Dispositif Jeanbrun: À qui s'adresse ce plan d'investissement et quels gains pouvez-vous espérer? | 2026
La fin du dispositif Pinel laissait un vide dans le paysage fiscal immobilier français. Voici que le gouvernement Lecornu introduit le dispositif Jeanbrun, un nouveau mécanisme de défiscalisation révolutionnaire. Que promesse cette nouvelle loi ? Qui pourra en bénéficier ? Et surtout, quel montant d'impôts pourrez-vous réellement économiser ? Découvrez notre guide complet.
La fin du dispositif Pinel laissait un vide dans le paysage fiscal immobilier français. Voici que le gouvernement Lecornu introduit le dispositif Jeanbrun, un nouveau mécanisme de défiscalisation révolutionnaire. Que promesse cette nouvelle loi ? Qui pourra en bénéficier ? Et surtout, quel montant d'impôts pourrez-vous réellement économiser ? Découvrez notre guide complet.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Présenté par le gouvernement le 20 janvier 2026 dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) 2026, le dispositif Jeanbrun porte le nom du ministre du Logement actuel. Il incarne la nouvelle volonté politique de relancer l'investissement immobilier locatif en France, un secteur fortement affecté par la disparition de la loi Pinel en décembre 2024.
Contrairement à son prédécesseur, le dispositif Jeanbrun s'applique aussi bien à l'immobilier neuf qu'à l'ancien, offrant aux investisseurs une plus grande flexibilité et de multiples opportunités d'investissement.
À qui s'adresse le dispositif Jeanbrun ?
Les investisseurs immobiliers ciblés
Le dispositif Jeanbrun est conçu pour les propriétaires de biens immobiliers destinés à la location. Voici les profils qui en tireront le plus profit :
Les cibles privilégiées du dispositif Jeanbrun
- Les propriétaires bailleurs souhaitant investir dans l'immobilier neuf ou ancien
- Les couples ou familles ayant une forte fiscalité et disposant d'un budget d'investissement
- Les professionnels indépendants et chefs d'entreprise cherchant à optimiser leur imposition
- Les cadres supérieurs souhaitant diversifier leur patrimoine
- Les expatriés français investissant depuis l'étranger
- Les investisseurs cherchant un engagement à moyen terme (9 ans minimum)
L'avantage principal ? Pas de contrainte géographique ! Contrairement à Pinel qui était limitée à certaines zones tendues, Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français.
Les personnes qui ne peuvent pas en bénéficier
Malheureusement, certains profils ne pourront pas tirer profit du dispositif Jeanbrun :
✗ Qui ne peut pas en bénéficier
• Les investisseurs sans revenus imposables
• Les retraités à revenus modestes
• Les propriétaires occupants (résidence principale)
• Les micro-entrepreneurs optant pour le régime réel
✓ Qui en tirera maximum profit
• Les salariés en CDI avec bonne imposition
• Les travailleurs non-salariés
• Les couples en quotient conjugal favorable
• Les investisseurs avisés diversifiant leur patrimoine
Quels gains fiscaux pouvez-vous espérer ?
L'amortissement fiscal bonifié
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal bonifié qui varie selon le niveau de loyer pratiqué. Voici comment cela fonctionne :
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement annuel | Durée d'engagement | Réduction d'impôts potentielle |
|---|---|---|---|
| Loyer social/intermédiaire | Jusqu'à 3,5% par an | 9 ans minimum | Jusqu'à 31,5% du coût total |
| Loyer conventionné intermédiaire | Jusqu'à 2,5% par an | 9 ans minimum | Jusqu'à 22,5% du coût total |
| Loyer du marché | Jusqu'à 1,5% par an | 9 ans minimum | Jusqu'à 13,5% du coût total |
Exemple concret d'économies réalisées
Vous achetez un appartement neuf à 300 000 € dans le cadre du dispositif Jeanbrun et le louez à titre intermédiaire.
• Amortissement fiscal : 3,5% par an × 9 ans = 31,5%
• Déduction impôts : 300 000 € × 31,5% = 94 500 € économisés sur 9 ans
• Économie annuelle moyenne : 10 500 € par an
À noter : Ce calcul est une estimation. Votre situation fiscale personnelle influencera le résultat final.
Le déficit foncier sans limitation
Une innovation majeure du dispositif Jeanbrun : le déficit foncier devient imputable sur le revenu global, jusqu'à concurrence de 21 400 € par an jusqu'en 2027. Cela signifie que si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez réduire directement votre imposition globale.
