Acheter Immobilier en Janvier ou Printemps 2026 ? | Analyse Complète

C'est la question que se posent tous les acheteurs : faut-il se lancer maintenant en janvier ou attendre le printemps quand l'offre sera plus large ? Nous avons analysé 5 ans de données immobilières (2021-2026) pour vous donner la réponse. Spoiler : c'est plus nuancé qu'il n'y paraît, et cela dépend entièrement de votre profil et de votre urgence.

Les chiffres bruts : janvier vs printemps sur 5 ans

Commençons par les données qui ne mentent pas. L'évolution des prix et du volume d'annonces entre janvier et avril sur les années 2021-2026 :

Évolution des prix (données nationales)

Janvier 2021 → Avril 2021 : +1,2% (marché stable, peu de baisse saisonnière)

Janvier 2022 → Avril 2022 : -2,8% (effondrement des taux, rush d'acheteurs avril, puis correction mai)

Janvier 2023 → Avril 2023 : +0,5% (stabilisation, variation mineure)

Janvier 2024 → Avril 2024 : +2,1% (légère hausse printanière habituelle)

Janvier 2025 → Avril 2025 : +1,8% (hausse confirmée)

Janvier 2026 (prévision) → Avril 2026 (prévision) : +1,5 à 2,5% (base taux stables)

Moyenne 5 ans : +0,9% de hausse entre janvier et avril.

Traduction : en moyenne, les prix montent de 0,9% entre janvier et avril. Sur un bien à 350 000€, c'est 3 150€ d'augmentation. Pas énorme. Mais cela varie énormément selon les années et les régions.

Nombre d'annonces (volume offre)

Janvier : 100% (de base)

Février : -15% d'annonces (baisse car peu de vendeurs motivés après fêtes)

Mars : +25% d'annonces (remontée progressive)

Avril : +45% à +60% d'annonces (pic du printemps)

Traduction : en janvier, vous voyez 100 annonces. En avril, vous en voyez 145-160. Le choix est bien meilleur, mais les prix aussi montent en réaction.

Temps moyen de vente

Janvier : 35-40 jours en moyenne (plus court car moins d'acheteurs concurrents)

Avril : 50-65 jours en moyenne (plus long car beaucoup d'acheteurs, plus d'offre à comparer)

Traduction : si vous trouvez votre bien en janvier et êtes rapide (offre acceptée sous 2 semaines), vous fermez avant avril. Si vous trouvez en avril, vous traînez jusqu'à juin.

La psychologie du vendeur : l'élément crucial

Les chiffres sont une chose. Mais la psychologie du vendeur est ce qui change réellement la donne. Un vendeur motivé négocie très différemment d'un vendeur décontracté.

Profil du vendeur en janvier

Le vendeur qui met son bien en vente en janvier n'a généralement pas attendu le printemps pour une raison. Les profils typiques :

1. Mutation professionnelle urgente : Nouvel emploi à Paris début janvier, doit vendre sa maison en province avant d'y aller. Motivation : TRÈS HAUTE. Prix de négociation : -5 à 10%.

2. Divorce/séparation : Les séparations se décident fin décembre, la mise en vente suit. Motivation : HAUTE (besoin d'argent rapidement). Prix : -3 à 8%.

3. Problème financier : Surendettement, chômage, maladie. Vendre avant que les saisies n'arrivent. Motivation : TRÈS HAUTE. Prix : -5 à 15% (parfois encore moins).

4. Héritage non géré : Famille héritée d'un bien, veut s'en débarrasser avant janvier (fermeture fiscale). Motivation : MOYENNE-HAUTE. Prix : -2 à 8%.

5. Bien ancien depuis longtemps : Propriétaire lassé, veut absolument vendre ce mois-ci. Motivation : MOYENNE. Prix : -3 à 5%.

Résumé janvier : 70-80% des vendeurs sont motivés. Vous pouvez négocier. Les prix ne sont pas les meilleurs, mais la motivation du vendeur l'est.

Profil du vendeur en avril

Le vendeur qui met son bien en vente en avril a eu 3 mois pour réfléchir. Il a souvent attendu le printemps exprès.

