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par Gabrielle Delorme

Investissement locatif 2024 : Top 10 des villes les plus rentables

De Paris à Dijon, découvrez le classement des 10 villes les plus rentables pour investir en immobilier en 2024.


De Paris à Dijon, découvrez le classement des 10 villes les plus rentables pour investir en immobilier en 2024.

Quels sont les critères de sélection des villes où investir en 2024 ?

Sélectionner la ville idéale où investir en 2024 nécessite une analyse approfondie de plusieurs critères clés, déterminants pour évaluer la rentabilité de ses investissements locatifs.

Le rendement locatif : indicateur de performance

Exprimé en pourcentage, le rendement locatif correspond au rapport entre le prix d'achat du bien immobilier et les loyers perçus. On évalue la rentabilité réelle en comparant le rendement locatif brut avec le net : après déduction des frais, charges et impôts.

Plus le rendement locatif est élevé, plus le bien immobilier est susceptible de générer des revenus locatifs conséquents. Des simulateurs existent pour calculer le rendement d'un investissement locatif.

La tension locative : indicateur de la demande

La tension locative mesure l'équilibre entre l'offre et la demande de logements dans une zone géographique donnée. Elle s'exprime par le nombre de locataires potentiels et le nombre de logements disponibles.

Une tension locative élevée caractérise les villes où la demande locative est forte, ce qui favorise la sécurité de votre investissement et garanti des revenus réguliers pour rembourser votre crédit immobilier.

L'évolution des prix de l'immobilier

L'analyse des tendances récentes et futures des prix permet d'évaluer le potentiel de plus-value à long terme. Investir dans des villes où les prix sont en croissance stable peut garantir une augmentation de la valeur du bien à long terme.

Démographie et attractivité : des facteurs de dynamisme

Une ville en croissance démographique, à la population jeune et active, est synonyme d'une demande locative et d'un marché immobilier porteur. En revanche, une ville à la population en déclin peut présenter des risques de baisse de la demande et des prix.

L'attractivité économique et touristique d'une ville stimule la demande locative et contribue à l'augmentation des prix immobiliers. Elle est mesurée par sa croissance économique, la diversité de ses industries et les incitations fiscales pour les entreprises.

1. Paris

En 2023, les prix de l'immobilier parisien ont baissé de 7 % pour repasser sous la barre des 10 000 € du m². Paris reste cependant une valeur sûre pour l'investissement, grâce à sa forte demande locative due à son éternel dynamisme économique, culturel et touristique et les étudiants qu'elle attire.

Les Jeux Olympiques de 2024 représentent un impact significatif pour le marché. De nombreux propriétaires misent sur la notoriété post-JO et attendent la fin des compétitions pour mettre leurs biens en vente et augmenter les prix. Toutefois, la concurrence accrue de septembre pourrait faire baisser les prix.

La banlieue reste attrayante pour un investissement en 2024, comme la Seine-Saint-Denis qui offre des prix plus abordables que Paris et un meilleur potentiel de rendement locatif. De nombreux projets et événements, tant socioculturels que sportifs, rythmeront le département qui sera au cœur des JO de Paris 2024.

2. Lille

Située à proximité de la Belgique et à moins de deux heures de Paris en TGV, Lille bénéficie d'une situation géographique stratégique avec une économie diversifiée. Elle est située au carrefour de nombreux axes de transport européens majeurs. La demande locative y est importante, notamment grâce à une population étudiante conséquente. Après Paris et Lyon, Lille se positionne comme la troisième destination universitaire en France avec une population estudiantine de 125 000 individus. 

L'attrait croissant pour la métropole lilloise s'est confirmé par une augmentation régulière des prix de l'immobilier, avec une hausse de 37 % entre 2017 et 2023. Le rendement locatif brut de Lille s'élève à 5,4 % pour un prix moyen du m² à 3 581 €.

3. Lorient

Lorient est connue pour sa qualité de vie enviable et son fort attrait touristique. Elle bénéficie d'un potentiel économique diversifié auquel s'ajoutent plusieurs projets de développement urbain en cours, qui contribueront à améliorer encore l'attractivité de la ville.

Lorient combine des avantages économiques, géographiques et qualitatifs qui en font une ville de choix pour les investisseurs immobilier de 2024. Les prix y sont encore abordables et offrent une large gamme de stratégies pour optimiser son investissement. Studio, T2 ou grande surface, les opportunités sont nombreuses ; faire appel à un expert tel qu'un chasseur immobilier vous aidera à identifier les plus rentables.

4. Strasbourg

Située à la croisée des chemins entre la France, l'Allemagne et la Suisse, Strasbourg bénéficie d'une position géographique stratégique et d'une économie solide. Son statut de ville européenne attire une population internationale importante, à la recherche de logements de qualité à louer. En effet, elle abrite des institutions européennes majeures telles que le Parlement européen et le Conseil de l'Europe.

