Immobilier en France : les acheteurs étrangers les plus actifs en 2025

En 2025, les acheteurs étrangers confirment leur rôle stratégique, représentant près de 2 % des transactions de logements anciens en France. Mais quelles sont les nationalités les plus présentes ? Quels biens recherchent-elles ? Et pourquoi passent-elles souvent par un chasseur immobilier ? Analyse complète.

Nationalités qui achètent le plus en France En 2025, les acheteurs étrangers représentent environ 2 % des transactions immobilières de logements anciens en France, selon les publications récentes et les rapports des notaires. Voici les principales nationalités impliquées, basées sur les données disponibles jusqu’en 2023 et les tendances projetées pour 2025 :

• Belges : Leaders parmi les acheteurs non-résidents, ils représentaient 20 % des achats étrangers en 2023, particulièrement dans le Var (28 % des transactions non-résidentes) et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA, 17 %). En 2025, ils restent actifs, notamment dans les Alpes-Maritimes (13 % des achats non-résidents).
• Britanniques : Leur part a diminué (17 % des achats non-résidents en 2023 contre 35 % en 2015), mais ils restent présents dans la Dordogne et PACA, avec un budget moyen de 500 000 € pour des résidences secondaires.
• Américains : Dominants à Paris (25 % des achats non-résidents en 2023), ils investissent dans des biens haut de gamme avec un budget moyen de 715 000 €. Ils ciblent également la Côte d’Azur pour des propriétés de luxe.
• Néerlandais : Leur activité a augmenté de 45 % entre 2022 et 2025, avec un budget moyen de 298 000 €. Ils privilégient des régions comme la Creuse (8 % des ventes en 2023) et la Haute-Savoie (12 %).
• Allemands : Actifs dans le Var (18 %) et l’Alsace, ils investissent dans des propriétés entre 400 000 et 600 000 €.
• Chinois : Leur présence croît à Paris (10 % des achats par résidents étrangers en 2023) et sur la Côte d’Azur, avec des budgets dépassant 1 million d’euros.
• Libanais : Ils représentent 12 % des achats non-résidents à Paris en 2023, ciblant des biens de prestige.

Exemple concret : Une famille américaine achète un appartement de 90 m² dans le 7e arrondissement de Paris pour 950 000 € en 2024, destiné à une location saisonnière sur Airbnb, attirée par un rendement locatif de 4,5 %. Un couple belge acquiert une villa à Antibes (600 000 €) en 2025 pour des vacances méditerranéennes, motivé par la proximité avec la Belgique.

Chiffres clés (2023–2025)

Voici les données les plus récentes, basées sur les rapports des notaires, Global Property Guide, et Investropa :

• Volume des transactions :
  • 2023 : 935 000 transactions de logements anciens (-21 % par rapport à 2022).
  • 2024 : 780 000 transactions (-17 % par rapport à 2023).
  • 2025 (prévision) : 825 000 transactions (+6 %), selon la FNAIM.
• Part des acheteurs étrangers :
  • 1,8 % des transactions en 2022 (17 000 ventes).
  • 2 % en 2025, avec une hausse dans le sud (Alpes-Maritimes : 13 %, Haute-Savoie : 12 %).
• Prix moyens :
  • Paris : 9 520 €/m² en février 2025 (-2,8 % sur un an).
  • Côte d’Azur (Alpes-Maritimes) : 5 500 €/m² pour les appartements anciens (+6 % depuis 2023).
  • Creuse : 1 200 €/m², parmi les plus bas de France.
• Budgets moyens des étrangers :
  • Américains : 715 000 € à Paris.
  • Britanniques : 500 000–1 M€ pour des résidences secondaires.
  • Néerlandais : 298 000 € (+30 % depuis 2022).
  • Chinois : >1 M€ pour des investissements de prestige.
  • Libanais : >800 000 € à Paris.
• Rendements locatifs :
  • Paris : 4–5 % pour les locations saisonnières.
  • Lyon : 4,5 %, Nantes : 5 %.
• Taux hypothécaires : 3,14 % en décembre 2024 (contre 3,63 % en 2023), prévus à 2,5 % en 2025.

Exemple : Un investisseur allemand achète une maison à Strasbourg pour 450 000 € en 2025, profitant d’une hausse de 6 % des prix due à l’attractivité économique de la région.

