Crédit immobilier : l'apport demandé par les banques fond, une aubaine pour les acheteurs

Excellente nouvelle pour les futurs propriétaires : l'apport personnel requis pour obtenir un crédit immobilier continue de diminuer en 2025. Après avoir atteint des sommets de 38% du montant emprunté en période de tensions, les banques n'exigent désormais plus que 28% en moyenne, voire 20% pour les meilleurs profils. Cette baisse spectaculaire, couplée à des taux d'intérêt qui flirtent avec les 3%, ouvre de nouvelles perspectives pour les primo-accédants et les acheteurs disposant d'une épargne limitée.

Le marché du crédit immobilier connaît une transformation majeure en 2025. Après deux années marquées par des conditions d'accès drastiques, les banques assouplissent significativement leurs exigences en matière d'apport personnel. Ce revirement de situation intervient dans un contexte de baisse continue des taux d'intérêt et d'une concurrence accrue entre établissements bancaires pour attirer de nouveaux clients.

Une baisse historique de l'apport personnel demandé

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : l'apport personnel moyen réclamé par les banques a fondu comme neige au soleil. Sur le marché de l'immobilier neuf, ce taux est passé de 18,1% à 16,6% entre février 2024 et février 2025 selon les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Une baisse encore plus marquée s'observe dans l'ancien, avec un recul de 22,7% à 20,7% sur la même période.

Cette détente s'explique principalement par la chute des taux d'intérêt, qui sont passés d'environ 4,5% en décembre 2023 à une fourchette comprise entre 3,20% et 3,35% pour un crédit sur 20 ans. Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi, confirme cette tendance : "Nous observons une baisse continue des crédits immobiliers depuis janvier 2025. Les banques sont revenues sur le marché et la concurrence entre elles favorise des taux bas."

Pourquoi un apport personnel est-il demandé ?

Avant de se réjouir de cette baisse, il est essentiel de comprendre la fonction de l'apport personnel. Cette somme sert principalement à couvrir les frais annexes liés à l'acquisition d'un bien immobilier :

• Les frais de notaire : entre 7% et 8,5% pour un bien ancien, 2% à 3% pour un bien neuf
• Les frais d'agence immobilière : généralement entre 3% et 10% du prix de vente
• Les frais de garantie : pour sécuriser le prêt (hypothèque, caution, etc.)
• Les frais de dossier bancaire : variables selon les établissements

Au-delà de ces aspects pratiques, l'apport personnel constitue pour la banque un indicateur de votre capacité d'épargne et de votre sérieux dans la gestion de vos finances personnelles.

Tableau comparatif : évolution de l'apport selon le profil emprunteur

Témoignages : ils ont réussi à acheter avec moins d'apport

Est-il possible d'emprunter sans apport en 2025 ?

La question que beaucoup se posent : peut-on obtenir un crédit immobilier avec 0% d'apport ? Techniquement, aucune loi n'impose un apport minimum. Cependant, les banques conservent leur prudence et les prêts à 110% (financement du bien + frais annexes) restent réservés à des profils d'exception.

Les profils privilégiés pour emprunter sans apport

Certains emprunteurs peuvent néanmoins prétendre à un financement sans apport ou avec un apport minimal :

• Les jeunes actifs qualifiés : diplômés avec de solides perspectives professionnelles et des revenus en progression
• Les hauts revenus : disposant d'une capacité d'endettement importante et d'une stabilité financière avérée
• Les investisseurs avisés : préférant conserver leur épargne sur des placements plus rémunérateurs
• Les fonctionnaires : bénéficiant d'une sécurité de l'emploi particulièrement appréciée des banques

Laura Martino, directrice partenariat bancaire de Cafpi, précise : "Il existe aujourd'hui une grande hétérogénéité des taux selon les stratégies des banques, pouvant aller de 4,6% à 3,2%. Dans ce contexte, le recours à des courtiers est d'autant plus pertinent pour maximiser ses chances."

Astuces pour optimiser votre dossier de prêt

Le contexte favorable de 2025

Au-delà de la baisse de l'apport, plusieurs facteurs rendent 2025 particulièrement propice à l'achat immobilier :

Des taux d'intérêt historiquement bas

Le taux moyen est passé de 3,70% à 3,29% sur 25 ans en un an. Sur un emprunt de 200 000 € sur 25 ans, cette différence représente une économie d'environ 25 000 € sur la durée totale du crédit.

Une production de crédits en forte hausse

Selon la Banque de France, la production de nouveaux crédits à l'habitat est passée de 7 milliards d'euros en mars 2024 à 13,1 milliards d'euros en juillet 2025, soit une progression de 87%. Cette dynamique traduit l'appétit retrouvé des banques pour le marché immobilier.

Des prix immobiliers qui s'ajustent

Dans de nombreuses villes, les prix continuent de s'ajuster à la baisse. Saint-Étienne affiche par exemple une baisse de 9,5% en un an, tandis qu'Avignon recule de 4,5%. Cette double dynamique (baisse des taux + baisse des prix) améliore considérablement le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs.

Quel apport viser en fonction de votre projet ?