J'ai acheté en septembre malgré les taux : meilleure décision

Alors que tout le monde lui conseillait d'attendre la baisse des taux, Julien a fait le pari d'acheter en septembre 2024 avec un crédit à 4,2%. Quatre mois plus tard, il nous explique pourquoi c'était la meilleure décision de sa vie et comment d'autres acheteurs ont suivi la même stratégie gagnante.

En septembre 2024, les taux d'intérêt immobiliers culminaient à 4,2% en moyenne, décourageant de nombreux acheteurs potentiels. Pourtant, certains ont fait le choix de ne pas attendre. Aujourd'hui, alors que le marché redémarre et que les prix remontent, ils savourent leur décision courageuse.

Le déclic : "J'ai arrêté d'écouter ceux qui me disaient d'attendre"

Julien, 35 ans, ingénieur à Nantes, cherchait à acheter depuis début 2024. "Mes parents, mes amis, même mon banquier me répétaient la même chose : 'Attends, les taux vont baisser, le marché va se calmer'. J'ai failli les écouter."

Ce qui l'a fait changer d'avis ? Une simple feuille de calcul. "J'ai comparé deux scénarios : acheter tout de suite à 4,2% ou attendre un an avec des taux à 3,5%. Résultat : en attendant, je perdais 12 mois de loyers à 950€, soit 11 400€. Sans compter le risque que les prix remontent."

Son analyse s'est révélée prophétique. Le T3 de 65m² qu'il a acheté 245 000€ dans le quartier prisé de l'Île de Nantes vaut aujourd'hui 260 000€ selon trois estimations d'agences. "15 000€ de plus-value en quatre mois, plus les loyers que je perçois depuis octobre. Mathématiquement, c'était le bon choix."

La stratégie : transformer les taux élevés en opportunité

Ce que Julien a compris, c'est que les taux élevés créaient paradoxalement une opportunité. "Le marché était figé. Les vendeurs qui devaient vraiment vendre étaient prêts à négocier. J'ai obtenu 15 000€ de réduction sur le prix initial de 260 000€."

Cette négociation a plus que compensé le surcoût des intérêts. "Même en payant 0,7% de plus que les taux actuels, sur un prêt de 200 000€, cela représente environ 1 400€ de surcoût annuel. Mais j'ai économisé 15 000€ à l'achat ! Il me faudrait 10 ans de surcoût d'intérêts pour perdre cette économie."

Les chiffres qui parlent

Ils ont fait le même pari gagnant : témoignages croisés

Marie, 42 ans, a acheté à Lyon en octobre 2024

"J'ai acheté un T2 de 48m² dans le 7ème arrondissement pour 285 000€ avec un taux à 4,15%. Aujourd'hui, les mêmes biens dans mon immeuble sont affichés à 295 000€. En plus, je vais pouvoir renégocier mon prêt dès octobre 2025, après un an. Mon conseil ? N'attendez pas le timing parfait, il n'existe pas."

Thomas et Clara, couple trentenaire, ont acheté à Bordeaux

"Tout notre entourage nous prenait pour des fous. Acheter à 4,3% alors que tout le monde parlait de bulle immobilière ? Mais nous avons analysé le quartier des Chartrons, en plein développement. Notre T3 acheté 320 000€ en a déjà pris 20 000€ selon notre agent. Et nous économisons 1 200€ de loyer chaque mois."

Stéphanie, 38 ans, investisseuse à Lille

"C'est mon troisième achat immobilier, et paradoxalement, c'est celui que j'ai le mieux négocié. Les vendeurs étaient pressés, le marché était atone. J'ai obtenu 12% de réduction sur un T2 près de la gare. Aujourd'hui, il est loué 750€/mois et j'ai déjà trois propositions d'achat 30 000€ au-dessus de mon prix."

Les leçons à retenir : pourquoi septembre 2024 était le bon moment

1. Le pouvoir de négociation était maximal

Avec des taux élevés, les acheteurs étaient rares. Les vendeurs motivés étaient prêts à faire des concessions importantes. Cette situation ne se reproduira pas avec la baisse des taux et le retour des acheteurs sur le marché.

2. Les prix ont rebondi plus vite que prévu

Contrairement aux prédictions pessimistes, les prix n'ont pas chuté. Ils se sont stabilisés puis sont repartis à la hausse dès novembre dans les zones tendues. Ceux qui attendaient une baisse massive ont raté le coche.

3. La renégociation de crédit reste possible

Les emprunteurs de septembre 2024 pourront renégocier leurs conditions dès 2025. "C'est le meilleur des deux mondes", résume Julien. "J'ai acheté au bon prix et je vais bientôt bénéficier de meilleurs taux."

Les conseils de Julien pour ceux qui hésitent encore

"Mon premier conseil, c'est de faire vos propres calculs. Ne vous fiez pas aux opinions générales. Chaque situation est unique. Prenez en compte tous les paramètres : le coût de l'attente, l'évolution probable des prix dans votre zone, votre capacité de négociation."

Il ajoute : "Regardez aussi au-delà des taux. Un bien immobilier, c'est d'abord un toit, un patrimoine, une sécurité. Les taux fluctuent, mais un bon emplacement reste un bon emplacement."

Sa méthode en 5 étapes

1. Calculez le coût réel de l'attente : loyers perdus ou payés, hausse potentielle des prix, opportunités manquées.

2. Identifiez les vendeurs motivés : biens en vente depuis plus de 3 mois, vendeurs qui ont déjà acheté ailleurs, successions.

3. Négociez fermement : dans un marché difficile, une offre 10-15% en dessous du prix affiché n'est pas déraisonnable.

4. Sécurisez votre financement : même avec des taux élevés, un bon dossier obtient toujours un crédit. Soignez votre apport et votre taux d'endettement.

5. Pensez long terme : les taux se renégocient, les mensualités se lissent sur 20-25 ans, mais une bonne affaire reste une bonne affaire.

Épilogue : "Je referais exactement la même chose"

Quatre mois après son achat, Julien ne regrette rien. "Quand je vois mes collègues qui attendent encore et qui voient les prix remonter, je me dis que j'ai eu raison de faire confiance à mon analyse plutôt qu'à l'opinion générale."

Il conclut avec philosophie : "Le meilleur moment pour acheter, c'est quand tout le monde a peur. Warren Buffett le dit pour la bourse, mais c'est vrai aussi pour l'immobilier. En septembre 2024, tout le monde avait peur des taux. C'était justement le signal qu'il fallait y aller."

Son message aux acheteurs de 2025 ? "Les taux baissent, c'est vrai. Mais la concurrence revient aussi. Ne faites pas l'erreur d'attendre le moment parfait. Le moment parfait, c'est quand vous êtes prêt et que vous trouvez le bien qui vous correspond. Le reste, ce ne sont que des détails."

Le mot de la rédaction : Le témoignage de Julien et des autres acheteurs de septembre 2024 nous rappelle une vérité fondamentale du marché immobilier : les meilleures opportunités se présentent souvent quand le contexte semble défavorable. Leur succès prouve qu'avec une analyse rigoureuse et du courage, il est possible de transformer une contrainte (les taux élevés) en avantage (un pouvoir de négociation accru).