Évolution des tendances dans le temps

Le marché immobilier français a connu des variations significatives :

• 2008–2018 : La part des acheteurs étrangers non-résidents chute à 1,7 % en 2018, avec une baisse des prix médians de 10 % pour ces acheteurs en province.
• 2020–2021 : La pandémie réduit les achats étrangers à 1,3 % en 2020, avec une reprise en 2022 (1,8 %).
• 2022–2023 : Les Belges dépassent les Britanniques, impactés par le Brexit (-6 % d’achats entre 2020 et 2021).
• 2024 : Baisse des transactions (-17 %) et des prix (-3,96 % pour les logements anciens), mais stabilisation prévue en 2025 (+1 % de hausse des prix).
• 2025 : Les acheteurs étrangers augmentent leur part, notamment dans les Alpes-Maritimes, le Gers, et la Haute-Savoie. La demande pour des propriétés éco-responsables (30 % des nouvelles constructions) et des "smart homes" (20 % des ménages) croît.

Exemple : En 2023, les ventes dans la Creuse atteignent 8 % pour les non-résidents, attirés par des prix bas (136 000 € en moyenne à Châteauroux). En 2025, un Néerlandais achète une maison rurale dans la Creuse pour 150 000 €, adaptée au télétravail.

Pourquoi ces pays achètent en France ?

Les motivations des acheteurs étrangers incluent :

• Stabilité économique et politique : Avec un indice de fragilité de 28,3, la France est une valeur refuge pour les Américains et les Chinois.
• Qualité de vie : Le climat méditerranéen, la gastronomie, et la culture attirent les Britanniques et Belges dans la Dordogne et PACA.
• Rendements locatifs : Les locations saisonnières à Paris et sur la Côte d’Azur offrent 4–5 % de rendement, séduisant les investisseurs américains et chinois.
• Proximité géographique : Les Belges et Néerlandais ciblent le Var et la Creuse pour leur accessibilité.
• Facilité d’achat : Aucune restriction légale pour les étrangers, bien que des visas (ex. : VLS-TS Visiteur, 1 800 €/mois de revenu passif) soient requis pour les non-Européens.

Exemple : Un investisseur chinois achète un appartement à Nice pour 1,2 M€ en 2025, visant un rendement locatif via des locations touristiques, boosté par les 90 millions de touristes annuels en France.

Qualité de la France comme destination d’investissement

La France est attractive grâce à :

• Diversité immobilière : Des appartements parisiens (9 520 €/m²) aux maisons rurales dans la Creuse (1 200 €/m²).
• Croissance économique : Le marché immobilier résidentiel atteindra 366,71 milliards USD en 2025 (+6,75 % CAGR d’ici 2030).
• Incitations gouvernementales : Le prêt à taux zéro (PTZ) élargi en 2025 soutient les acheteurs, y compris les résidents étrangers.
• Tourisme : Avec 13,5 millions de visiteurs pour les JO 2024, les locations saisonnières prospèrent.
• Durabilité : 30 % des nouvelles constructions en 2025 respectent des normes écologiques, attirant les investisseurs soucieux de l’environnement.

Exemple : Un Néerlandais investit dans une maison éco-responsable à Lille (400 000 €) en 2025, bénéficiant de subventions pour des rénovations énergétiques.

Zones recherchées par pays

• Britanniques : Dordogne (maisons rurales, 200 000–500 000 €), PACA (villas côtières, 500 000–1 M€).
• Américains : Paris (7e, 8e arrondissements, >700 000 €), Côte d’Azur (villas de luxe, >1 M€).
• Belges : Var (28 % des achats étrangers), Alpes-Maritimes (13 %).
• Néerlandais : Creuse (8 % des ventes, ~136 000 €), Haute-Savoie (12 %).
• Allemands : Alsace (proximité culturelle), Var (18 %).
• Chinois : Paris (10 % des achats résidents), Côte d’Azur (prestige).

Exemple : Un couple belge achète une villa à Antibes (600 000 €) en 2025 pour des vacances, tandis qu’un Américain acquiert un pied-à-terre dans le Marais (Paris, 800 000 €) pour un usage mixte.

Budgets d’investissement

• Luxe : Propriétés >15 M€ (+15–20 % depuis 2018) sur la Côte d’Azur.
• Paris : 9 520 €/m² en février 2025, budgets étrangers ~715 000 €.
• Régions rurales : Creuse (136 000 €), Dordogne (200 000–500 000 €).
• Viticole : Bordeaux (à partir de 350 000 € pour des domaines).
• Frais annexes : Frais de notaire (8,6–29,7 %), taxes foncières, coûts de rénovation pour passoires thermiques.

Exemple : Un investisseur libanais achète un appartement de 100 m² à Paris (1 M€) en 2025, avec 80 000 € de frais de notaire, pour une location à haut rendement.

Tableau comparatif

En 2025, le marché immobilier français attire les investisseurs étrangers, notamment les Belges, Britanniques et Américains, grâce à une stabilisation des prix (+1 % prévu) et des taux hypothécaires en baisse (2,5 % attendu). Paris, la Côte d’Azur et les régions rurales comme la Creuse séduisent par leur diversité et leur attractivité. Les motivations incluent la stabilité économique, la qualité de vie, et les rendements locatifs élevés.