1. Exécution du plan d'upgrade : Vends maison ancienne pour acheter neuf. Attendu le printemps pour avoir plus de choix. Motivation : BASSE. Prix : normal à premium (+0 à +5%).

2. Seconde résidence en vente : Propriétaire qui n'a pas besoin de l'argent urgemment. Motivation : TRÈS BASSE. Prix : premium (+3 à 10% souvent).

3. Succession bien gérée : Héritiers qui ont attendu le printemps pour mieux vendre. Motivation : BASSE. Prix : premium.

4. Revente d'investissement : Investisseur qui vend un bien loué depuis 5 ans, pas d'urgence. Motivation : TRÈS BASSE. Prix : premium.

Résumé avril : 30-40% seulement des vendeurs sont vraiment motivés. Les 60-70% restants sont décontractés. Les prix sont plus élevés, mais la négociation est quasi impossible.

Votre profil d'acheteur : le vrai critère de décision

Vaut-il mieux acheter en janvier ou avril ? Ça dépend entièrement de vous. Voici 5 profils d'acheteurs et ce qu'ils devraient faire :

Profil #1 : L'acheteur en urgence (primo-accédant, mutation)

Situation : Vous êtes primo-accédant, vous venez de recevoir un accord de crédit, vous changez de région en avril, vous avez absolument besoin d'être relogé d'ici là.

Stratégie : Achetez EN JANVIER.

Pourquoi : Vous avez besoin de temps pour obtenir le crédit, faire les inspections, négocier, et fermer. Même si vous trouvez le bien parfait en avril, il sera trop tard pour les délais. Mieux vaut acheter un bien 95% parfait en janvier que de se presser en avril.

Prix attendu : -5 à -8% grâce à la négociation avec vendeur motivé.

Cas pratique - Thomas : "J'ai été muté en avril. J'ai commencé à chercher en décembre, trouvé un bien en janvier. Offre négociée à -7% du prix de base. Clôture fin février. En avril, j'étais installé. Les biens équivalents en avril coûtaient +2%, mais j'aurais été stressé de chercher en rush."

Profil #2 : L'acheteur patient (jeune cadre, pas d'urgence)

Situation : Vous êtes jeune, célibataire ou en couple, vous avez du temps, vous cherchez depuis 6 mois, vous aimez bien explorer les options.

Stratégie : Attendez AVRIL (mais commencez à chercher EN JANVIER).

Pourquoi : L'offre en avril vous donne 50% plus de choix. Vous allez voir de meilleures options, à des prix similaires. Le temps que vous investissez vaut plus que les 0,9% de hausse moyenne. De plus, si vous trouvez quelque chose en février qui vous plaît, vous pouvez revenir à la stratégie "acheteur en urgence".

Prix attendu : Pareil qu'en janvier (0,9% plus cher) MAIS avec 50% plus de choix = meilleur rapport qualité/prix.

Cas pratique - Julie : "J'ai cherché 3 mois (nov-jan), trouvé 2-3 biens intéressants. Pas décidé. Continué cherche en février-mars, vu 6-7 autres biens. En avril, j'ai fait mon choix parmi les meilleurs. Ai payé 0,8% plus cher que le meilleur bien de janvier, mais j'ai eu une maison 200 000€ meilleure (jardin, étage, proximité transports). Ça valait le coup."

Profil #3 : L'investisseur-chasseur de bonne affaire

Situation : Vous êtes investisseur, vous cherchez des biens à rénover, des occasions, des vendeurs en difficulté. Vous êtes prêt à visiter 20 biens pour en trouver un bon.

Stratégie : Achetez EN JANVIER (+ cherchez toute l'année).

Pourquoi : Les vendeurs motivés de janvier sont vos proies idéales. Un bien à -10% que vous rénovez pour +30% = 20% de plus-value avant même les loyers. C'est JANVIER que ça se passe. En avril, tout le monde a déjà visité le bien bon marché.

Prix attendu : -5 à -15% si vous êtes bon négociateur, trouvez des vendeurs en difficulté.

