Comment évaluer votre pouvoir d'achat immobilier ?

Le marché immobilier en France reprend du poil de la bête et attire de nouveaux candidats à l’accession à la propriété. Les intentions d’achat passent de 2 millions en octobre 2014 à 3 millions en janvier 2016. Malgré tout, les futurs acquéreurs sont encore hésitants quant à leur pouvoir d’achat immobilier.à quelle superficie correspond leur budget ? Vaut-il mieux élargir le secteur de recherche pour gagner les quelques m² manquants ou bien l'écart est-il tel que c'est le projet d'achat lui-même qu'il faut reconsidérer : accepter des travaux ou une mitoyenneté, oublier l'immeuble avec ascenseur, préférer un balcon à une grande terrasse ?

À quelle superficie correspond leur budget ? Vaut-il mieux élargir le secteur de recherche pour gagner les quelques m² manquants ou bien l'écart est-il tel que c'est le projet d'achat lui-même qu'il faut reconsidérer : accepter des travaux ou une mitoyenneté, oublier l'immeuble avec ascenseur, préférer un balcon à une grande terrasse ?

Plus d'un million de candidats à l’accession en moins de 6 mois

Cette progression est nettement favorisée par le taux des prêts immobiliers qui se stabilisent à un niveau historiquement bas. Les prix quant à eux stagnent et restent bien en-dessous de ce qu’ils étaient il y a 5 ans. Voilà ce qui explique l’augmentation de 50 % des intentions d’achat en 2016.

Parallèlement, les intentions de vente ont augmenté de 25 % et les chiffres passent de 1,5 en octobre à 2 millions depuis début 2016. Les futurs acheteurs ont donc compris que le contexte leur était favorable :  ils sont 69 % à penser que c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier.

Vers une progression du pouvoir d'achat immobilier des Français ?

Selon Logic Immo, ils sont seulement 38 % à prendre conscience de l’augmentation de leur pouvoir d’achat immobilier par rapport à 2011. 84 % d’entre eux réalisent que les taux d’intérêts historiquement bas sont en leur faveur et 54 % d’entre eux relient cela aux prix du marché plus attractifs. 37 % restent tout de même critiques quant à leur pouvoir d’achat immobilier. Une conséquence certaine de la remontée des taux d’intérêts l’été dernier.

Le taux d’intérêt est pourtant à la baisse, avec une moyenne de 2,33 %. Les acheteurs sont d’ailleurs en majorité convaincus de son attractivité. Mais ils ne sont que 37 % à l'évoquer comme élément déclencheur de leur envie d’accession à la propriété. La raison ? Les acheteurs immobiliers ne sont que 49 % à croire en la stabilisation de ce taux dans les mois qui viennent et seulement 8 % des acheteurs imaginent une nouvelle baisse.

55 % des acquéreurs entrevoient une stabilisation des prix de l’immobilier

Autre atout en faveur du pouvoir d’achat immobilier des futurs acquéreurs : les prix de vente. En effet, on observe une stabilisation de ces prix en 2015. Les candidats à l’accession sont tout de même 55% à penser que les prix vont rester stables. Mais à plus long terme, tous croient en une nouvelle augmentation des prix.

Les raisons de ce pessimisme ? Sans doute la remontée de l’activité économique du pays ; mais aussi la stabilisation des taux d’intérêts qui à terme peut entraîner l’augmentation de la demande.

Le nouveau Prêt à Taux Zéro en faveur des candidats à l’accession

Pour tous les futurs acquéreurs primo-accédant, 2016 s’annonce sous les meilleurs auspices. En effet, l’accession élargie au PTZ permet à beaucoup de futurs acquéreurs d’augmenter leur pouvoir d’achat immobilier : conditions de remboursement assouplies, accessibilité pour plus de ménages, etc. Le PTZ est une aubaine à ne pas négliger pour les nouveaux acquéreurs !

Comment calculer son pouvoir d'achat immobilier ?

