LMNP, déficit foncier, SCI : quelle stratégie fiscale pour 2025 selon votre profil

Bruno Vives, expert en investissement immobilier avec 15 ans d'expérience, décrypte les trois régimes fiscaux qui font exploser (ou non) la rentabilité. Interview croisée : déficit foncier pour les cadres, LMNP pour le meublé, SCI pour le patrimoine. Cas concrets, pièges 2025, et la stratégie qu'il regrette de ne pas avoir conseillée plus tôt.

Bruno Vives : "99% des petits investisseurs se trompent de régime fiscal dès le départ"

Bruno Vives reçoit régulièrement des investisseurs qui ont acheté sans anticiper leur structure fiscale. Le résultat ? Trois ans plus tard, ils découvrent qu'un autre régime aurait doublé leur rentabilité nette. Nous l'avons rencontré pour décrypter les trois chemins fiscaux majeurs et comprendre celui qui vous convient vraiment.

Interview exclusive : Les régimes fiscaux décryptés

« Vous commencez par un diagnostic : TMI et durée de détention »

Vous accompagnez les investisseurs depuis le projet d'acquisition. Par où commencez-vous ?

"Par deux questions fondamentales. D'abord : quelle est votre tranche marginale d'imposition (TMI) réelle ? Pas celle du taux moyen, la TMI. Ensuite : combien de temps envisagez-vous de garder ce bien ? Ces deux éléments déterinent 80% de la réponse. Un cadre supérieur à TMI 45% n'aura jamais le même régime qu'un retraité à TMI 15%. Et un investisseur en sortie rapide (5 ans) n'aura pas la même stratégie que celui qui construit sur 25 ans."

Concrètement, comment expliquez-vous ce diagnostic à vos clients ?

"Je dis toujours : la fiscalité immobilière, c'est comme choisir entre trois voitures. La première (déficit foncier) est rapide les 5 premières années, puis s'essouffle. La deuxième (LMNP) est un marathonneur de 20-25 ans. La troisième (SCI) est un patrimoine. Vous ne choisissez pas la même en fonction de votre destination."

« Le déficit foncier : l'arme secrète des cadres »

Vous conseillez beaucoup le déficit foncier. À qui exactement ?

"Aux salariés stables avec revenus nets entre 50 000 et 150 000€ annuels. Cadres, professions libérales, salariés de grandes entreprises. Voici pourquoi : vous avez deux conditions essentielles. D'abord, une source de revenus solide pour imputer le déficit. Ensuite, une TMI suffisante (minimum 30-35%, idéal 41-45%). En dessous, l'impact fiscal est trop faible pour justifier la lourdeur administrative du régime réel."

Quel est le vrai pouvoir du déficit foncier ?

"C'est magique les années 1-5. Vous achetez un bien ancien. Vous déduisez les intérêts d'emprunt, les travaux, la taxe foncière, les assurances. Si ces charges dépassent vos loyers, boom : vous créez un déficit. Ce déficit s'impute sur votre salaire. Résultat ? L'État finance partiellement votre rénovation. En 2025, l'État va encore plus loin : les travaux énergétiques bénéficient d'un plafond doublé (21 400€ au lieu de 10 700€). C'est du jamais vu."

Mais après 5 ans ?

"Après 5 ans, la magie s'épuise. Les travaux sont finis, vous n'avez plus de déficit. Les intérêts diminuent année après année. Le déficit ne joue que sur les années initiales. À partir de l'année 6, 7, vous êtes rentier classique, avec imposition normale. C'est pour ça que le déficit foncier n'est JAMAIS une stratégie « long terme ». C'est une arme tactique, courte. À ne pas négliger, mais à doser."

Cas concret : Le cadre qui rénove et économise 6 200€ an 1

Vous aviez un cas d'école : le cadre qui rénove ?

"Oui. Un client, cadre supérieur, 75 000€ de salaires, TMI 41%. Il achète un T3 ancien à 180 000€. Location 1 000€/mois. Il rénove énergétiquement pour 25 000€ (isolation, fenêtres, etc.). Première année : loyers 12 000€, charges foncières 2 200€, travaux 25 000€, intérêts emprunt 5 500€."

"Le déficit s'élève à 15 200€ (12 000 - 25 000 - 2 200). Sur sa TMI 41%, il économise 6 232€ d'impôts immédiats. Le coût réel de la rénovation ? 25 000 - 6 232 = 18 768€. L'État a financé 25% des travaux. Et le bien, neuf, commence à générer du flux positif dès année 2-3."

C'est très rentable, mais où est le piège ?

