Top 10 des villes en France avec le meilleur rendement locatif en 2025

Découvrez le classement exclusif 2025 des villes françaises offrant les meilleurs rendements locatifs. De Mulhouse (11,3%) à Rouen (6,3%), notre analyse détaillée vous guide vers les investissements les plus rentables avec prix d'achat, loyers moyens et conseils d'experts pour maximiser votre rentabilité immobilière.

L'investissement locatif demeure l'une des stratégies patrimoniales les plus plébiscitées par les Français. En 2025, dans un contexte de baisse des taux d'intérêt et de stabilisation du marché immobilier, certaines villes françaises se distinguent par leur rentabilité exceptionnelle.

Méthodologie : Notre classement se base sur le rendement locatif brut, calculé selon la formule (loyers annuels / prix d'achat) x 100. Les données proviennent des dernières études de marché de SeLoger, MeilleursAgents et Yanport, actualisées en 2025.

Rendement optimal : Les professionnels recommandent un rendement locatif net entre 5% et 10% minimum pour un investissement viable.

Tableau Comparatif - Top 10 Rendement Locatif 2025

Source : Données 2025 - SeLoger, MeilleursAgents, Yanport | Rendements bruts avant charges et fiscalité

1. Mulhouse (Haut-Rhin) - 11,3% de rendement

La championne incontestée de la rentabilité

Mulhouse est, avec près de 110 000 habitants, la première commune du Haut-Rhin en termes de population. Avec un prix de vente moyen atteignant 1 377 €/m² (maisons et appartements confondus) et un loyer moyen de 13 €/m², elle offre une rentabilité de 11,3 %.

Avantages :

- Position géographique stratégique (frontière allemande et suisse)
- Aéroport international partagé avec Bâle
- Prix d'achat très compétitifs
- Demande locative soutenue

Idéal pour : Investisseurs recherchant le maximum de rentabilité avec un risque maîtrisé.

2. Saint-Étienne (Loire) - 10% à 11% de rendement

La métropole accessible en pleine renaissance

Dans la capitale du Forez, le prix de vente moyen s'élève à 1 200 €/m² tandis que le loyer moyen s'élève à 11 €/m², soit une rentabilité de 11 % en moyenne. Saint-Étienne, dans le département de la Loire (42) : avec un rendement locatif de 10 %, pour un prix moyen au m2 de 1 119 euros pour un appartement.

Atouts majeurs :

- Proximité avec Lyon (45 minutes en train)
- Ville universitaire dynamique (35 000 étudiants)
- Plan de reconversion urbaine ambitieux
- Pôle d'excellence en design et technologies

Public cible : Étudiants, jeunes actifs, familles en transition

3. Niort (Deux-Sèvres) - 8% de rendement

L'équilibre parfait entre rentabilité et qualité de vie

Niort, capitale des Deux-Sèvres, est une ville dynamique et attractive de 60 000 habitants. Le prix d'achat moyen à Niort est d'environ 2 000 € / m². Niort, dans le département des Deux-Sèvres (79) : avec un rendement locatif de 8 %, pour un prix moyen au m2 de 1 881 euros.

Points forts :

- Secteur des assurances (MAIF, MACIF)
- Cadre de vie paisible au cœur du Marais Poitevin
- Population jeune et active
- Demande locative stable

Recommandé pour : Investisseurs privilégiant la sécurité locative

4. Le Mans (Sarthe) - 7,1% de rendement

La ville en mouvement

Le Mans, dans le département de la Sarthe (72) : avec un rendement locatif de 7,1 %, pour un prix moyen au m2 de 1 891 euros pour un appartement.

Avantages stratégiques :

- Accessibilité Paris (1h en TGV)
- Circuit automobile mondialement connu
- Université du Maine
- Développement du secteur tertiaire

Opportunités : T1/T2 pour étudiants et jeunes actifs

5. Metz (Moselle) - 6,9% de rendement

La perle lorraine

Metz qui complète le top 5 avec une rentabilité moyenne de 6,9 % également. Dans la capitale des mirabelles, il faut compter 2 275 €/m² pour acheter un logement et 13 €/m² pour en louer un.

Atouts spécifiques :

- Proximité Luxembourg et Allemagne
- Centre culturel Pompidou-Metz
- Pôle technologique en développement
- Marché locatif équilibré

6. Perpignan (Pyrénées-Orientales) - 6,9% de rendement

Le soleil méditerranéen rentable

Perpignan offre également une rentabilité moyenne de 6,9 %, avec un prix moyen de 1 923 €/m² et un loyer moyen atteignant 11 €/m².

