire DPE de l'ADEME. Comparez ensuite ce que vous voyez pendant la visite avec ce qui est décrit : type de chauffage, menuiseries, isolation. Une maison des années 1970 avec simple vitrage et chaudière ancienne affichée en C mérite des questions.

Le DPE périmé ou absent

Un DPE établi avant juillet 2021 n'est plus valable. Si le vendeur ne peut pas fournir un diagnostic à jour, la vente ne peut pas se conclure dans de bonnes conditions. Exigez un DPE récent avant toute offre.

Le facilement améliorable sans chiffrage

« Il suffit de changer la chaudière. » La phrase revient souvent dans les visites. Sans audit énergétique ni devis d'artisan, elle n'a aucune valeur. Pour une maison, l'audit est obligatoire et doit vous être remis. Pour un appartement, faites intervenir un professionnel si besoin avant de vous engager.

L'appartement dont les travaux ne dépendent pas de vous

En copropriété, les travaux les plus efficaces (isolation de la façade, de la toiture, remplacement du chauffage collectif) se votent en assemblée générale. Avant d'acheter, consultez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée, le plan pluriannuel de travaux s'il existe et le DPE collectif de l'immeuble. Un appartement classé F dans un immeuble qui refuse tout projet restera classé F.

L'investissement locatif qui ne tient plus

Si vous achetez pour louer, un logement G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, et un F devra être rénové avant 2028. Intégrez le coût des travaux et la période sans loyer dans votre calcul de rentabilité. Un bien affiché avec un « locataire en place » peut devenir impossible à relouer au départ de celui-ci.

Nos conseils avant de faire une offre

1. Lisez le DPE en entier, pas seulement l'étiquette

Le document détaille les postes de déperdition de chaleur, l'estimation des factures annuelles et des recommandations de travaux. Ces pages sont souvent plus utiles que la lettre affichée dans l'annonce.

2. Demandez les factures d'énergie réelles

Le DPE est un calcul théorique. Les factures des deux ou trois dernières années vous donnent une idée concrète du coût d'usage, même si elles dépendent des habitudes de l'occupant actuel.

3. Faites chiffrer les travaux avant de négocier

Un devis d'artisan transforme une impression en argument. Il permet de justifier votre offre auprès du vendeur et de vérifier que le projet reste dans votre budget global.

4. Renseignez-vous sur les aides et le financement

MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro ou les certificats d'économies d'énergie peuvent réduire le coût des travaux, mais leurs conditions évoluent régulièrement. Faites le point avec un conseiller France Rénov' avant de signer, et pensez à intégrer les travaux dans votre plan de financement : votre banque appréciera un projet chiffré.

5. Raisonnez en coût global

Le bon calcul ne compare pas deux prix d'achat, mais deux coûts complets : prix, frais de notaire, travaux, factures sur dix ans et valeur de revente. C'est souvent là qu'un bien classé E ou F bien négocié dépasse un bien classé C payé au prix fort.

Alors, faut-il écarter les logements classés E, F ou G ?

Non, pas systématiquement. Un logement énergivore peut être une excellente affaire si sa décote couvre le coût des travaux, si la rénovation est techniquement et collectivement réalisable, et si les documents sont fiables. Il devient un piège quand le prix ignore son étiquette, quand les travaux dépendent d'une copropriété immobile ou quand le DPE ne correspond pas à la réalité.

La clé, c'est l'analyse au cas par cas. C'est justement le rôle d'un chasseur immobilier. Il est là pour décrypter le DPE et l'audit, estimer le juste prix au regard des travaux, vérifier les documents de copropriété et négocier en conséquence.