Marché immobilier au 4e trimestre 2025 : la reprise se confirme, les prix repartent à la hausse

Avec 958 000 ventes cumulées sur douze mois, des prix en hausse de 1,1 % sur un an et des taux d'intérêt qui se stabilisent autour de 3,3 %, la note de conjoncture n°71 des Notaires de France (avril 2026) confirme la sortie progressive de la crise immobilière. La reprise est réelle, mais sans excès, et reste différenciée selon les territoires. Décryptage pour les acheteurs qui se positionnent en 2026.

Une reprise sans excès : 958 000 ventes en cumul sur douze mois

À fin février 2026, le volume de transactions de logements anciens en France atteint 958 000 ventes en cumul sur les douze derniers mois. C'est la donnée centrale de la dernière note de conjoncture immobilière publiée par les Notaires de France (n°71, avril 2026). La progression annuelle, de l'ordre de 11 %, confirme la sortie de la phase basse amorcée en 2022.

Le marché entre désormais dans une phase de stabilisation. Les Notaires soulignent toutefois que cette reprise reste à relativiser : sur une période plus longue, l'évolution n'est que de 2 % environ entre 2023 et 2025. Autrement dit, pas de rattrapage spectaculaire, mais un redémarrage progressif autour d'une zone d'équilibre située aux alentours de 975 000 transactions par an.

Cette dynamique est portée par une demande qui reste solide dans les offices notariaux. Malgré un contexte économique et géopolitique incertain, les ménages continuent d'acheter. La pierre conserve son statut de valeur refuge, perçue comme un placement sécurisé et un engagement de long terme.

Des prix qui repartent à la hausse, mais de façon contenue

En France métropolitaine, les prix des logements anciens augmentent pour le quatrième trimestre consécutif. La hausse atteint 1,1 % sur un an au 4e trimestre 2025, après deux trimestres à +0,6 %. Les appartements progressent plus vite (+1,5 %) que les maisons (+0,8 %).

Île-de-France : Paris et la couronne reprennent des couleurs

En Île-de-France, les prix des logements anciens sont en hausse pour le deuxième trimestre consécutif (+0,7 % sur un an au 4e trimestre 2025). Cette dynamique est portée par les appartements (+1,2 %) tandis que les maisons restent en repli (-0,4 %). Dans le détail, les prix des appartements augmentent à Paris (+1,4 %), en petite couronne (+1,2 %) et en grande couronne (+0,7 %).

Province : la hausse est plus marquée

En province, les prix progressent de 1,2 % sur un an, avec une dynamique plus soutenue pour les appartements (+1,7 %) que pour les maisons (+1 %). Cette évolution traduit une demande toujours active dans les grandes métropoles régionales.

Prix au m² médian des appartements anciens : panorama des grandes villes

Voici les prix au m² médians relevés par les Notaires de France pour les appartements anciens au 4e trimestre 2025 dans une sélection de grandes villes, ainsi que leur évolution sur un an.

Cette photographie met en évidence deux réalités. D'abord, les grandes métropoles attractives (Marseille, Lyon, Nice, Montpellier) confirment leur reprise, avec des hausses comprises entre 2 et 4 %. Ensuite, certaines villes moyennes connaissent un rebond plus marqué (Reims à +9,9 %, Bayonne à +4,3 %), traduisant un report de la demande vers des marchés plus accessibles.

Volumes de transactions : tous les départements en hausse en 2025

L'année 2025 marque un véritable retournement de tendance. Après une chute de 20 % en 2023 et un nouveau recul de 9 % en 2024, le nombre de transactions de logements anciens progresse de 13 % sur un an en 2025. Près des deux tiers des départements affichent une hausse supérieure à 10 %.

L'Île-de-France se distingue par une dynamique particulièrement soutenue, avec des progressions d'au moins 15 % dans tous ses départements à l'exception de Paris (+12 %). Les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne enregistrent les hausses les plus fortes, autour de 20 % sur un an.

En province, plusieurs territoires affichent des évolutions comparables : l'Ain, la Haute-Garonne et la Gironde figurent parmi les départements les plus dynamiques. À l'inverse, la reprise reste plus mesurée dans l'Orne, la Nièvre, la Moselle, la Haute-Marne, le Cher ou l'Aude (hausses inférieures à 5 %).

Attention toutefois : sur trois ans, le niveau d'activité reste en retrait dans l'ensemble des départements. Les baisses cumulées depuis 2022 dépassent même 25 % en Seine-Saint-Denis, dans le Val-d'Oise, les Pyrénées-Orientales, le Lot-et-Garonne et la Dordogne.