Avantages climatiques et économiques :

- Climat méditerranéen attractif
- Proximité frontière espagnole
- Tourisme et économie résidentielle
- Demande locative saisonnière

7. Le Havre (Seine-Maritime) - 6,8% de rendement

Le renouveau portuaire

À la 7e place du classement du rendement locatif par ville, nous retrouvons Le Havre, avec une rentabilité moyenne de 6,8 %.

Facteurs de croissance :

- Grand port maritime français
- Patrimoine UNESCO
- Université et écoles supérieures
- Projets de rénovation urbaine

8. Grenoble (Isère) - 6,6% de rendement

L'innovation alpine

Grenoble (6,6 %) se distingue par son écosystème technologique unique.

Spécificités grenobloises :

- Pôle scientifique et technologique
- Universités prestigieuses
- Cadre alpin exceptionnel
- Demande étudiante forte

9. Nancy (Meurthe-et-Moselle) - 6,5% de rendement

L'élégance lorraine

C'est Nancy qui prend la 9e place du classement, avec une rentabilité moyenne de 6,5 %.

Caractéristiques attractives :

- Patrimoine architectural remarquable
- Universités réputées
- Secteur médical développé
- Prix immobiliers modérés

10. Rouen (Seine-Maritime) - 6,3% de rendement

La capitale normande

Dans la préfecture de la Sarthe et la capitale de la Normandie, le rendement locatif brut moyen s'élève à 6,3 % en juillet 2025.

Atouts rouennais :

- Proximité Paris (1h30)
- Port fluvial important
- Secteur industriel et chimique
- Patrimoine historique exceptionnel

Conseils pour Maximiser votre Rendement Locatif

Critères de Sélection d'un Bien

Emplacement prioritaire :

- Proximité transports en commun
- Commerces et services à proximité
- Établissements d'enseignement
- Potentiel d'évolution du quartier

Types de biens privilégiés :

- Studios et T1 : 6% à 8% de rendement (demande étudiante)
- T2 : 5% à 7% de rendement (couples, colocations)
- T3+ : 4% à 6% de rendement (familles, stabilité locative)

Optimisation Fiscale 2025

Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) :

- Amortissement du bien et mobilier
- Déduction charges et intérêts d'emprunt
- Régime micro-BIC ou réel

SCI (Société Civile Immobilière) :

- Optimisation transmission patrimoniale
- Gestion simplifiée en démembrement
- Déduction déficits fonciers

Financement et Négociation

Capacité d'emprunt recommandée :

- Apport personnel : 15% à 20%
- Taux d'endettement < 35%
- Prise en compte revenus locatifs prévisionnels

Éléments négociables :

- Taux d'intérêt bancaire
- Frais de dossier
- Assurance emprunteur (délégation)
- Prix d'achat (-5% à -10% possible)

Tendances du Marché 2025

Évolution des Prix et Loyers

Les locataires d'un logement en France devront payer en moyenne 723 euros par mois en 2025, soit 3,3 % par rapport à 2024, tandis que les prix immobiliers ont baissé de 3,9 % en France et de presque 8 % en Île-de-France.

Impact positif pour les investisseurs :

- Baisse des prix d'achat = amélioration du rendement
- Stabilité des loyers = revenus préservés
- Conditions de crédit qui s'assouplissent

Secteurs d'Avenir

Villes en transition :

- Fives (Lille) : quartier industriel en reconversion
- Quartiers étudiants en expansion
- Zones de rénovation urbaine

Critères d'investissement gagnants :

- Démographie positive
- Projets d'infrastructure
- Développement économique local
- Accessibilité transport

Risques et Précautions

Vigilance Requise

Vacance locative : Prévoir 1 à 2 mois par an dans les calculs
Impayés : Souscrire garantie loyers impayés (2% à 4% des loyers)
Évolution réglementaire : Normes énergétiques, encadrement des loyers

Diversification Recommandée

- Répartition géographique (2-3 villes maximum)
- Mix location vide/meublée
- Typologie de biens variée
- Échéances d'acquisition étalées

Conclusion

En 2025, l’investissement locatif reste une stratégie particulièrement attractive, surtout dans les villes moyennes qui allient prix compétitifs et forte demande locative. Mulhouse, Saint-Étienne ou encore Niort offrent des rendements supérieurs à 8 %, mais chaque marché local a ses spécificités et nécessite une approche experte pour sécuriser son placement.

Chez Mon Chasseur Immo, nos spécialistes en investissement locatif vous accompagnent pour identifier les meilleures opportunités, négocier efficacement et optimiser votre fiscalité. Leur rôle : maximiser votre rentabilité tout en réduisant vos risques.

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