De plus, inscrite au Patrimoine mondiale de l'UNESCO, Strasbourg offre un charme unique qui attire de nombreux touristes et augmente le potentiel de location saisonnière.

5. Rennes

Capitale de la Bretagne, Rennes présente des atouts éducatifs et une proximité avec Paris qui en font un choix d'investissement locatif pertinent. Située à seulement 1h27 de Paris en TGV, elle représente une alternative attrayante pour les professionnels qui travaillent à Paris mais recherchent une meilleure qualité de vie. 

La ville accueille plus de 60 000 étudiants et concentre une forte demande de logements adaptés (résidences étudiantes, studios ou appartements en colocation). Elle attire également de nombreux arrivants, avec chaque année 8 000 nouveaux habitants.

Rennes offre encore des opportunités d'achat raisonnables avec un prix moyen au m² de 3 431 €.

6. Nantes

6ème ville de France et labellisée "Ville d'art et d'histoire", Nantes offre un cadre de vie agréable et dynamique, particulièrement apprécié par les familles et les jeunes actifs

Premier pôle économique du Grand Ouest, Nantes abrite des industries renommées et des entreprises majeures telles que les Chantiers de l'Atlantique, Airbus, Alstom et Eurofins ainsi que de nombreuses startups innovantes dans les domaines du numérique et des industries créatives. Entre 2015 et 2021, le tissu économique diversifié de la ville lui a valu une croissance démographique de 7 920 habitants par an.

Au cours des 5 dernières années, le prix médian du m² à Nantes a augmenté de 39 % pour atteindre 3 562 € au premier trimestre 2024. 

7. Angers

Angers offre un cadre de vie attrayant et un marché immobilier dynamique. Elle se distingue par un tissu économique diversifié sans dépendance à un seul secteur, ce qui est favorable à un bassin d'emploi dynamique qui alimente la demande immobilière.

Avec une population de 413 000 habitants, Angers est la deuxième métropole des Pays de la Loire, une position centrale au sein de la région qui renforce son attractivité pour les investisseurs.

Angers a connu en 2021 une hausse spectaculaire des prix de l'immobilier. En 5 ans, les tarifs ont augmenté de 57 % pour faire d'Angers la ville où les prix ont le plus progressé en France. Après cette flambée, les prix immobiliers ont montré de récents signes de repli. En juin 2024, le prix moyen du m² est établi à 3 589 €.

8. Toulouse

Avec son statut de capitale aérospatiale européenne, la ville rose attire de nombreux cadres et étudiants. Les nouveaux quartiers en expansion, comme Montaudran ou Cartoucherie, offrent de belles opportunités pour les investisseurs à la recherche d'une rentabilité solide.

Après un marché immobilier dynamique en 2023, l'année 2024 s'amorce avec une baisse des prix. Malgré ce contexte de recul, Toulouse reste attractive en comparaison à des villes comme Bordeaux où les baisses ont été plus marquées.

9. Montpellier

Avec son climat ensoleillé, ses infrastructures modernes et son dynamisme économique, Montpellier attire de nombreux étudiants et jeunes actifs. La métropole héraultaise est régulièrement classée parmi les meilleures villes françaises pour l'investissement immobilier, une position qui s'explique par une forte demande locative couplée à des prix d'acquisition immobilière encore abordables.

Montpellier a connu une forte croissance démographique au cours des 30 dernières années, due en grande partie à l'amélioration de ses infrastructures et à son statut de grand pôle universitaire. La ville se distingue par un prix au m² moyen à 3 588 €, un niveau bien inférieur à celui de Paris, Lyon ou Bordeaux.

10. Dijon

En centre-ville, avec ses vieilles pierres et ses petites boutiques, Dijon offre un cadre propice à un investissement patrimonial. Les biens situés dans cette zone dépassent le seuil des 3 000 € par m², ce qui témoigne de leur valeur et de leur potentiel de conservation du capital.

En plus de son rendement attrayant, Dijon est en pleine croissance grâce aux efforts des collectivités pour améliorer l'accessibilité et la qualité de vie, comme l'introduction du tramway et l'expansion des voies de bus qui facilitent l'accès au centre-ville.

 

De nombreuses opportunités d'investissement locatif existent en 2024, à condition de sélectionner les villes et les biens immobilier les plus rentables. Les villes dynamiques et dotées d'une forte demande locative peuvent vous permettre de générer des revenus locatifs conséquents et durables. Cependant, il est indispensable de continuer à surveiller les évolutions du marché et de bien étudier chaque projet. Un professionnel du domaine tel qu'un chasseur immobilier pourra vous guider dans vos démarches pour vous assurer les meilleurs choix d'investissement.