Investissement locatif : comment transformer vos impôts en patrimoine ?

Interview exclusive avec Bruno Vives, expert en optimisation fiscale immobilière. Comment transformer un rendement de 2,4% nets en 4,25% nets en changeant simplement de régime fiscal ? Déficit foncier, LMNP, SCI à l'IS : les trois leviers que 90% des investisseurs ignorent. Cas concrets chiffrés et stratégie personnalisée selon votre profil.

« La fiscalité n'est pas une fatalité, c'est un levier de performance »

Un cadre supérieur investit 220 000€ dans l'immobilier locatif. Ses calculs initiaux promettent 5% de rendement brut. Mais après impôts, prélèvements sociaux et taxes foncières, son rendement réel s'effondre à 2,4% nets. Deux ans plus tard, après optimisation fiscale, ce même bien lui rapporte 4,25% nets. Aucun loyer n'a augmenté. Aucun travail supplémentaire. Juste une meilleure structure.

Nous avons rencontré Bruno Vives pour comprendre comment la fiscalité peut transformer vos investissements immobiliers en véritable outil de patrimoine.

L'interview : La fiscalité, ce levier oublié

« 90% des investisseurs laissent de l'argent sur la table sans le savoir »

Bruno, commençons par le diagnostic. Pourquoi la plupart des investisseurs ont-ils un rendement réel si faible ?

"Parce qu'ils font un calcul simpliste. Ils disent : 'j'achète 250 000€, je loue 1 000€/mois, c'est 4,8% brut'. Fin de l'histoire. Mais voilà le vrai calcul. Entre l'impôt sur le revenu à 45% selon la TMI, les prélèvements sociaux à 17,2%, la taxe foncière à 1 500€/an, et les charges copropriété, ce rendement 'brut' se liquéfie. Ils descendent à 2,5% réels nets. C'est à pleurer."

Et pour la majorité, c'est inévitable ?

"Non. C'est là que je m'énerve. Pour la majorité des investisseurs, c'est ÉVITABLE. Il y a trois leviers fiscaux qui transforment complètement la donne. Le déficit foncier, le LMNP avec amortissement, la SCI à l'impôt sur les sociétés. Ces trois outils existent depuis des décennies. L'État les propose. Mais personne ne les utilise correctement. C'est comme avoir une Ferrari et rouler à 50 km/h sur autoroute."

Levier 1 : Le déficit foncier, l'arme des cadres supérieurs

Expliquez-moi le déficit foncier simplement. Qu'est-ce que c'est vraiment ?

"C'est simple. Vous achetez un bien ancien. Vous le rénover énergétiquement. Vous avez des charges qui dépassent vos loyers. Résultat : vous créez un 'déficit'. Ce déficit, vous pouvez le déduire de vos autres revenus : votre salaire. Ça, c'est magique pour quelqu'un qui gagne 80 000€/an en salaires et qui a une TMI de 41%. Vous battez deux revenus contre l'État en même temps."

Montrez-moi le cas pratique exact. Combien ça économise vraiment ?

Cas concret : Le cadre qui rénove

• Profil : Cadre supérieur, 85 000€ salaires annuels, TMI 41%
• Bien : Appartement ancien, acheté 220 000€ (100% financé sur 20 ans, taux 3,5%)
• Loyer : 850€/mois = 10 200€/an

Année 1 : Première année avec travaux

• Loyers perçus : 12 000€
• Travaux énergétiques (isolation, chauffage, fenêtres) : 35 000€
• Taxe foncière : 1 400€
• Charges et assurances : 1 200€
• Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 000€

Calcul du déficit :

Le coût réel des travaux passe de 35 000€ à 35 000 - 8 774 = 26 226€

"Voilà. L'État finance 25% de la rénovation. Et l'année suivante ? Les travaux sont finis, mais vous gardez le bien rénové. Vous commencez à générer du flux positif. L'État vous a littéralement aidé à financer l'amélioration du bien."

Mais ça dure combien de temps, ce bénéfice ?

"Ah, bon question. Le déficit foncier joue surtout les années 1-5. Après, les travaux sont finis, vous n'avez plus de déficit à cette ampleur. Les intérêts diminuent année après année. À partir de l'année 6-7, vous êtes plutôt en situation d'imposition normale. C'est pour ça que le déficit foncier c'est une arme TACTIQUE, pas stratégique. Années 1-5 : boum, économies. Années 6+ : transition vers autre chose (LMNP, SCI, simple location nue)."

