Le marché immobilier Lyonnais en 2024

Comment le marché immobilier lyonnais évolue-t-il en 2024, dans quels quartiers investir et pour quel prix ? Yuri Mompo, City Manager à Lyon, répond à ces questions et décrypte l'état du marché lyonnais à travers l'évolution de la ville, la politique d'urbanisme de l'agglomération et les projets en cours ainsi que leurs impacts futurs sur le marché immobilier local.

1. Comment se porte le marché immobilier lyonnais en 2024 ?

L'année 2023 a été marquée par une forte hausse des prix, avant une baisse de 3,5 % amorcée à la fin de l'année. Au premier trimestre de 2024, cette baisse des prix s'est confirmée avec 1,2 % supplémentaires.

En 2023, en lien avec la hausse des tarifs immobilier, le volume de transactions a baissé de manière significative avec une chute d'environ 40 % par rapport à 2020. La hausse des taux de crédit immobilier a bloqué de nombreux acheteurs dans le lancement de leur projet. Malgré cette baisse du nombre de transactions, la tension immobilière reste forte à Lyon en 2024 avec une demande supérieure à l'offre de biens.

2. Quels sont les prix moyens des biens immobiliers à Lyon ?

À Lyon, les prix varient actuellement entre 3 300 € et 6 200 €/m² pour les appartements et il faut compter entre 4 000 € et 8 000 €/m² pour les maisons.

Ces écarts reflètent la diversité et les différentes attractivité des quartiers de Lyon. En effet, il existe de grandes disparités selon les quartiers. Les prix peuvent atteindre 8 000 €/m² dans les 1er, 2ème et 6ème arrondissements alors qu'ils sont plus abordables dans les 8ème et 9ème arrondissements où on peut compter 4 700 €/m².

Pourquoi cette variation des prix ?

Plusieurs facteurs impactent le marché immobilier lyonnais. Par exemple, la construction de logements neufs ne suit pas la demande croissante, exacerbée par une augmentation de population annuelle qui va de 10 000 à 15 000 nouveaux habitants. Cela créée une certaine pénurie de biens disponibles qui entraîne notamment l'agglomération à mener une politique de lutte contre les logements vacants.

3. Quels sont les quartiers les plus recherchés pour investir à Lyon ?

À Lyon, les quartiers les plus prisés pour investir sont :

• Les 1er, le 2ème et 6ème arrondissements : des quartiers patrimoniaux qui offrent un bon potentiel de valorisation à long terme mais où les prix sont élevés.
• Les 3ème, 7ème, 8ème et 9ème arrondissements : des quartiers prisés pour leur rentabilité, qui offrent un bon compromis entre prix et accessibilité. Il y règne une forte demande locative, malgré l'encadrement des loyers.
  La meilleure rentabilité se situe toutefois hors de Lyon, avec des communes telles qu'Oullins, Sainte-Foy-lès-Lyon, Feyzin, Genay ou encore Mions.
• Des secteurs comme Villeurbanne et Gerland sont à considérer pour leur dynamisme et leur potentiel de croissance. Gerland représente un secteur d'avenir avec l'arrivée de l'EM Lyon (école de commerce). Villeurbanne est une zone étudiante qui coûte environ 15 % moins cher à l'achat pour des loyers alignés aux tarifs lyonnais.
  La Confluence, dans la couronne Ouest de Lyon, est aussi un quartier en plein développement qui offre d'intéressantes opportunités d'investissement locatif.

4. Quels sont les projets d'urbanisme en cours ?

Lyon connaît d'importants projets de réaménagement urbain qui visent à moderniser ses quartiers, améliorer ses transports et la qualité de vie tout en développant des solutions innovantes et durables.

Réaménagement du quartier de la Part-Dieu

Le quartier de la Part-Dieu fait l'objet d'un vaste projet de réaménagement estimé à 2,5 milliards d'euros. Il prévoit la construction de nouvelles tours de bureaux et de logements, ainsi que l'amélioration des infrastructures de transport (gare, accès, commerces). L'objectif est de faire de ce quartier un un pôle économique et de transport plus moderne et agréable à vivre, avec un espace moins dense et plus vert.

La nouvelle tour APICIL prépare notamment son emménagement en 2024, surnommée "monolithe d'obsidienne" par son architecte.

Projet Lyon Confluence

Le projet Lyon Confluence prépare des "îlots intelligents et durables" sur 31 500 m² dans le quartier de la Confluence. Les bâtiments seront conçus pour produire autant d'énergie qu'ils en consomment, avec des transports électriques et des espaces communs pour faciliter la vie des habitants.

Réaménagement de la rive droite du Rhône

Ce réaménagement prévoit de transformer l'autoroute urbaine qui traverse la rive droite du Rhône entre Perrache et le pont de Lattre-de-Tassigny. C'est un projet colossal qui a pour objectif global de "recréer du lien avec le fleuve" et remodeler l'espace pour le rendre plus agréable et piéton. Il vise à intégrer une piste cyclable et créer un site propre pour les transports en commun.

La métropole souhaite privilégier l'habitat par rapport aux activités tertiaires et transforme actuellement 9 000 m² de bureaux en habitations. D'ici 2030, 6 nouvelles tours d'habitation verront le jour, accompagnées de commerces, cinémas et jardins suspendus.

Le développement des pistes cyclables fait également parti des objectifs généraux : le projet Garibaldi actuellement en cours lance sa phase n°3 qui transformera la rue Garibaldi, un axe majeur de Lyon, en un boulevard urbain qui comptera 30 % de voitures en moins.

5. Quelles sont les perspectives pour le marché lyonnais ?

La baisse des prix observée depuis 2023 devrait se poursuivre et faciliter l'accès à la propriété pour les acquéreurs. Cependant, le marché restera tendu avec une demande supérieure à l'offre et de longs délais de vente.

À moyen terme (2025 - 2027), les prix pourraient se stabiliser, voire même repartir à la hausse si la reprise économique se confirme. À Lyon, la demande locative devrait rester forte, soutenue par la croissance de la ville et son attractivité pour les étudiants et les jeunes actifs.

Pour 2028 et au-delà, le développement de la ville devrait se poursuivre, ce qui maintiendra une pression sur le marché immobilier. Les enjeux environnementaux et le développement durable prendront de plus en plus d'importance et les biens immobiliers qui répondront à ces critères seront convoités. Il n'est pas évident de prédire l'évolution des prix sur un long terme, mais il est probable que Lyon reste une ville attractive au marché immobilier de plus en plus dynamique. 

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