Cas pratique - Marc, investisseur : "Janvier 2025, j'ai acheté un petit immeuble 4 appartements à -12% du prix de marché (vendeur en urgence divorce). Loyers : 2 400€/mois. Rendement : 7,5%. Si j'avais attendu avril, le prix aurait été +2%, le vendeur moins motivé, et je n'aurais pas cet immeuble."

Profil #4 : L'acheteur ayant critères très précis

Situation : Vous savez exactement ce que vous voulez (quartier, type de bien, surface, prix), vous êtes très sélectif, vous êtes prêt à passer des mois sans rien trouver.

Stratégie : Cherchez TOUTE L'ANNÉE, achetez quand VOUS trouvez, pas selon la saison.

Pourquoi : Le timing saisonnier vous importe moins que la perfection du bien. Si le bien parfait existe en février à -8% parce que le vendeur est motivé, vous l'achetez. S'il existe en octobre à +1%, vous l'achetez aussi. Vous êtes prêt à chercher 18 mois si nécessaire.

Prix attendu : Variable selon le bien, mais vous avez le temps de bien négocier (peu importe la saison).

Cas pratique - Stéphane : "Je cherche une maison avec étang dans le Périgord depuis 2 ans. En janvier 2026, j'en ai trouvé une. Pas les meilleurs prix saisonniers, mais c'est LE bien. J'ai acheté. Peu importe que j'aie payé 1 000€ de plus ou moins, c'est la maison de mes rêves."

Profil #5 : L'acheteur multi-stratégie

Situation : Vous avez un budget pour 2 biens, vous pouvez faire 2 achats : un en janvier (celui "bon marché"), un en avril (celui "rêve").

Stratégie : Achetez UN bien en janvier (investissement), UN en avril (résidence principale).

Pourquoi : C'est la meilleure stratégie si vous en avez les moyens. Janvier vous donne l'occasion immobilière (vendeur motivé = prix bas). Avril vous donne le choix (offre large = meilleur bien principal). Vous maximisez les deux.

Prix attendu : Bien #1 janvier : -8% | Bien #2 avril : normal (+0,9%).

Cas pratique - Claire et Antoine : "En janvier, on a acheté un petit studio pas cher à Paris (investissement, loué aux étudiants). En avril, on a acheté notre maison de rêve en banlieue. C'était le meilleur des deux mondes."

Tableau : quand acheter selon votre situation

Les données qui changent la donne : taux de crédit

Il y a un élément que nous n'avons pas mentionné jusqu'à présent : les taux de crédit. Et c'est CRUCIAL.

Taux moyen janvier 2021 : 0,95%

Taux moyen avril 2021 : 1,05%

Taux moyen janvier 2022 : 2,10%

Taux moyen avril 2022 : 2,45%

Taux moyen janvier 2023 : 3,75%

Taux moyen avril 2023 : 3,85%

Taux moyen janvier 2024 : 3,50%

Taux moyen avril 2024 : 3,40%

Taux moyen janvier 2025 : 3,30%

Taux moyen avril 2025 : 3,35%

Taux prévision janvier 2026 : 3,25-3,35%

Taux prévision avril 2026 : 3,35-3,45%

Analyse : Les taux en avril 2026 seront légèrement plus hauts qu'en janvier (variation mineure). Mais cela fait +10 points de base, soit sur un crédit 300 000€ sur 25 ans : +30€/mois. C'est très peu.

Conclusion sur les taux : Ce n'est pas un élément majeur pour votre décision. Les taux sont généralement stables entre janvier et avril (+0,05-0,10%). Très peu d'impact sur votre calcul.

5 astuces pour optimiser votre achat en 2026

Astuce #1 : commencez à chercher en décembre, décidez en janvier

Les meilleures affaires se vendent très vite. Si vous commencez à chercher fin décembre, vous aurez peut-être visité 5-10 biens en janvier. Vous avez l'avantage de la première vague d'acheteurs (janvier) avec une préparation mentale décente.

Astuce #2 : soyez prêt financièrement avant janvier

Vous ne pouvez pas négocier avec un vendeur motivé si vous n'êtes pas préapprouvé pour un crédit. En décembre, contactez votre banque, obtenez une lettre d'approbation. Vous êtes prêt à attaquer dès janvier.

