Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, mais vous vous demandez si votre projet est rentable ? Bonne nouvelle : il existe plusieurs méthodes simples pour calculer la rentabilité de votre investissement et prendre une décision éclairée. Voici comment faire.

1. La rentabilité brute : l’indicateur de base

La rentabilité brute permet une première estimation rapide de la performance de votre bien.

Formule :

(Loyer annuel / Prix d’achat du bien) x 100

Exemple :

• Prix d’achat (frais inclus) : 200 000 €
• Loyer mensuel : 800 €
• Loyer annuel : 9 600 €
• Rentabilité brute = (9 600 / 200 000) x 100 = 4,8 %

👉 Utile pour comparer plusieurs biens, mais elle ne prend pas en compte les frais annexes.

2. La rentabilité nette : plus proche de la réalité

La rentabilité nette affine le calcul en intégrant les charges et impôts liés au bien.

Formule :

[(Loyer annuel - Charges et taxes) / Prix d’achat (frais inclus)] x 100

Exemple :

• Charges (taxe foncière, assurance, gestion, entretien...) : 2 000 €
• Loyer annuel : 9 600 €
• Rentabilité nette = (9 600 - 2 000) / 200 000 x 100 = 3,8 %

👉 Ce chiffre est plus réaliste, car il reflète ce que vous percevrez réellement.

3. La rentabilité nette-nette (ou nette d’impôt)

Vous souhaitez connaître ce qu’il vous reste dans la poche après fiscalité ? Il faut aller plus loin avec la rentabilité nette-nette, qui inclut votre régime d’imposition (micro-foncier, réel, LMNP...).

💡 Ce calcul dépend fortement de votre situation personnelle et du type de bien. Il est conseillé de simuler cela avec un expert ou un simulateur en ligne.

4. Le cash-flow : au-delà du pourcentage

Un bien peut avoir une bonne rentabilité mais un cash-flow négatif, c’est-à-dire que vous devez chaque mois remettre de l’argent au pot.

Calcul :

Revenus locatifs mensuels - (Crédit + Charges)

👉 Un cash-flow positif signifie que l’investissement s’autofinance (ou génère un bénéfice mensuel).

5. Conseils pour optimiser la rentabilité

✅ Négociez à l’achat : Le prix d’acquisition a un impact direct sur la rentabilité.
✅ Ciblez les bons quartiers : Emplacement = valeur locative + revente.
✅ Optimisez la fiscalité : Meublé, LMNP, déficit foncier… il existe des leviers.
✅ Faites appel à un chasseur immobilier : Il vous aide à dénicher les meilleures opportunités et à calculer la rentabilité avec justesse.

En résumé

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