Baromètre immobilier T2 2026 : les prix se stabilisent, le crédit redevient le vrai sujet

Le baromètre RealAdvisor arrêté au 30 juin 2026 confirme ce que nos chasseurs constatent sur le terrain depuis le début de l'année : les prix ne baissent plus vraiment, les volumes de transactions sont revenus au niveau de 2017 et le crédit s'est remis à coûter plus cher. Pour un acheteur, l'équation n'est plus « attendre que les prix baissent encore » mais « sécuriser son financement avant que la fenêtre ne se referme ». Décryptage chiffré et conseils concrets.

Ce que dit le baromètre T2 2026 en quatre chiffres

Le deuxième trimestre 2026 marque la fin de la phase de correction entamée en 2023. Les prix sont désormais dans une zone de stabilité, mais l'environnement de financement, lui, s'est retourné. Voici les quatre indicateurs à retenir avant de valider un projet d'achat cette année.

Les prix ne baissent plus, mais ils ne repartent pas encore

À l'échelle nationale, le baromètre place les maisons à 0,0 % sur le trimestre et à -0,6 % sur douze mois, et les appartements à -0,3 % sur le trimestre et -0,5 % sur un an. Nous sommes sortis de la correction et entrés dans un plateau.

Les notaires confirment cette lecture : leurs projections d'avant-contrats à fin mai placent l'ensemble du marché dans une zone de stabilité comprise entre -1 % et +1 % sur un an, avec des appartements légèrement positifs et des maisons légèrement négatives. Autrement dit, la phase d'ajustement touche à sa fin.

Il faut remettre ces variations dans une perspective longue. Sur dix ans, les prix affichent toujours +31,2 % pour les maisons et +29,6 % pour les appartements. Les baisses de 2023 et 2024 n'ont effacé qu'une petite partie du cycle précédent : personne n'achète aujourd'hui aux prix de 2016.

La carte du marché s'est inversée

C'est sans doute l'enseignement le plus utile du baromètre pour un acheteur : les villes qui montaient hier ne sont plus celles qui montent aujourd'hui. Les métropoles qui avaient mené la hausse du cycle 2019 à 2022 continuent de corriger, tandis que le littoral méditerranéen est déjà repassé en territoire positif.

Évolution des prix des appartements dans les 15 plus grandes villes

Trois lectures concrètes de ce tableau.

Le littoral méditerranéen a déjà tourné. Nice progresse de 3,0 % sur un an en appartements, Toulon de 0,8 %, Marseille de 0,7 %. La Corse affiche même +3,3 % sur un an en maisons. Cette résistance s'explique en grande partie par le poids des résidences secondaires : 24,6 % du parc dans les Alpes-Maritimes et 24,2 % dans le Var, contre 9,7 % en France selon le recensement de l'INSEE. Sur ces marchés, la fenêtre de négociation s'est déjà refermée.

L'Ouest et le Sud-Est corrigent encore. Nantes (-2,3 % en appartements, -2,0 % en maisons), Lyon (-1,8 %), Bordeaux (-1,3 % en appartements et -1,4 % en maisons) poursuivent leur normalisation. Ce sont précisément les villes qui avaient le plus monté entre 2019 et 2022. Pour un acheteur, ce sont aujourd'hui les marchés où la marge de négociation reste la plus réelle.

Paris s'est stabilisé. À 10 390 €/m² en appartements, la capitale affiche -0,2 % sur un an et -0,2 % sur le trimestre après trois années de repli. C'est un schéma classique de sortie de cycle : le cœur se stabilise avant sa périphérie, où les couronnes restent en retrait quelques trimestres de plus.

Le vrai sujet de 2026 : le coût du crédit

Pendant deux ans, les acheteurs ont eu raison d'attendre : les prix baissaient plus vite que les taux ne remontaient. Ce n'est plus le cas.