"Le piège du déficit foncier en 2025 ? L'engagement de 3 ans au régime réel. Vous vous engagez jusqu'en 2028. Et si vous revendez année 2 pour une raison personnelle ? Problème administratif, et vous perdez la structure. De plus, c'est déductible du revenu global, mais plafonné. Les 10 700€ (ou 21 400€ en énergétique) sont des plafonds, pas des illimités. Autre piège : vous devez prouver que c'est une location « normale ». Pas de prix de marché anormal, pas de faveur familiale."

« Le LMNP : la rentabilité sur 25 ans via l'amortissement »

Parlons du LMNP. Pourquoi conseillez-vous ça surtout aux entrepreneurs et investisseurs dynamiques ?

"Parce que le LMNP, c'est de la gestion. Vous n'êtes pas en location nue passive. Vous êtes en meublé, donc location courte durée, clients plus actifs, gestion plus rigoureuse. Les intérêts sont massifs : régime BIC au lieu des revenus fonciers. Et surtout, l'amortissement."

L'amortissement en LMNP, c'est l'outil magique dont personne ne parle ?

"Exactement. C'est l'outil le plus puissant de la fiscalité immobilière, et personne ne l'explique bien. En LMNP, vous amortissez l'immeuble (75% du prix d'achat) sur 25 ans. Vous amortissez le mobilier sur 8 ans. Ces amortissements sont des dépenses fictives : vous les déduisez du résultat fiscal, mais en réalité c'est de l'argent dans votre poche sous forme de loyers."

Montrez-moi sur un exemple précis.

"Studio côte d'Azur, 220 000€ acheté. Loyers 2 500€/mois = 30 000€/an. Travaux, assurances, taxes foncières : 6 000€ budget réaliste. En location nue normal, vous êtes imposé sur 30 000 - 6 000 = 24 000€. À TMI 45%, vous payez 10 800€ d'impôts. Rendement net : 13 200€ / 220 000€ = 6% net seulement."

"Même bien, même loyers, régime LMNP. Amortissements : immeuble 165 000€/25 ans = 6 600€. Mobilier 15 000€/8 ans = 1 875€. Total 8 475€ annuels fictifs. Vous êtes imposé sur 30 000 - 8 475 - 6 000 = 15 525€ seulement. À TMI 45%, vous payez 6 986€ d'impôts. Rendement net : 23 014€ / 220 000€ = 10,5% net ! Presque le double !"

Mais 2025, c'est nouveau : les amortissements se réintègrent à la revente. C'est quoi le risque ?

"Le risque est réel mais sur-dramatisé. Quand vous revendez après 25 ans d'amortissement cumulé (212 000€ en l'occurrence), ces amortissements s'ajoutent à la plus-value. C'est vrai. Mais voilà le secret : après 22 ans de détention, les plus-values immobilières sont exonérées. Donc : 25 ans de super-rendements (10,5% net) + revente quasi-exonérée. C'est un deal de fou pour qui joue le très long terme."

Donc le LMNP, c'est pour les patients ?

"Oui. Si vous avez un horizon 10-15 ans, le LMNP est intéressant mais pas explosif à cause de la réintégration d'amortissements. À 25 ans+, c'est un champion absolu. Et attention : vous devez avoir une vraie clientèle meublée touristique. Pas de fake LMNP avec un ami qui loue l'appart 30 ans. L'administration contrôle."

« La SCI à l'IS : le patrimoine à 500k€+ »

La SCI à l'IS, c'est le sommet de la pyramide fiscale immobilière. Pour qui vraiment ?

"Pour les investisseurs avec patrimoine immobilier de 500 000€ minimum. Pourquoi ? Parce que la SCI a un coût : constitution (~2 000€), comptabilité annuelle (~1 000€). Pour 200 000€ de patrimoine, c'est 1% de frais chaque année. Rentabilité insuffisante. À 500 000€+, c'est 0,2% de frais, et ça vale le coup."

Quel est le bénéfice principal de la SCI à l'IS ?

"Deux bénéfices énormes. D'abord, l'imposition à 19% au lieu de 45% + 17,2% prélèvements sociaux = 62% cumul. Vous économisez 43 points de fiscalité. Massif. Ensuite, la succession. Avec une SCI, vos enfants hériteront de parts sociales, pas d'immeubles. Les parts sociales bénéficient d'un abattement de 60% sur les droits de succession. Résultat : les enfants paient moitié prix."

Chiffrez-moi le scénario patrimoine sans SCI vs avec SCI.