Qui n'aurait PAS intérêt au déficit foncier ?

"Un retraité. Un chômeur. Quelqu'un sans revenus salariaux à compenser. Aussi, quelqu'un qui achète du neuf. Neuf = peu de travaux = pas de déficit significatif. Aussi, quelqu'un avec TMI inférieure à 30%. À TMI 15-20%, l'économie fiscale est négligeable. Et attention : engagement 3 ans au régime réel. Si vous revendez année 2 pour une raison personnelle, problème administratif. C'est une arme puissante mais exige de la discipline."

Levier 2 : Le LMNP, les amortissements « magiques »

Le LMNP, c'est location meublée ?

"Exact. Location meublée non professionnelle. Mais là, on entre dans un univers fiscal complètement différent. Au lieu d'être en 'revenus fonciers', vous êtes en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Première bonne nouvelle : micro-BIC c'est 50% d'abattement automatique, contre 30% en microfoncier. Gain immédiat : quelques milliers d'euros par an."

Mais vous dites « amortissements magiques ». Qu'est-ce que ça signifie ?

"L'amortissement, c'est THE outil. Imaginez : vous achetez un studio meublé 250 000€. En régime réel LMNP, vous amortissez l'immeuble à 3-4% par an, et le mobilier à 10-20% par an. Ces amortissements se déduisent de vos revenus fiscaux. Mais attention : vous ne débourser PAS un euro. C'est une déduction comptable. Vous touchez 16 000€ de loyers annuels, vous pouvez déduire 8 000€ d'amortissements, et être imposé sur seulement 8 000€. Pendant 20-25 ans."

Cas concret : Le studio meublé côte d'Azur

• Bien : Studio meublé acheté 250 000€ (dont 20 000€ mobilier)
• Loyers annuels : 16 000€ (1 330€/mois en touristique)
• Charges réelles : 7 000€ (taxe, assurance, maintenance)

Calcul amortissements annuels :

• Immeuble (230 000€ à 3% sur 33 ans) = 6 969€/an
• Mobilier (20 000€ à 8% sur 12,5 ans) = 1 600€/an
• Total amortissements : 8 569€/an

Résultat fiscal :

• Loyers bruts : 16 000€
• Moins charges : -7 000€
• Moins amortissements : -8 569€
• BIC imposable : 431€ seulement
• Impôt à 45% TMI : 194€

Comparaison location nue classique :

• Loyers : 12 000€ (loyer moins élevé en nu)
• Charges : -4 000€
• Imposable : 8 000€
• Impôt à 45% : 3 600€

Économie annuelle LMNP vs location nue : 3 600 - 194 = 3 406€ par an

"Et ça dure 20-25 ans. Imaginez : 3 400€/an × 25 ans = 85 000€ d'économies cumulées. C'est le prix de revente de votre bien qui se trouve dans cette poche. Magique. Mais attention 2025 : la loi nouvelle dit que les amortissements déduits sont réintégrés à la revente pour le calcul de la plus-value. Ça signifie quoi ? Après 25 ans, quand vous revendez, la plus-value est calculée sur une base majorée des amortissements. Mais voilà le secret : après 22 ans de détention, les plus-values immobilières sont exonérées. Donc vous avez 25 ans d'économies massives, puis revente quasi-exonérée. C'est un deal incroyable."

Mais le LMNP, c'est plus de travail pour l'investisseur ?

"Oui. Vous êtes en location meublée, donc courte durée, clients plus actifs, gestion plus rigoureuse. Pas passif comme une location nue classique. C'est un trade-off : plus de rendement mais plus de gestion. Pour quelqu'un qui veut vraiment du passif, ça n'existe pas. Mais pour un entrepreneur ou quelqu'un qui aime s'impliquer, le LMNP c'est le roi du rendement net."

Levier 3 : La SCI à l'IS, la stratégie patrimoniale

La SCI à l'impôt sur les sociétés. C'est pour qui vraiment ?

"Les vrais patrimoines. À partir de 500 000€ d'immobilier minimum. Pourquoi ? Parce que la SCI a un coût : constitution 2 000€, comptabilité annuelle 1 000€. En dessous de 500k€, le coût tue la rentabilité. Au-dessus, c'est explosif."