Le taux moyen des crédits immobiliers atteint 3,25 % en mai 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 3,06 % à l'été 2025. La production de crédits à l'habitat recule depuis deux mois, à 11,4 milliards d'euros en mai d'après la Banque de France, et l'Observatoire anticipe une poursuite de la hausse au second semestre avec une distribution plus sélective. En toile de fond, l'OAT 10 ans a grimpé vers 3,6 à 3,9 %, un niveau inédit depuis 2011, qui pèse mécaniquement sur les taux proposés aux particuliers.

Ce que 19 points de base changent concrètement

Prenons un emprunt de 250 000 € sur 20 ans, hors assurance, à titre indicatif.

Une remontée de 19 points de base, cela représente environ 24 € de mensualité supplémentaire, près de 5 700 € de coût de crédit en plus sur la durée, et surtout 4 200 € de capacité d'achat en moins à effort identique. Si les taux poursuivaient leur hausse au second semestre comme l'anticipe l'Observatoire, cet effet se cumulerait mois après mois. Sur un marché où les prix bougent de -0,5 % sur un an, c'est le financement, et non le prix affiché, qui détermine désormais ce que vous pouvez acheter.

La bonne nouvelle, c'est que le point de départ reste favorable par rapport à 2023. Les Notaires de France estiment que la surface finançable par un ménage est revenue à son niveau de 2022, soit 81 m² en moyenne, grâce à la détente des taux depuis 2024 combinée à des prix stables. Le pouvoir d'achat immobilier s'est reconstitué, mais il a commencé à s'éroder de nouveau.

Volumes : le marché est redevenu concurrentiel

C'est le point que beaucoup d'acheteurs sous-estiment. Le marché de l'ancien a retrouvé des couleurs : 951 000 transactions cumulées sur douze mois à fin 2025 selon la série Notaires-INSEE, contre 845 000 fin 2024, soit une progression de 12,5 %. Le premier semestre 2026 marque un palier à haut niveau, avec 949 000 ventes en cumul à fin mai après un pic à 958 000 en février. Les notaires situent le point d'équilibre d'un « marché d'utilisateurs » autour de 975 000 ventes par an : nous en sommes très proches.

La reprise est particulièrement nette en Île-de-France, la région qui avait le plus corrigé. À fin mars, les volumes y progressaient de 15 % ou plus sur un an dans tous les départements à l'exception de Paris (+12 %), avec des pointes autour de +20 % dans les Hauts-de-Seine et en Seine-et-Marne.

Le moral suit : la confiance des ménages a regagné deux points en juin, à 84 selon l'INSEE, et les délais de vente se raccourcissent dans les métropoles de l'Ouest et du Sud. À l'inverse, l'offre neuve reste le maillon faible. Les permis de construire progressent de 8 % sur les cinq premiers mois de 2026 et les mises en chantier de près de 25 %, mais les totaux sur douze mois restent respectivement 6 % et 13 % sous la moyenne des cinq dernières années.

Traduction pour un acheteur : vous n'êtes plus seul sur les bons biens. En 2024, un acquéreur bien financé pouvait prendre son temps et négocier fermement. En 2026, sur un bien correctement estimé dans un secteur recherché, la concurrence est revenue et l'hésitation coûte cher.

DPE : un paramètre à surveiller de près avant de signer

Le baromètre signale un mouvement réglementaire qui peut modifier significativement la valeur d'un bien classé E, F ou G.

Début juillet, le Sénat a adopté un texte permettant aux logements classés G, interdits de location depuis janvier 2025, de revenir sur le marché locatif, et aux biens classés E et F de s'y maintenir au-delà des échéances de 2028 et 2034, en contrepartie d'un engagement de rénovation encadré. Si ce texte est confirmé à l'Assemblée à l'automne, la décote actuelle des passoires thermiques, estimée entre 10 et 20 %, pourrait commencer à se résorber.

L'enjeu est loin d'être marginal : selon les Notaires de France, 40 % des ventes portent aujourd'hui sur des biens classés E à G.

Faut-il acheter maintenant ou attendre 2027 ?