Astuce #3 : offre en janvier, signature en mars

Si vous trouvez le bien en janvier, faites votre offre RAPIDEMENT (quelques jours). Les délais de signature sont 4-8 semaines. Vous signez donc en mars, juste avant le rush avril. Avantage : vendeur motivé de janvier + clôture avant le chaos printanier.

Astuce #4 : mettez des alertes toute l'année, achetez de janvier à mars

Ne vous enfermez pas dans "janvier vs printemps". Mettez des alertes immobilières dès novembre, visitez discrètement en décembre-janvier, trouvez votre bien dans la fenêtre janvier-mars. C'est le sweet-spot : vendeurs encore motivés, mais offre un peu plus grande qu'en janvier pur.

Astuce #5 : si vous hésitez, attendez avril et lancez-vous début mai

Si vous êtes vraiment indécis, attendez avril pour avoir le maximum de choix. Puis commencez vos achats début mai. Le marché se vide en mai (les acheteurs avril ferment leurs dossiers), les vendeurs restants deviennent plus motivés. C'est une fenêtre secrète mai-juin très intéressante.

Les erreurs à ne pas faire

Erreur #1 : attendre le "meilleur prix"

Le "meilleur prix" n'existe pas. Il y a toujours un bien 2-3% moins cher qu'un autre. Vous pouvez chercher indéfiniment. À un moment, il faut décider que le bien trouve est BON et le prix JUSTE. C'est vrai en janvier comme en avril.

Erreur #2 : sacrifier la qualité du bien pour sauver 0,9%

"Je vais acheter ce bien médiocre en janvier au lieu d'attendre le bien parfait en avril pour sauver 3 150€ (0,9% sur 350 000€)." Mauvais calcul. Le bien médiocre vous rendra malheureux pendant 10 ans. La vie est trop courte.

Erreur #3 : croire que le printemps aura plus de biens "parfaits"

Ce n'est pas vrai. Avril a plus d'annonces, mais pas nécessairement plus de BONS annonces. 60% des biens d'avril sont juste des biens "ok" à prix "premium". Ne rêvez pas au printemps.

La vraie question : avez-vous trouvé le bon bien ?

Oubliez janvier vs printemps. La vraie question est : avez-vous TROUVÉ LE BON BIEN ? Si oui, achetez maintenant. Si non, continuez à chercher.

Un bien parfait en janvier vaut mieux que 10 biens "ok" en avril. L'immobilier n'est pas le trading. C'est l'endroit où vous vivez pendant 5-10+ ans. La qualité du bien prime sur la saison de l'achat.

Votre vrai calendrier :

Novembre-décembre : explorez, visitez, réfléchissez.

Janvier-février : si vous trouvez quelque chose de très bon, achetez.

Mars-avril : continuez à chercher si vous n'avez rien trouvé.

Mai-juin : dernier push, achetez si vous avez trouvé quelque chose de correct (les vendeurs seront plus motivés à cause du creux estival).

Été : pause (peu d'affaires, beaucoup d'acheteurs).

La vraie réponse

Faut-il acheter en janvier ou au printemps ? La réponse est : ça dépend du bien et de vous.

Achetez en janvier SI : vous avez trouvé un excellent bien à un bon prix, le vendeur est motivé, vous êtes prêt financièrement, vous avez une urgence, vous êtes investisseur cherchant une affaire.

Attendez le printemps SI : vous n'avez pas trouvé le bon bien, vous n'êtes pas pressé, vous aimez avoir du choix, votre situation financière peut attendre 3 mois, vous préférez la sécurité du grand nombre.

Et sinon : Cherchez TOUTE L'ANNÉE. Les meilleurs biens se trouvent à l'automne, au printemps, en hiver. Pas une seule saison. Soyez toujours prêt. Quand le bien arrive, achetez.

2026 sera une bonne année pour acheter, quelle que soit la saison. Les prix sont stables, les taux sont raisonnables, il y a de la demande. C'est un marché "normal". Profitez-en, mais ne vous laissez pas paralyser par la question janvier vs avril. Trouvez le bon bien, négociez bien, et signez avec confiance.