"Voici l'idée. Au lieu de payer l'impôt à titre personnel (jusqu'à 45% IR + 17,2% PS = 62% cumul), la SCI à l'IS paie un forfait 19%. C'est mathématique : vous économisez 43 points de fiscalité. Sur 1 million de patrimoine, c'est 30 000€ d'économies immédiates."

Cas concret : La transmission optimisée

Profil : Chef d'entreprise, 750 000€ de patrimoine immobilier, 2 enfants, TMI 45%, horizon 20 ans + transmission.

Scénario 1 : Sans SCI (noms propres)

• Imposition annuelle personnelle : 45% + 17,2% = 62%
• Coût impôts sur 20 ans : 750 000 × 5% rendement × 62% × 20 ans = 465 000€
• À la succession : droits pleins 60% = coût pour enfants > 450 000€
• Coût fiscal total : 915 000€

Scénario 2 : Avec SCI à l'IS

• Imposition annuelle SCI : 19%
• Coût impôts sur 20 ans : 750 000 × 5% × 19% × 20 = 142 500€
• À la succession : parts abattues 60%, coûts réduits = < 50 000€
• Coût fiscal total : 192 500€

Gain net : 915 000 - 192 500 = 722 500€ d'économies

Mais beaucoup de gens disent « SCI c'est compliqué ».

"C'est compliqué comparé à ne rien faire, oui. Mais réaliste ? Une SCI à l'IS, c'est une comptabilité annuelle standard, une petite assemblée de gérants, des rapports sociaux. C'est du standard administratif. Pas du mystère. Et pour 700 000€ d'économies, on peut bien faire un peu d'administratif. Je regrette toujours quand un client me dit : 'j'aurais aimé créer une SCI il y a 10 ans'. Oui, mon ami, c'était le moment."

Tableau comparatif : Choisir son levier selon le profil

« Les trois erreurs qui sabotent tout »

Bruno, quelles sont les trois erreurs que tu vois le plus souvent ?

Comment passer à l'action

Avant d'acheter votre premier bien (ou le suivant)

Les documents à préparer immédiatement

• Votre fiche d'imposition actuelle : TMI, revenus nets, situation familiale
• Votre patrimoine : Combien de biens actuels, mode de détention (noms propres vs SCI), financement
• Votre horizon : Combien d'années envisagez-vous garder ce bien ? 5 ans ? 25 ans ? Succession prévue ?
• Les caractéristiques du bien visé : Prix, localisation, type (ancien/neuf), rendement locatif estimé, travaux prévus

Équipé de ces infos, un expert-comptable vous fera les trois simulations en quelques jours. Budget : 200-500€. Retour sur investissement : la première année.

Témoignage d'investisseur : « Je regrette de n'avoir pas compris plus tôt »

Catherine M., investisseur immobilier depuis 8 ans :

"Mon premier bien, j'ai acheté sans réfléchir à la fiscalité. Je l'ai placé en microfoncier parce que c'était 'simple'. Deux ans plus tard, j'ai découvert que j'aurais pu économiser 12 000€ d'impôts en première année en choisissant le régime réel + déficit foncier. Ça m'a coûté cher, cette leçon. Maintenant, tous mes achats sont structurés AVANT signature avec un expert-comptable. C'est devenu mon processus. Et croyez-moi, la différence est énorme. Mes trois derniers biens rapportent 4-5% nets au lieu de 2-3% avant. Aucun loyer n'a augmenté. C'est juste la fiscalité optimisée."

Le message final de Bruno

"La bonne nouvelle, c'est qu'il y a de la marge. 90% des investisseurs sont mal structurés. Ça veut dire que 90% des investisseurs peuvent doubler leur rendement net en 6 mois, sans acheter un euros de bien supplémentaire. C'est juste de l'optimisation. Et cette optimisation, elle est là, disponible, légale, testée. Il faut juste la saisir. Ne laissez pas l'État vous prendre ce qui vous appartient. Vous avez les outils. Utilisez-les."

La fiscalité immobilière n'est pas une fatalité. C'est un levier de performance aussi puissant qu'une augmentation de 50% de vos loyers, sauf que c'est plus facile à mettre en place.

Entre le déficit foncier (5 ans de super-économies), le LMNP (20-25 ans de rendement optimisé), et la SCI à l'IS (stratégie patrimoniale long terme), vous avez les trois outils pour transformer votre investissement immobilier en machine de création de richesse.

La question n'est pas « peux-je me permettre un expert-comptable ? »

La question est « peux-je me permettre de NE PAS en avoir ? »