Déterminer précisément son apport personnel

Il doit représenter minimum 10 % à 20 % du prix du bien immobilier, bien qu’il est parfois possible d’emprunter 100 % du prix du bien.

Cet apport peut provenir de votre épargne personnelle : assurance-vie, produits d’épargne… Mais vous pouvez aussi débloquer par anticipation votre Plan d’Epargne Entreprise (PEE) ou votre Plan d'Epargne Retraite Collectif (PERCO) avant la fin de leur période d’indisponibilité. Et puis n'oubliez pas de faire le tour de vos proches, de petites sommes en plus peuvent vous permettre d'élargir votre recherche à des biens plus grands ou mieux placés.

Si vous êtes dans une situation d’achat-revente, votre apport intègre la valeur de votre ancien logement, après déduction du crédit restant. Ainsi, si vous achetez après avoir revendu, votre apport correspond au prix de vente effectif de votre bien (après déduction d’impôts). Si vous achetez avant d’avoir revendu, votre apport correspond alors au montant du prêt relais (entre 50 et 80 % de la valeur d’expertise de votre logement actuel). Il est donc important de bien faire évaluer la valeur de votre bien avant de le revendre.

Calculer sa capacité d'emprunt

Vous devez évaluer la somme que vous consacrez chaque mois pour le remboursement du prêt immobilier sans déséquilibrer votre budget. Les mensualités ne doivent généralement pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels. Mais il ne faut pas négliger les charges additionnelles : charges de copropriété, taxes foncières ou encore les charges importantes prévisibles (études supérieures de votre enfant par exemple).

De plus en plus de banques évaluent votre capacité d’emprunt de manière plus fine avec le "reste à vivre". Le fait est que deux-tiers de 6 000 € à 2 ne permettent pas le même train de vie que deux-tiers de 4 000 € à 4. Concrètement, une fois vos mensualités de crédits remboursées, vous devrez disposer d'environ 1 000 € par adulte et 500 € par enfant (chaque banque a son mode de calcul). Si votre famille compte 4 membres avec 2 jeunes enfants, la banque calculera un "train de vie" de 3 000 € : si vous avez 5000 € de revenus mensuels (incluant par exemple les aides de la CAF), votre capacité d’emprunt sera donc 5 000 € - 3 000 € = 2000 €, soit 40% de vos revenus.

Pour faire le point sur vos capacités de financement, nos Chasseurs Immo travaillent avec des courtiers en financement pour trouver les meilleurs taux de crédits. N'hésitez pas à leur demander conseil. N'oubliez pas que les taux ne sont pas homogènes d'une ville à l'autre : vous gagnerez donc à avoir un conseil d'un professionnel sur place. Vous achetez dans une autre ville que celle où vous résidez actuellement ? Vous pouvez consulter deux agences d'une même banque soumises à des Directions régionales différentes et constater que les taux appliqués varient sensiblement.

Nos Chasseurs Immo sont présents partout en France. Découvrez nos équipes de Chasseurs Immo à Paris, Chasseurs Immo à Lyon, Chasseurs Immo à Marseille, Chasseurs Immo à Montpellier, Chasseurs Immo à Toulouse, Chasseurs Immo à Nantes, Chasseurs Immo à Bordeaux…

N'oubliez pas les frais annexes

Une fois votre capacité d’emprunt totale calculée, vous devrez en déduire les différents frais qui s’ajoutent au prix de vente du bien : frais de notaire, frais d’emprunt, frais annexes d’installation, sans oublier l’enveloppe de travaux s’ils sont nécessaires. Vous obtenez la fourchette haute du prix de votre futur bien immobilier.

Vous souhaitez avoir des conseils professionnels pour calculer votre pouvoir d'achat immobilier ?

Faites appel à nos Chasseurs Immo pour une évaluation complète de la faisabilité de votre projet et un accompagnement sur mesure jusqu'à la signature chez le notaire de votre nouveau bien immobilier.