Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est désormais compatible avec l’achat en démembrement de propriété. Une petite révolution dans un marché immobilier sous haute tension, qui pourrait redonner des perspectives aux primo-accédants. Dans un contexte où la crise du logement s’enlise, entre flambée des prix et chute des constructions neuves, le gouvernement cherche de nouveaux leviers pour redonner du souffle à l’accession à la propriété. Et la dernière évolution en date pourrait bien changer la donne : le PTZ est désormais accessible pour l’achat en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement. Une option encore peu connue, mais qui pourrait séduire de nombreux acheteurs exclus des métropoles.
Le démembrement : une alternative crédible à la pleine propriété
Concrètement, acheter en démembrement revient à n’acquérir que la nue-propriété d’un bien – soit environ 50 à 60 % de sa valeur – pendant que l’usufruit (le droit d’habiter ou de louer le bien) est temporairement détenu par un bailleur social ou un investisseur institutionnel. Au terme de cette période, souvent comprise entre 15 et 20 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Jusqu’ici réservé à des profils patrimoniaux, ce type de montage devient accessible aux primo-accédants grâce à l’ouverture du PTZ. Un tournant majeur, notamment dans les zones où les prix rendent la pleine propriété hors de portée.
PTZ + nue-propriété : une combinaison gagnante
Le PTZ, prêt sans intérêt financé par l’État, permet de financer jusqu’à 40 % d’un achat immobilier sous conditions de ressources. Désormais, il peut être mobilisé pour financer une acquisition en nue-propriété. Exemple concret : pour un bien valorisé à 300 000 €, la nue-propriété coûterait autour de 150 000 € – dont jusqu’à 60 000 € pourraient être couverts par un PTZ.
Ce dispositif ouvre donc la porte à un achat immobilier avec un effort financier bien moindre. À Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes, où les prix au m² frôlent ou dépassent les 10 000 €, cette solution pourrait permettre à de nombreux ménages de se constituer un patrimoine sans se ruiner.
Quels avantages pour les acheteurs ?
- Un ticket d’entrée allégé : l’achat en nue-propriété divise par deux (ou presque) le coût initial du projet.
- Un placement à long terme : sans les contraintes de gestion ou d’occupation, le bien s’intègre dans une stratégie patrimoniale sereine.
- Un levier de régulation des prix : en limitant la pression sur la pleine propriété, l’État espère freiner les hausses spéculatives dans les zones tendues.
- Une relance de la construction neuve : les programmes en démembrement sont souvent menés en partenariat avec des bailleurs sociaux, ce qui favorise la production de nouveaux logements.
Des limites à connaître
Ce type d’achat n’est pas adapté à tous les projets :
- Le bien ne peut être ni habité ni loué pendant toute la durée de l’usufruit.
- La revente d’une nue-propriété reste plus complexe, avec un marché secondaire encore peu structuré.
- L’accompagnement juridique doit être rigoureux, notamment pour encadrer la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire.
Une mesure saluée, mais encore perfectible
Professionnels de l’immobilier et bailleurs sociaux saluent une mesure qui combine innovation juridique et efficacité budgétaire. Mais certains experts appellent à la prudence : cette formule ne répond pas à tous les besoins, notamment ceux des jeunes actifs qui cherchent à se loger rapidement.
Le gouvernement a d’ores et déjà prévu une enveloppe de 500 millions d’euros pour soutenir les projets en démembrement, ainsi que des campagnes d’information à destination du grand public.
Un nouveau visage pour l’accession à la propriété ?
L’année 2025 pourrait bien marquer un tournant dans la manière de devenir propriétaire. Si le pari du PTZ en démembrement est réussi, il pourrait ouvrir la voie à d’autres montages hybrides comme le bail réel solidaire, actuellement en discussion à l’Assemblée.
Une chose est sûre : à l’heure où la pleine propriété devient un luxe, mieux vaut être à moitié propriétaire que locataire à vie. Le démembrement n’est peut-être pas la solution miracle, mais c’est une alternative sérieuse qui mérite d’être connue… et étudiée de près.
