MaPrimeRénov' 2025 : Ce qui change au 30 septembre pour les acheteurs immobiliers

Après trois mois de suspension, MaPrimeRénov' pour les rénovations d'ampleur rouvre ses portes le 30 septembre 2025 avec des règles profondément modifiées. Plafonds revus à la baisse, priorité aux ménages modestes et quota drastique de 13 000 dossiers : découvrez comment ces changements impactent votre projet d'achat immobilier et les stratégies à adopter pour optimiser vos aides à la rénovation.

Pourquoi cette suspension de MaPrimeRénov' entre juin et septembre 2025 ?

Le dispositif MaPrimeRénov' a connu une croissance explosive au premier semestre 2025, avec une demande bien supérieure aux prévisions budgétaires. Face à cette affluence et à la détection de 5 000 dossiers frauduleux, le gouvernement a décidé de suspendre le guichet des rénovations d'ampleur du 23 juin au 30 septembre 2025.

Cette pause stratégique visait à sécuriser l'enveloppe budgétaire de 3,6 milliards d'euros allouée pour 2025 et à renforcer les contrôles contre les fraudes. Contrairement aux craintes initiales, le budget n'est pas épuisé, mais la réouverture s'accompagne de restrictions importantes pour mieux cibler les bénéficiaires.

Point rassurant : les travaux par geste (monogestes) comme l'isolation des combles ou le changement de chaudière sont restés accessibles pendant toute cette période. Seules les rénovations globales d'ampleur ont été concernées par la suspension.

Les nouvelles règles au 30 septembre 2025 : ce qui change concrètement

Un quota national drastique de 13 000 dossiers

La réouverture du 30 septembre 2025 s'accompagne d'une limitation majeure : seuls 13 000 nouveaux dossiers seront acceptés jusqu'à la fin de l'année. Cette mesure inédite instaure une véritable course contre la montre pour les propriétaires souhaitant bénéficier du dispositif.

Les objectifs seront définis par territoire et accessibles en temps réel aux professionnels de la rénovation. Une fois le quota national atteint, la plateforme fermera automatiquement jusqu'en 2026. Les dossiers déposés entre septembre et décembre 2025 ne seront instruits qu'au premier trimestre 2026.

Priorité absolue aux ménages très modestes

Dans un premier temps, seuls les ménages aux revenus très modestes pourront déposer un dossier. Les ménages modestes n'auront accès au guichet que si le nombre de demandes le permet, en fonction de la dynamique de dépôt observée.

Cette priorisation marque un recentrage fort vers les publics les plus précaires, écartant temporairement les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs de la rénovation d'ampleur.

Des plafonds de travaux considérablement réduits

Les nouveaux plafonds de travaux subventionnables passent à :

30 000 € maximum pour un gain de 2 classes énergétiques (contre 40 000 € auparavant)

40 000 € maximum pour un gain de 3 classes ou plus (contre 55 000 € et 70 000 € selon les sauts de classes)

Le fameux plafond de 70 000 € pour les rénovations permettant un saut de 4 classes énergétiques disparaît totalement. Cette baisse significative oblige les propriétaires à repenser l'ampleur de leurs travaux ou à compléter avec d'autres financements.

Révision des taux de subvention

Quel que soit le nombre de classes gagnées sur le DPE, les taux de financement sont désormais uniformisés :

45 % pour les ménages aux revenus intermédiaires (contre 50 % auparavant pour les meilleurs sauts)

10 % pour les ménages aux revenus supérieurs (contre 20 % précédemment)

Le bonus sortie de passoire thermique de 10 % est également supprimé, réduisant encore l'attractivité du dispositif pour les logements les plus énergivores.

Tableau comparatif : avant et après le 30 septembre 2025

Changements pour MaPrimeRénov' Parcours par geste

Bien que moins impactée, l'aide pour les travaux monogestes connaît également des évolutions importantes à compter du 1er janvier 2026 :

Travaux exclus du dispositif : l'isolation des murs en façade ou pignon ne sera plus éligible, ainsi que les chaudières biomasse à alimentation manuelle ou automatique. Seuls les poêles à bois et à granulés, plus accessibles financièrement, resteront subventionnés.

Obligation de DPE reportée : initialement prévue pour janvier 2026, l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique avant les travaux est repoussée au 1er janvier 2027. Cette mesure allège temporairement les contraintes administratives.

Prolongation pour les passoires thermiques : les maisons classées F ou G peuvent continuer d'accéder au parcours par geste jusqu'au 31 décembre 2026, alors que cette possibilité devait s'arrêter fin 2025.

Témoignage : Ghilaisne, acheteuse d'une maison classée F à Lyon

"J'avais repéré une maison à rénover en mars 2025 et prévu de déposer mon dossier MaPrimeRénov' à l'automne. Avec la suspension et les nouveaux plafonds, j'ai dû complètement revoir mon plan de financement. Au lieu des 55 000 € espérés, je ne pourrai obtenir que 40 000 € maximum. J'ai finalement opté pour une rénovation en deux temps : l'isolation en 2025 avec le parcours par geste, puis le chauffage en 2026. Moins ambitieux, mais plus réaliste financièrement."

