Acheter un appartement ou une maison en France quand on est expatrié : quelles différences en termes de fiscalité ?

L’achat d’un bien immobilier en France en tant qu’expatrié soulève plusieurs questions, notamment en matière de fiscalité. Les différences entre l’achat d’un appartement et d’une maison peuvent influencer la rentabilité et les obligations fiscales des non-résidents. Dans cet article, nous analysons les principaux points à connaître avant d’investir.

1. Fiscalité générale : les règles applicables aux expatriés

En tant qu’expatrié, vous êtes considéré comme non-résident fiscal en France. Cela implique :

• L’impôt sur les revenus fonciers si le bien est mis en location.
• La taxe foncière et, dans certains cas, la taxe d’habitation.
• L’éventuelle imposition sur la plus-value immobilière en cas de revente.
• L’éventuelle imposition sur la fortune immobilière (IFI) si votre patrimoine immobilier en France dépasse 1,3 million d’euros.

📌 Différence principale entre maison et appartement ?

Les taxes et charges peuvent être plus élevées pour un appartement en copropriété en raison des charges communes, tandis qu’une maison entraîne des frais d’entretien souvent plus importants.

2. Impôt sur les revenus locatifs : maison vs. appartement

Si vous achetez pour louer, la fiscalité diffère selon le régime fiscal choisi et le type de bien :

2.1 Régime fiscal applicable

Deux régimes principaux s’appliquent :

• Micro-foncier (revenus locatifs < 15 000 €/an) : abattement forfaitaire de 30 %, applicable aussi bien aux maisons qu’aux appartements.
• Régime réel (revenus > 15 000 €/an ou choix volontaire) : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, gestion locative).

2.2 Appartement en location meublée : un avantage fiscal

Si vous achetez un appartement, vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), offrant des avantages fiscaux importants :

✅ Amortissement du bien et du mobilier réduisant le revenu imposable.
✅ Régime micro-BIC (si revenus < 77 700 €/an) avec un abattement de 50 %.

👉 Les maisons sont rarement louées en meublé, ce qui limite cet avantage fiscal par rapport aux appartements.

📌 Différence principale ?

Un appartement loué en meublé permet souvent une meilleure optimisation fiscale qu’une maison louée nue, car il bénéficie du régime LMNP.

3. Taxation sur la plus-value immobilière en cas de revente

Lors de la revente, l’imposition de la plus-value dépend de la durée de détention du bien :

• Exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu.
• Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

3.1 Exonération pour résidence principale

En tant qu’expatrié, votre bien n’est pas considéré comme votre résidence principale sauf si vous revenez en France et l’occupez immédiatement.

📌 Les maisons situées en zone rurale ou isolée peuvent avoir une valorisation plus lente que les appartements en centre-ville, ce qui impacte la plus-value à long terme.

📌 Différence principale ?

Les appartements bien situés prennent généralement plus de valeur que les maisons en périphérie, rendant leur revente fiscalement plus intéressante.

4. Taxes locales : appartement vs. maison

4.1 Taxe foncière

Elle s’applique à tous les propriétaires, que vous soyez résident ou non. Son montant varie selon la localisation et la surface du bien.

• 🏠 Maison : La taxe foncière est souvent plus élevée en raison de la superficie du terrain.
• 🏢 Appartement : Moins élevée, mais des charges de copropriété s’ajoutent.

4.2 Taxe d’habitation (suppression progressive)

La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales, mais reste applicable aux résidences secondaires et aux expatriés.

📌 Si vous achetez une maison en France sans y résider toute l’année, la taxe d’habitation peut être un coût non négligeable.

📌 Différence principale ?

L’achat d’un appartement entraîne des charges de copropriété tandis qu’une maison a souvent une taxe foncière plus élevée et des coûts d’entretien plus importants.

5. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Si votre patrimoine immobilier en France dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes soumis à l’IFI.

• Les maisons avec grand terrain sont plus susceptibles d’entrer dans l’assiette de l’IFI.
• Les appartements en centre-ville peuvent aussi être concernés selon leur localisation (Paris, Lyon, Bordeaux).

📌 Optimisation possible : certains dispositifs (nue-propriété, démembrement) permettent de réduire l’assiette taxable.

📌 Différence principale ?

Les maisons avec des terrains ou dépendances importantes sont souvent plus taxées que les appartements de valeur équivalente.

6. Quelle est la meilleure option pour un expatrié ?

📊 Récapitulatif des différences fiscales entre appartement et maison

Le choix dépend de votre objectif :

• Investissement locatif rentable avec optimisation fiscale ? → Appartement meublé (LMNP)
• Projet de résidence secondaire avec terrain ? → Maison, mais attention aux taxes
• Valorisation du bien sur le long terme ? → Appartement en centre-ville

Bien choisir selon son profil d’expatrié

L’achat d’un appartement ou d’une maison en France présente des différences fiscales notables. En tant qu’expatrié, l’option la plus avantageuse fiscalement est souvent l’appartement meublé sous statut LMNP, offrant une imposition réduite sur les revenus locatifs et un potentiel de revente intéressant.

Si vous recherchez un pied-à-terre pour un retour en France ou une résidence secondaire, la maison peut être une bonne alternative, à condition de bien anticiper les coûts fiscaux et d’entretien.

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