Immobilier de prestige : les résidences de villégiature détrônent Paris

Le marché français de l'immobilier de prestige a retrouvé des couleurs en 2025, avec près de 40 000 transactions et 39,3 milliards d'euros échangés, soit une progression de 10 % sur un an. Mais la carte du luxe se redessine : Paris cède du terrain au profit de la Normandie, de la Provence, de la Côte Atlantique, des Alpes et de la Bretagne. Décryptage de cette bascule et de ce qu'elle change concrètement pour les acquéreurs.

Un segment de prestige qui repart à la hausse

Après plusieurs années marquées par la remontée des taux et les incertitudes économiques, le haut de gamme retrouve un rythme de croisière. En 2025, près de 40 000 transactions ont été enregistrées sur le segment du prestige, pour un volume de 39,3 milliards d'euros, en progression de 10 % sur un an.

Le chiffre le plus parlant est ailleurs : ce segment concentre désormais 17 % de la valeur du marché immobilier français, alors qu'il ne représente que 5 % des ventes. Autrement dit, une transaction sur vingt pèse près d'un cinquième de la valeur totale échangée dans l'Hexagone.

Le très haut de gamme continue de tirer l'ensemble vers le haut. En dix ans, le seuil d'entrée de l'ultra-luxe est passé de 2,3 à 3,2 millions d'euros, soit une hausse de 42 %. Un bien qui ouvrait les portes du marché ultra-premium en 2015 se situe aujourd'hui dans une catégorie intermédiaire.

Paris n'est plus le centre de gravité du luxe français

C'est le véritable basculement de cette décennie. Longtemps incontournable, la capitale perd progressivement son statut de première destination du prestige. La part de Paris et de sa région dans la valeur des transactions haut de gamme est passée de près d'un tiers en 2015 à moins de 24 % en 2025.

Dans le même temps, les territoires de villégiature ont capté une part croissante de la création de valeur. Sur dix ans, la progression de la valeur des transactions de prestige s'établit ainsi :

Paris progresse toujours, mais deux fois moins vite que la Normandie ou la Provence. La capitale reste un marché profond et liquide, elle n'est simplement plus le seul horizon des acquéreurs fortunés.

La montée des destinations « quatre saisons »

Derrière ces pourcentages se cache un phénomène de fond : les territoires autrefois perçus comme saisonniers deviennent des lieux de vie à l'année. Deauville, le bassin d'Arcachon, le Golfe du Morbihan, le Luberon ou les stations alpines ne se remplissent plus seulement en juillet et en février.

« Nos clients recherchent des biens capables d'offrir à la fois sécurité, qualité de vie, transmission et liberté », explique Thibault de Saint Vincent, président de BARNES, qui observe précisément l'essor de ces destinations où il est désormais possible de vivre toute l'année.

Le télétravail, la qualité des liaisons ferroviaires et l'arrivée d'écoles, de commerces et de services haut de gamme dans ces territoires ont fait le reste. Une maison de famille en bord de mer n'est plus une résidence secondaire : c'est souvent la nouvelle adresse principale.

Ce que recherchent vraiment les acquéreurs en 2026

L'évolution des motivations d'achat confirme cette lecture. Sur le segment du prestige :

• 80 % des clients recherchent une résidence principale
• 47 % préparent un projet de retraite, de transmission ou de vie familiale
• 1 % seulement achètent dans une logique d'investissement locatif

Le prestige n'est plus un placement, c'est un projet de vie. Cette bascule change tout dans la façon d'aborder une recherche : le rendement locatif cède la place à des critères d'usage réel, d'exposition, de proximité familiale, de qualité de l'école ou du bassin de santé, de facilité d'accès depuis Paris ou depuis un aéroport international.

Paris recule aussi dans le classement international

La redistribution des cartes se lit également à l'échelle mondiale. Dans le BARNES City Index 2026, Paris recule à la 6e place des villes les plus attractives pour les grandes fortunes internationales, alors qu'elle occupait la première position en 2020. Madrid s'installe en tête pour la deuxième année consécutive, suivie de Milan, Dubaï, Miami et Marbella.

Là encore, la logique est la même qu'en France : les villes et territoires capables de combiner fiscalité lisible, dynamisme économique et qualité de vie à l'année captent une clientèle patrimoniale de plus en plus mobile.

