Le marché de l’immobilier locatif en France traverse une période difficile en 2025. La crise du logement s’accentue, la production de nouveaux logements locatifs est en chute libre, et les investisseurs sont de plus en plus frileux. Selon les derniers chiffres, seuls 15 000 logements locatifs neufs ont été produits en 2025, soit une baisse de 80 % par rapport à la période pré-Covid. Les jeunes, particulièrement touchés, représentent 70 % des locataires chez les moins de 25 ans, alors même que les dispositifs d’aide à l’accession ne suffisent plus à fluidifier le marché.
Pourquoi relancer l’investissement locatif ?
Face à la pénurie de logements disponibles, le gouvernement cherche à encourager l’investissement locatif privé. Les propriétaires bailleurs sont en effet confrontés à de multiples contraintes : hausse de la taxe foncière, réglementation accrue autour des « passoires énergétiques », et nouvelles obligations pour la location de logements classés G au DPE, interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.
Les mesures fiscales proposées en 2025
Un rapport parlementaire présenté en juin 2025 propose plusieurs mesures fiscales majeures pour redonner de l’attractivité à l’investissement locatif :
1. Revalorisation de l’abattement fiscal pour les locations vides
- L’abattement fiscal passerait de 30 % à 50 % pour les locations non meublées, dans la limite de 30 000 € de loyers annuels (contre 15 000 € actuellement).
- Pour les locations meublées, l’abattement de 50 % est maintenu jusqu’à 77 000 € de loyers annuels.
2. Nouveaux dispositifs d’amortissement
- Pour le régime réel, les propriétaires pourraient amortir forfaitairement 5 % par an du prix d’achat pour un logement neuf loué en longue durée.
- Pour l’ancien, ce taux d’amortissement serait de 4 % à condition de réaliser des travaux représentant au moins 15 % de la valeur du bien.
3. Bonus fiscal pour loyers abordables
- Un système de bonus de 0,5 % à 1,5 % pour les loyers inférieurs au prix du marché.
- En micro-foncier, le bonus grimpe à 5 % ou même 15 % pour les logements proposés à un loyer très accessible.
4. Sortie des biens loués de l’IFI
- Les logements loués en tant que résidence principale ne seraient plus pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
5. Exonération après 20 ans de détention
- Les propriétaires bailleurs bénéficieraient d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après 20 ans de détention du bien.
À noter : Si ces mesures sont retenues par le gouvernement, elles s’appliqueraient aux investissements réalisés à partir du 1er décembre 2025.
Pourquoi ces mesures pourraient changer la donne ?
Ces nouveaux avantages fiscaux visent à rassurer les investisseurs échaudés par l’alourdissement des charges et la complexité administrative. Les dispositifs proposés ciblent principalement les particuliers prêts à louer durablement, notamment dans l’ancien, en incitant à la rénovation et à la mise sur le marché de logements à loyers modérés.
Foire aux questions – FAQ
Qu’est-ce que l’abattement fiscal en location vide ?
C’est une déduction appliquée automatiquement sur vos revenus locatifs, réduisant votre base imposable. En 2025, il pourrait atteindre 50 % contre 30 % aujourd’hui.
Comment bénéficier du nouveau bonus fiscal ?
Il faudrait proposer un loyer inférieur au marché pour obtenir un bonus sur l’abattement, jusqu’à 15 % en micro-foncier.
Quelles sont les conditions pour l’amortissement fiscal ?
Pour un logement ancien, il faudra réaliser des travaux équivalant à au moins 15 % de la valeur du bien. Pour le neuf, l’amortissement serait automatique.
La sortie de l’IFI concerne-t-elle tous les biens ?
Non, seulement les biens loués à titre de résidence principale.
L’exonération totale après 20 ans s’applique-t-elle à tous les logements ?
Oui, pour tous les logements détenus plus de 20 ans et loués conformément aux critères retenus.
Pour aller plus loin
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et profiter de ces mesures ? Faites-vous accompagner par un chasseur immobilier pour sécuriser votre projet, optimiser la rentabilité et gagner du temps dans la recherche de votre futur bien.