Stratégies pour les acheteurs immobiliers en 2025-2026

1. Privilégier les travaux par geste en attendant 2026

Face aux restrictions sur la rénovation d'ampleur, de nombreux acheteurs optent désormais pour une approche progressive. Réaliser l'isolation des combles ou changer le système de chauffage via le parcours par geste permet de bénéficier immédiatement d'aides sans subir le quota de 13 000 dossiers.

2. Anticiper et préparer son dossier dès maintenant

Avec seulement 13 000 places disponibles, la préparation devient cruciale. Les propriétaires avisés constituent déjà leur dossier avec un accompagnateur MonAccompagnateurRénov' pour être prêts dès l'ouverture du guichet. Un dossier complet et conforme augmente considérablement les chances d'acceptation.

3. Intégrer le coût réel de la rénovation dans votre budget d'achat

Avec des aides en baisse, la part restant à charge augmente mécaniquement. Pour une rénovation de 60 000 €, un ménage aux revenus intermédiaires touchera désormais 27 000 € au lieu de 30 000 € (calcul sur base plafond 40k€). Il est essentiel de prévoir ce surcoût dans votre plan de financement global.

4. Combiner MaPrimeRénov' avec d'autres dispositifs

L'éco-prêt à taux zéro reste cumulable avec MaPrimeRénov' et permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts. Les certificats d'économie d'énergie (CEE) offrent également des compléments non négligeables. Certaines collectivités locales proposent des aides additionnelles pour la rénovation énergétique.

5. Négocier le prix d'achat en fonction des travaux

Face à la baisse des aides, les acheteurs de passoires thermiques disposent d'un argument de poids pour négocier le prix. Un bien classé F ou G nécessitant 50 000 € de travaux avec seulement 40 000 € d'aides disponibles peut justifier une décote supplémentaire.

Les astuces des professionnels pour optimiser vos aides

Astuce n°1 : Faites réaliser un audit énergétique dès maintenant, même s'il n'est pas obligatoire avant 2027. Cet investissement de 500 à 1 000 € (également aidé) vous permettra d'identifier précisément les travaux prioritaires et d'optimiser votre stratégie.

Astuce n°2 : Surveillez les taux d'atteinte des objectifs par territoire. L'Anah publiera chaque semaine les statistiques de dépôt de dossiers. Si votre région approche du quota, mieux vaut reporter votre projet en 2026 plutôt que de risquer un rejet.

Astuce n°3 : Si vous achetez un bien, vous pouvez déposer votre demande dès la signature du compromis de vente. Vous n’avez pas besoin d’être déjà propriétaire : la simple signature d’une promesse synallagmatique (compromis) suffit pour constituer votre dossier.

Astuce n°4 : Pour les logements classés D, visez plutôt le parcours par geste. Ces biens sont désormais exclus de la rénovation d'ampleur, mais peuvent bénéficier d'aides intéressantes pour des travaux ciblés d'isolation ou de chauffage.

Quel avenir pour MaPrimeRénov' en 2026 ?

Les paramètres définis par les décrets de septembre 2025 ont vocation à s'appliquer sur toute l'année 2026, sous réserve du vote de la loi de finances. Le gouvernement souhaite donner de la visibilité aux entreprises et aux ménages en stabilisant le dispositif.

Cependant, plusieurs incertitudes demeurent. Le quota de 13 000 dossiers sera-t-il maintenu, augmenté ou supprimé en 2026 ? Les plafonds et taux de financement évolueront-ils ? Les réponses dépendront largement du contexte budgétaire et de l'efficacité des mesures anti-fraude mises en place.

Une chose est certaine : l'époque des aides généreuses et accessibles à tous est révolue. MaPrimeRénov' se recentre sur sa mission première : sortir les passoires thermiques de la précarité énergétique en priorisant les ménages les plus modestes.

Les points clés à retenir pour votre projet d'achat

La réouverture du 30 septembre 2025 marque un tournant majeur pour MaPrimeRénov'. Les acheteurs de biens à rénover doivent intégrer ces nouvelles contraintes dès la phase de recherche immobilière.

Le quota de 13 000 dossiers impose une préparation rigoureuse et une réactivité maximale. Les propriétaires les mieux préparés seront les mieux servis.

Les plafonds réduits de 30 000 et 40 000 € obligent à revoir les ambitions à la baisse ou à compléter avec d'autres financements. L'éco-PTZ devient quasi indispensable pour les rénovations d'ampleur.

Le parcours par geste reste une alternative intéressante pour améliorer progressivement la performance énergétique sans subir les restrictions de la rénovation globale.

L'accompagnement obligatoire par MonAccompagnateurRénov' dans le cadre d'une rénovation d'ampleur garantit un projet cohérent et performant, mais représente également un coût supplémentaire à prévoir dans votre budget.

Face à ces évolutions, une seule recommandation : anticipez, informez-vous et faites-vous accompagner par des professionnels compétents. Le marché de la rénovation énergétique se structure et se professionnalise, ce qui est une bonne nouvelle pour la qualité des travaux et la lutte contre les fraudes.

N'oubliez pas : malgré ces restrictions, MaPrimeRénov' reste l'aide la plus importante disponible pour financer vos travaux de rénovation énergétique. Bien utilisée et optimisée, elle peut réduire considérablement le coût de mise aux normes de votre futur logement.