Le scénario central du baromètre est celui d'une reprise progressive des prix à partir de la fin 2026, tirée par les marchés tendus du littoral et les grandes villes déjà repassées en territoire positif, sous réserve que la remontée des taux longs reste contenue. Le contexte macroéconomique invite toutefois à la prudence : la Banque de France a ramené sa prévision de croissance 2026 à 0,5 % après le choc pétrolier du printemps.

Voici comment se présente l'arbitrage, sans certitude mais avec des ordres de grandeur.

La conclusion n'est pas la même pour tout le monde. Si votre secteur de recherche est dans l'Ouest ou le Sud-Est, la correction n'est pas terminée et vous conservez un vrai levier de négociation. Si vous cherchez sur le littoral méditerranéen ou en Corse, le cycle a déjà tourné et attendre revient à payer plus cher. Dans tous les cas, la variable qui se dégrade est le crédit, et c'est celle sur laquelle vous avez le moins de prise.

Comment un chasseur immobilier sécurise un achat dans ce marché

Un marché stabilisé en prix mais tendu en volumes et contraint par le crédit, c'est exactement le type de configuration où l'accompagnement fait la différence. Trois leviers concrets.

L'accès aux biens en avant-première

Une part significative des biens change de mains sans jamais apparaître sur les portails d'annonces. Nos chasseurs travaillent au quotidien avec les agences, les notaires et les réseaux locaux de leur secteur, ce qui permet de positionner nos clients sur des biens en avant-première, avant la mise en ligne publique. Dans un marché où la concurrence est revenue, ce décalage de quelques jours change souvent l'issue du dossier.

La lecture fine du marché local

Un chasseur qui travaille depuis des années sur le même secteur sait ce qui se négocie et ce qui ne se négocie pas, quartier par quartier. Il sait aussi identifier un bien surévalué à la lumière des dernières transactions réelles, et non des prix affichés. C'est ce travail d'estimation qui permet à nos clients d'obtenir en moyenne jusqu'à 6 % en dessous de leur budget initial.

La rapidité d'exécution

Recherche menée en 45 jours en moyenne, moins de trois visites avant la signature : nos chasseurs filtrent en amont pour que vous ne visitiez que des biens réellement pertinents, et pour que vous soyez en mesure de vous positionner vite quand le bon dossier se présente. Plus de 10 000 acheteurs ont été accompagnés depuis 2012, avec un taux de satisfaction client de 95 %. Nos forfaits démarrent à 7 900 € TTC, payables au succès de la mission.

Ce qu'il faut retenir

Le baromètre T2 2026 raconte un marché qui a changé de nature. La correction des prix est terminée, avec des maisons à 0,0 % sur le trimestre et des appartements à -0,3 %. Les volumes sont revenus à un niveau comparable à 2017, autour de 950 000 transactions annuelles. Et le crédit, après deux années de détente, s'est remis à coûter plus cher, à 3,25 % en mai avec une hausse attendue au second semestre.

Pour un acheteur, cela signifie que la stratégie qui fonctionnait en 2024, à savoir attendre et négocier fort, n'est plus la bonne partout. Le levier s'est déplacé du prix vers le financement et vers la capacité à se positionner rapidement sur le bon bien, dans le bon secteur. Autrement dit : la géographie et le timing comptent désormais davantage que la patience.

Sources

• RealAdvisor, Baromètre Immobilier Français T2 2026, données au 30 juin 2026
• Notaires de France, note de conjoncture immobilière n°71, et publication CSN du 25 juin 2026
• Notaires-INSEE, série des transactions dans l'ancien
• Observatoire Crédit Logement/CSA, taux moyens, mai 2026
• Banque de France, Stat Info « Crédits aux particuliers », mai 2026, et projections macroéconomiques de juin 2026
• INSEE, indice des prix à la consommation (résultats définitifs du 10 juillet 2026), enquête de confiance des ménages, recensement
• Eurostat, indice des prix des logements, T1 2026, publié le 2 juillet 2026
• SDES/Sit@del, permis de construire et mises en chantier, données à fin mai 2026