Jeanbrun vs Pinel : Comparaison détaillée
| Critère | Dispositif Pinel (disparu) | Dispositif Jeanbrun (nouveau) |
|---|---|---|
| Type de bien | Immobilier neuf uniquement | Neuf et ancien |
| Engagement de location | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Zonage obligatoire | Zones A, Abis, B1 | Aucun (toute la France) |
| Niveau de loyer | Plafondé mais uniforme | Flexible selon niveau choisi |
| Réduction d'impôts | Jusqu'à 21% | Jusqu'à 31,5% |
| Déficit foncier | Imputable sur 10 ans | Imputable sur revenu global (21 400€/an) |
Les conditions d'éligibilité à connaître
Conditions essentielles
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Location obligatoire : Le bien doit être loué sans interruption pendant 9 ans minimum
- Bien meublé ou vide : Le dispositif s'applique à la fois aux locations meublées et non-meublées
- Plafonds de ressources : Les locataires ne doivent pas dépasser certains seuils de revenus (selon la région)
- Plafonds de loyer : Selon le niveau choisi (social, intermédiaire ou marché)
- Dure de possession : Vous devez garder le bien 9 ans minimum pour la déduction d'amortissement complète
Témoignages et cas d'usage réels
« J'avais investi massivement dans du Pinel avant 2024. Avec Jeanbrun, je peux enfin diversifier mon patrimoine en investissant dans l'ancien, notamment en province où les rentabilités sont meilleures. Les 31,5% de déduction, c'est du jamais vu ! »
— Sophie D., Avocate, 42 ans, Île-de-France« Ce qui m'a convaincu, c'est l'absence de contrainte géographique. Je peux enfin investir sur Rennes où j'ai repéré un quartier en pleine mutation. Plus besoin de chercher les zones tendues saturées. »
— Marc T., Consultant IT, 38 ans, BretagneLes pièges à éviter
✗ Oublier le versement du revenu : Les loyers doivent rester en France. La location à l'étranger n'est pas éligible.
✗ Ne pas vérifier la solvabilité du locataire : 9 ans, c'est long ! Un mauvais locataire peut ruiner votre projet.
✗ Sous-estimer les travaux : Dans l'ancien, les travaux peuvent être coûteux. Vérifiez bien le DPE du bien.
✗ Oublier les frais annexes : Syndic, assurance, maintenance... Calculez tous les coûts réels.
✗ Croire que c'est gratuit : Le dispositif réduit vos impôts, mais il faut d'abord avoir l'argent à investir !
Comment mettre en œuvre le dispositif Jeanbrun ?
Étapes clés de votre projet
Voici la feuille de route pour bien démarrer votre investissement Jeanbrun :
5 étapes pour réussir
- Étape 1 - Audit fiscal : Consultez un expert-comptable pour évaluer vos économies potentielles
- Étape 2 - Choix du bien : Identifiez un bien neuf ou ancien rentable, avec bonne localisation
- Étape 3 - Montage financier : Sollicitez un courtier immobilier pour le meilleur financement
- Étape 4 - Formalités légales : Signalez votre intention au notaire et vérifiez l'éligibilité au dispositif
- Étape 5 - Gestion locative : Confiez la gestion à une agence pour assurer la conformité 9 ans
L'avis des professionnels
Les acteurs du secteur immobilier accueillent le dispositif Jeanbrun avec optimisme. Selon les professionnels, cette nouvelle loi revitalise un marché locatif endormi depuis la fin de Pinel. L'absence de contrainte de zonage est particulièrement appréciée, car elle permet de diversifier les investissements sur tout le territoire français.
Cependant, les experts recommandent la prudence : l'efficacité du dispositif dépendra de sa mise en place concrète et de la stabilité des règles fiscales. Une consultation avec un spécialiste de la défiscalisation reste indispensable avant d'investir.
Alternatives et cumul avec d'autres dispositifs
Le dispositif Jeanbrun n'empêche pas d'explorer d'autres mécanismes fiscaux. Vous pouvez notamment envisager :
| Dispositif alternatif | Type de bien | Réduction potentielle | Cumul avec Jeanbrun ? |
|---|---|---|---|
| Loi Denormandie | Ancien avec travaux | Jusqu'à 21% | Non (exclusif) |
| Loc'Avantages | Tous types | Jusqu'à 65% des loyers | À vérifier |
| LMNP (location meublée) | Meublé saisonnier | Amortissement complet | Régime différent |
| Déficit foncier classique | Tous types | Imputable 10 ans | Jeanbrun plus favorable |
Le dispositif Jeanbrun, une opportunité à saisir
Après deux ans d'attente depuis la fin de Pinel, le gouvernement Lecornu offre aux investisseurs immobiliers une nouvelle opportunité avec le dispositif Jeanbrun. Mieux encore, ce mécanisme dépasse Pinel sur plusieurs points : absence de zonage, réductions d'impôts plus généreuses, possibilité d'investir dans l'ancien, déficit foncier sans plafond annuel.
Cependant, investir intelligemment exige une réflexion stratégique. Il ne s'agit pas simplement de réduire vos impôts, mais de construire un patrimoine durable qui génère des revenus réguliers.
Nos recommandations :
- Faites un audit fiscal complet avant tout investissement
- Calculez votre rentabilité réelle, impôts déduits
- Vérifiez la qualité du bien et sa location future
- Préparez-vous à un engagement de 9 ans minimum
- Consultez un expert indépendant, pas seulement un promoteur
Le dispositif Jeanbrun est prometteur, mais comme tout investissement, il comporte des risques. Une bonne préparation et un accompagnement professionnel feront toute la différence entre un investissement réussi et une déception.
À propos de cet article
Cet article a été rédigé en janvier 2026 sur la base des annonces gouvernementales du dispositif Jeanbrun. Les informations fiscales sont correctes à date de publication, mais la réglementation peut évoluer. Pour une application précise à votre situation, consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal.
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