Crédit immobilier : une légère remontée des taux à surveiller

Côté financement, les conditions restent globalement favorables, mais une inflexion se dessine. Selon la Banque de France, le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) s'établit à 3,23 % en février 2026, après 3,17 % en janvier. La note des Notaires précise que les taux sur 20 ans atteignent environ 3,3 % en avril 2026.

La production de crédits à l'habitat repart : 11,6 milliards d'euros en février, en hausse par rapport au mois précédent (10,9 milliards en janvier). Les établissements bancaires conservent une posture facilitatrice, mais les Notaires alertent : une remontée plus marquée des taux pèserait directement sur la solvabilité des ménages, notamment des primo-accédants.

Projections à fin mai 2026 : la stabilité s'installe

Que peut-on attendre des prochains mois ? Les projections issues des avant-contrats à fin mai 2026 indiquent une quasi-stabilité des prix sur un an (-0,2 %) en France métropolitaine. Les variations resteraient très contenues selon les typologies.

Le marché reste donc dans une logique d'ajustement par la négociation plutôt que par des corrections brutales. C'est une fenêtre intéressante pour les acheteurs qui peuvent objectiver leur offre sans craindre une envolée des prix dans les semaines à venir.

Ce que la conjoncture actuelle change pour les acheteurs

Pour un acquéreur qui se positionne en 2026, le contexte présente plusieurs caractéristiques utiles à intégrer dans sa stratégie.

D'abord, le rapport de force s'est rééquilibré, mais il n'est plus aussi favorable qu'en 2023 ou début 2024. Les biens de qualité (DPE correct, emplacement recherché, copropriété saine) repartent vite et la marge de négociation se resserre. Sur les biens moyens ou à travaux, la négociation reste possible, parfois jusqu'à 5 à 10 % selon le marché local.

Ensuite, la fenêtre de financement reste correcte mais sans garantie de durée. Si les taux se tendaient à nouveau, la capacité d'emprunt s'éroderait mécaniquement. Anticiper son dossier, sécuriser un accord de principe et travailler son apport prennent tout leur sens dans un marché qui peut basculer rapidement.

Enfin, l'hétérogénéité géographique impose un travail fin sur le micro-marché. Reims à +9,9 %, Strasbourg à -1,7 %, Paris à +1,4 % : les moyennes nationales ne disent rien d'un quartier précis. La connaissance terrain devient un atout décisif.

« On a commencé à chercher fin 2024 en pensant que les prix continueraient à baisser. Au printemps 2025, on a vu les bons biens partir en deux semaines à Lyon, parfois au prix. On a fait appel à un chasseur immobilier en mai. Il nous a fait visiter trois biens, pré-sélectionnés sur dossier complet, et on a signé sur le deuxième. Avec le recul, attendre encore aurait été une erreur. »

Natacha et Jordan, acheteurs d'un T4 dans le 6e arrondissement de Lyon

Le bon réflexe : s'appuyer sur la donnée locale, pas sur les moyennes

Les chiffres des Notaires sont précieux pour comprendre la tendance, mais ils ne suffisent pas pour décider. Le prix au m² médian d'une ville masque toujours d'énormes écarts entre quartiers, étages, expositions, états et copropriétés. Un appartement à 9 600 € le m² à Paris peut très bien se négocier à 8 800 € s'il présente un défaut structurel ou se vendre à 11 000 € s'il coche toutes les cases.

L'enjeu pour un acheteur est donc double : intégrer la tendance générale (reprise contenue, taux stabilisés, prix qui ne s'effondreront plus) et travailler le marché à l'échelle de la rue.

C'est exactement ce qu'apporte un chasseur immobilier dédié 100 % à l'acquéreur : une lecture chiffrée, une comparaison avec les ventes notariales récentes, et une négociation calibrée sur le bien réel, pas sur la moyenne nationale.

Faire le bon choix dans un marché qui se redresse

La note de conjoncture n°71 confirme une chose : le marché immobilier français a tourné la page de la crise, sans pour autant repartir dans une logique d'emballement. Pour un acheteur, c'est une configuration assez rare. Les prix ne flambent pas, les volumes redémarrent, le crédit reste accessible. Mais cette fenêtre est conditionnée à la stabilité des taux et à la solvabilité des ménages, deux paramètres qui peuvent évoluer rapidement.

Acheter en 2026, c'est accepter de bouger sans attendre la baisse rêvée qui n'arrivera probablement plus, tout en restant rigoureux sur le prix payé. Cette discipline d'achat, c'est précisément le métier d'un chasseur immobilier.

Source : Note de conjoncture immobilière n°71, Notaires de France, avril 2026 (données arrêtées à fin février 2026). Données Banque de France pour les taux de crédit.