"Père de famille, 750 000€ immobilier, TMI 45%, deux enfants. Scénario 1 : sans SCI. Imposition annuelle personnelle : 750 000€ × 5% rendement × 62% fiscalité = 23 250€ d'impôts par an. Sur 20 ans : 465 000€ d'impôts. À la succession : droits 60% sur 750 000€ = 450 000€ pour les enfants (avant abattements). Coût fiscal total : ~450 000€."

"Scénario 2 : avec SCI à l'IS. Imposition : 750 000€ × 5% × 19% = 7 125€/an. Sur 20 ans : 142 500€ d'impôts. À la succession : parts abattues 60%, droits entre 0 et 50 000€ suivant abattements. Coût fiscal total : ~80 000€. Gain net : 370 000€ ! Les frais de SCI 20 ans = 20 000€. Bilan : 350 000€ nets d'économies."

Pourquoi les gens ne font pas tous une SCI à ce moment ?

"Trois raisons. D'abord, c'est une décision irréversible ou presque. Une fois en SCI à l'IS, c'est complexe de sortir. Deuxièmement, c'est de l'administratif. Comptabilité, assemblées de gérants, rapports sociaux. Les gens préfèrent la simplicité. Troisièmement, beaucoup de conseils simplistes circulent. Des chasseurs immobiliers qui disent 'SCI c'est trop compliqué' sans expérience réelle. Je regrette toujours quand un client me dit après : 'j'aurais aimé créer une SCI il y a 10 ans'."

Le tableau stratégique : Comment choisir vraiment

« Les trois pièges 2025 à éviter absolument »

Vous m'aviez parlé des pièges spécifiques à 2025. Lesquels ?

"Piège 1 : Croire que le déficit foncier dure éternellement. Vous prévoyez une rénov' de 30 000€, le déficit joue ans 1-3, puis c'est terminé. Vous vous retrouvez imposé normalement après. Beaucoup de clients pensent que ça dure 10 ans. Non. Planifiez l'après."

"Piège 2 : Acheter au LMNP en pensant sortir en 5 ans. L'amortissement réintégré en 2025 rend la sortie rapide pénalisée. Si vous sortez année 6, vous allez payer des impôts sur les amortissements accumulés. C'est une stratégie 25 ans minimum. Pas pour les sorties rapides."

"Piège 3 : Créer une SCI avec un patrimoine de 250 000€. Les frais de structure tuent la rentabilité. Attendez 500 000€, c'est le seuil de rentabilité réelle. Pas avant."

« Et l'ISF 2025 ? »

ISF, impôt sur la fortune, ça revient ? Quelle implication pour l'immobilier ?

"L'ISF n'existe plus pour les personnes physiques depuis 2017 (remplacé par l'IFI, plus léger). Mais la rumeur circule toujours. À date octobre 2025, aucun retour d'ISF annoncé. En revanche, l'IFI existe toujours (1,3 million de foyers). Si votre patrimoine immobilier approche les 1,3M€, la SCI à l'IS devient stratégique car elle allège l'assiette IFI (parts évaluées à 60% en SCI)."

Votre feuille de route : 4 décisions avant d'acheter

Décision 1 : Quel est votre TMI réelle ?

Contactez votre expert-comptable ou CGP. Pas le taux moyen : la tranche marginale. C'est le fondement de tout choix fiscal.

Décision 2 : Combien de temps gardez-vous ?

5 ans ? Déficit foncier. 10-15 ans ? LMNP ou location nue. 25 ans+ ? LMNP devient roi. Patrimoine long terme ? SCI dès 500k€.

Décision 3 : Demandez trois simulations comparées

Avant signature, expert-comptable DOIT vous faire trois devis : déficit foncier, LMNP, SCI (si applicable). Comparez sur 10 ans, pas année 1 seulement.

Décision 4 : Formalisez auprès de l'administration

Régime réel = formulaire 2032. LMNP = option au registre du commerce. SCI = acte constitutif + déclaration d'existence. Ne pas formaliser = risque fiscal maximum.

« Mon conseil, celui que j'aurais aimé donner plus tôt »

Si vous aviez un seul conseil à donner à un investisseur immobilier en 2025 ?

"Un seul : ne jamais acheter sans anticiper la fiscalité. 99% des investisseurs achètent d'abord, puis demandent 'comment je dois déclarer ?' après. C'est à l'envers. La structure fiscale doit précéder l'achat. Un bien de 200 000€ peut valoir 100 000€ ou 300 000€ nets selon le régime. C'est la décision la plus importante. Plus important que le prix, que la localisation. Consultez avant d'acheter. 300€ de consultation économisent 10 000€ les premières années. C'est une no-brainer."