La fiscalité, premier frein cité par les acquéreurs

Si la demande reste soutenue, un point de vigilance domine désormais les discussions. La fiscalité est citée comme le principal frein par 68 % des acquéreurs interrogés. Plus significatif encore, 31 % déclarent qu'ils pourraient réorienter leur projet vers un autre pays selon l'évolution du contexte politique et fiscal français.

Pour autant, le marché continue de bénéficier d'une clientèle patrimoniale internationale en quête de biens rares, perçus à la fois comme un cadre de vie et comme une valeur refuge. La rareté de l'offre, sur des territoires où le foncier constructible est contraint, reste le meilleur soutien des prix.

Ce que cette bascule change pour vous, acheteur

1. Les marchés de villégiature sont beaucoup moins transparents que Paris

À Paris, les références de prix au mètre carré sont nombreuses et les portails couvrent bien le marché. En Normandie, dans le Golfe du Morbihan ou en Provence, une part importante des plus belles propriétés se négocie en avant-première, de gré à gré, sans jamais apparaître en ligne. Sans réseau local, vous ne verrez tout simplement pas passer les biens qui vous correspondent.

2. La concurrence n'est plus locale, elle est nationale et internationale

Un acheteur parisien, lyonnais, bordelais ou expatrié peut se positionner sur la même maison que vous, parfois sans financement bancaire. Sur ces marchés, la réactivité et la crédibilité du dossier comptent autant que le prix proposé.

3. L'évaluation d'un bien d'exception ne se résume pas au mètre carré

Vue, exposition, qualité des matériaux, servitudes, contraintes de zone littorale ou de secteur sauvegardé, coût réel d'entretien d'une grande propriété, performance énergétique et travaux de mise aux normes : autant de paramètres qui font varier la valeur de plusieurs centaines de milliers d'euros sur des biens comparables en surface.

Le rôle du chasseur immobilier sur le marché de prestige

Sur un segment où la rareté fait la valeur, l'accompagnement d'un professionnel dédié à l'acquéreur prend tout son sens. Mon Chasseur Immo a lancé un service Prestige dédié aux biens d'exception, avec des chasseurs formés à l'architecture, à l'histoire du bâti et aux matériaux, une disponibilité 7j/7 et une discrétion absolue. Chaque chasseur limite volontairement son portefeuille à trois projets simultanés afin de garantir une recherche réellement approfondie.

Concrètement, l'accompagnement couvre la recherche exhaustive sur l'ensemble du marché, y compris les biens présentés en avant-première, la détection d'opportunités avant leur mise sur le marché public, la mobilisation rapide d'un réseau de partenaires spécialisés, notaires, architectes et fiscalistes, ainsi que la négociation du prix en amont de la présentation du bien.

Il m'a fallu un mois pour dénicher la maison qui correspondait parfaitement aux attentes de mes clients, alors qu'elle n'était pas encore officiellement à vendre.

Catherine Royer, chasseuse immobilière à Paris, à propos d'une transaction de 2 380 000 €

Le profil de cette clientèle éclaire d'ailleurs le marché : sur le segment Prestige, 83 % des clients sont déjà propriétaires de leur résidence principale et 61 % détiennent de deux à cinq biens immobiliers. Ce sont des acheteurs expérimentés, exigeants sur le prix, et 90 % d'entre eux négocient leur acquisition.

En résumé

Le marché français de l'immobilier de prestige ne ralentit pas, il se déplace. Paris reste une valeur sûre mais partage désormais la scène avec des territoires de villégiature devenus des lieux de vie à part entière. Pour un acquéreur, cette recomposition ouvre des opportunités réelles, à condition d'accepter que ces marchés soient plus opaques, plus concurrentiels et plus techniques à évaluer que la capitale.

Avec plus de 10 000 acheteurs accompagnés depuis 2012, un taux de satisfaction client de 95 % et une durée moyenne de recherche d'environ 45 jours pour moins de trois visites en moyenne, Mon Chasseur Immo intervient partout en France pour sécuriser ce type de projet, de la définition du cahier des charges à la signature.

Sources : étude annuelle BARNES 2026, BARNES City Index 2026, investir.lesechos.fr, données Mon Chasseur Immo.