Emprunt immobilier et investissement locatif : les recommandations du HCSF

Le HCSF avait émis, le 20 décembre 2019, des recommandations visant à encadrer les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Après un bilan contrasté, une nouvelle note, publiée en décembre 2020, affine les préconisations rédigées en 2019. Quelles conséquences pour l’emprunt immobilier et l’investissement locatif ? Analyse.

Qu’est ce que le HCSF ?

Avant d’analyser les recommandations du HCSF, il convient de définir ce qu’est cet organisme.

En voici la définition officielle :

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité macro prudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. Il est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent. Ces échanges permettent de limiter les angles morts de la surveillance et de mieux prendre en compte les risques liés aux interconnexions entre les différents acteurs ou secteurs et aux interactions entre les réglementations.

En d’autres termes, l’autorité financière surveille l’endettement excessif des ménages et cadre en conséquence les conditions d’octroi des crédits auprès des banques. Ce sont des conditions a minima. Les banques restent souveraines et peuvent décider d’aller au-delà de ces conditions plancher. Elles décident également des outils déployés en vue d’étudier les dossiers des candidats emprunteurs.

Une nouvelle réunion est programmée en juin 2021. Les « simples » recommandations, non contraignantes jusqu’à présent, risquent fort de glisser vers une obligation légale, en vigueur dès le mois de juillet.

Les recommandations de décembre 2020 : vers un assouplissement des recommandations ?

Les recommandations du HCSF portent sur trois points :

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement passe de 33 à 35 % des revenus annuels. A priori, c’est une bonne nouvelle pour deux raisons :

1. La capacité d’emprunt augmente mécaniquement (découvrez comment calculer votre capacité d'emprunt en fonction de votre salaire) ;
2. Les emprunteurs sur le fil peuvent finalement se voir octroyer un crédit.
   
   

Une bonne nouvelle à relativiser cependant car la haute autorité a précisé que les charges d’intérêts et d’assurance devaient être intégrées au calcul.

La durée d’emprunt

La maturité du crédit, i.e. la durée maximale d’un prêt, reste fixée à 25 ans. Un différé d’amortissement dans une limite de 2 ans sera pris en compte pour les opérations :

• En VEFA et CCMI pour le neuf ;
• Dans l’ancien, si le montant des travaux est au moins égal à 25 % du montant total de l’achat.

Ce qui, théoriquement, peut porter la durée maximale d’un prêt immobilier à 27 ans.

La flexibilité laissée aux banques

La souplesse laissée aux banques est revue à la hausse : 15 à 20 % des dossiers sont concernés par ce dispositif. Bémol : cette mesure touche à 80 % les acquisitions de résidences principales et, notamment, les primo-accédants, à hauteur de 30 %.

Conclusion

Les ajustements et mesures évoqués par le HCSF ne traduisent pas un réel assouplissement. En effet, l’augmentation du taux d’endettement ne fait que clarifier la situation précédente, dans laquelle certaines banques intégraient déjà le coût de l’assurance emprunteur.

Quant à la durée d’emprunt portée à 27 ans, elle concerne essentiellement les achats dans le neuf.

Enfin, la flexibilité laissée aux banques dans le traitement des dossiers est très nichée : les primo-accédants et les achats de résidence principale.

Quelles conséquences pour les projets d’investissements locatifs ?

Suite aux recommandations émises en décembre 2019, l’année 2020 a été très rude pour les projets d’investissements locatifs.

Plusieurs enseignements sont à retenir :

• Si les financements sans apport, à 110 %, (incluant les frais de notaire) étaient la norme jusqu’à présent, ils sont devenus l’exception réservée aux dossiers les plus rassurants pour les banques ;
• Même les ménages bénéficiant de revenus très élevés se sont vus refuser leur demande de financement en raison d’un taux d’endettement supérieur à 33 % ;
• Les dossiers avec apports restaient appréciés par les banques.

Aujourd’hui, les taux de crédits flirtent toujours avec des niveaux historiquement bas. Paradoxalement, il est complexe d’en bénéficier en raison du durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier.

La bonne stratégie pour décrocher un financement immobilier

Les investisseurs immobiliers sont toujours impactés par les recommandations du HCSF. C’est pourquoi il convient d’établir une stratégie sans failles pour pourvoir investir dans de bonnes conditions.

Seuls les dossiers les plus sérieux peuvent espérer décrocher un financement. Désormais, l’investissement doit être pensé dans son ensemble, ce qui consiste à :

• Adopter une méthode professionnelle de recherche de biens : exploration du marché, sélection, proposition d’achat au juste prix, C’est exactement l’expérience que nous vous proposons de vivre chez Mon Chasseur Immo. Acheter au bon prix est l’assurance de travailler votre rentabilité dès le départ. En outre, cette approche vous permet de rester sous le seuil des 33 % ;
  
  
• Peaufiner votre financement. Pour ce faire, votre chasseur immobilier vous accompagnera dans la première phase en vous détaillant les mesures prioritaires à adopter, comme solder vos crédits à la consommation, par exemple. Ensuite, grâce aux partenariats conclus par Mon Chasseur Immo, nous vous présenterons des courtiers immobiliers. Ces professionnels sauront clarifier certains points de votre dossier et le présenteront aux établissements bancaires sous les meilleurs auspices ;
  
  
• Ne pas négliger l’assurance emprunteur et faire jouer la délégation d’assurance à l’aide de nos courtiers. D’une part, cela fera baisser votre investissement global. D’autre part, comme elle est désormais intégrée au calcul du taux d’endettement, vous resterez sous le plafond d’endettement maximal autorisé ;
  
  
• Respecter les fondamentaux. Évitez de présenter un dossier dont les découverts bancaires sont fréquents. En outre, jouir d’une situation professionnelle stable est plus que jamais rassurant pour un banquier.
  
  

Conclusion

Si les recommandations du HCSF de décembre 2020 peuvent s’apparenter à un assouplissement, il n’en est rien. La rigueur dans vos projets d’investissement est toujours de mise afin de décrocher un financement.

En supposant que ces recommandations deviennent obligatoires dès juillet 2021, le nombre de dossiers refusés risque d’augmenter et, in fine, gripper le marché des investisseurs.

Au final, seuls les meilleurs dossiers seront retenus. Chez Mon Chasseur Immo, nous avons développé des partenariats avec des courtiers et des banques en direct, de manière à optimiser le montage de votre financement et afin d’aller négocier pour vous les meilleures conditions d’emprunt pour votre projet d’investissement immobilier.