Hausse des taux immobiliers en septembre 2026 : 2 solutions pour garder votre capacité d'achat

C'est officiel : la rentrée 2026 marque la fin des taux sous 3,3 % sur 25 ans pour la majorité des acheteurs. Les barèmes bancaires ont augmenté d'environ 0,11 point en moyenne, portés par la remontée de l'OAT 10 ans et la hausse des taux directeurs annoncée par la BCE le 10 septembre. Pas de quoi remettre en cause un projet bien préparé, à condition de connaître le taux réaliste pour votre profil, de revérifier votre attestation de financement et d'activer les bons leviers. Deux solutions restent particulièrement efficaces : les lignes de prêt préférentielles réservées aux primo-accédants et l'éco-prêt à taux zéro pour les biens au DPE dégradé.

Taux immobiliers de septembre 2026 : ce qui a changé

Après une longue phase de stabilisation entamée en 2024, les taux de crédit immobilier repartent à la hausse. Selon le baromètre Pretto mis à jour le 20 septembre 2026, les taux moyens s'établissent à 3,39 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,68 % sur 25 ans. Les meilleurs profils obtiennent encore 3,20 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Deux facteurs expliquent ce mouvement. D'abord, l'OAT 10 ans (le taux auquel l'État français emprunte) reste installée au-dessus de 4 % depuis la mi-août, à son plus haut niveau depuis 2009. Ensuite, la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre, portant son taux de dépôt à 2,5 %. Résultat : le coût de refinancement des banques augmente, et elles le répercutent sur leurs grilles.

Source : baromètre Pretto, septembre 2026. Taux nominaux hors assurance, hors lignes promotionnelles et hors PTZ.

À relativiser toutefois car sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, cette hausse représente environ 13 € de mensualité supplémentaire selon Pretto. L'impact est réel, mais sans commune mesure avec le choc de 2022 à 2023.

Quel taux viser selon votre dossier ?

Les courtiers partenaires de notre réseau le constatent sur le terrain : la nouvelle base de négociation a glissé. Un taux autour de 3,3 % sur 25 ans reste accessible, mais il est désormais réservé aux bons dossiers, c'est-à-dire ceux qui cumulent des revenus solides, un endettement maîtrisé, un apport qui couvre au moins les frais de notaire et une épargne résiduelle après l'achat.

Tous dossiers confondus et sans prêt aidé, la fourchette raisonnable se situe aujourd'hui entre 3,25 % et 3,65 %. Voici comment vous situer :

Fourchettes indicatives, variables selon la banque, la région et le type de bien. Seule une étude de votre dossier par un courtier ou un banquier permet d'obtenir un taux ferme.

Attestation de financement : pourquoi la faire revérifier maintenant

C'est le point d'attention numéro un de cette rentrée. Si votre attestation de financement date de plus de deux à trois semaines, elle a probablement été calculée sur un taux qui n'est plus d'actualité. Et le problème n'est pas seulement le coût du crédit : c'est votre capacité d'emprunt elle-même qui peut basculer.

Exemple concret. Un couple gagne 3 450 € nets par mois et vise un emprunt de 250 000 € sur 25 ans. En août, avec un taux de 3,10 %, la mensualité ressortait à environ 1 199 €, soit un taux d'endettement de 34,8 %. Le dossier passait tout juste sous le seuil de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). En septembre, à 3,45 %, la même mensualité monte à environ 1 245 €, soit 36,1 % d'endettement. Le dossier dépasse le plafond, et l'attestation n'a plus de valeur réelle.

Calcul simplifié hors assurance emprunteur. Le HCSF intègre l'assurance dans le calcul du taux d'endettement, ce qui réduit encore la marge.

Solution n°1 : les offres préférentielles pour les primo-accédants

Bonne nouvelle pour les premiers acheteurs : malgré la hausse générale, certaines banques continuent de proposer des lignes de prêt préférentielles jusqu'à 25 000 € à 1,99 %, voire moins. Ces lignes viennent compléter le prêt principal et font baisser le taux moyen de l'ensemble du financement.

Pour rappel, le statut de primo-accédant ne concerne pas seulement ceux qui achètent pour la première fois : il s'applique à toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Exemple concret. Pour un financement de 250 000 € sur 25 ans à 3,45 %, la mensualité atteint environ 1 245 €. En remplaçant 25 000 € par une ligne à 1,99 %, le financement se répartit en 225 000 € à 3,45 % et 25 000 € à 1,99 %. La mensualité totale descend à environ 1 226 €, et le coût total des intérêts baisse d'environ 5 600 € sur la durée du prêt.

À ces lignes bancaires peuvent s'ajouter d'autres dispositifs réservés aux primo-accédants : le prêt à taux zéro (PTZ), élargi à l'ensemble des logements neufs et valable jusqu'au 31 décembre 2027, le prêt accession Action Logement pour les salariés des entreprises cotisantes, ou encore certains prêts proposés par les collectivités locales. Ces offres sont soumises à conditions (ressources, type de bien, zone géographique) et varient d'une banque à l'autre : c'est tout l'intérêt de faire jouer la concurrence.

Solution n°2 : DPE dégradé, l'éco-PTZ en complément du prêt immobilier

Un bien classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) fait souvent fuir les acheteurs. C'est pourtant une vraie opportunité quand on sait la financer. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer les travaux de rénovation énergétique sans payer d'intérêts, dans un prêt distinct du crédit immobilier principal.

Ses principales caractéristiques en 2026 :

Un montant jusqu'à 50 000 € pour une rénovation d'ampleur (gain énergétique d'au moins 35 %, validé par un audit énergétique), et jusqu'à 30 000 € pour une action unique ou un bouquet de travaux plus limité.

Aucune condition de ressources : contrairement à MaPrimeRénov', l'éco-PTZ est ouvert à tous les propriétaires, quel que soit leur niveau de revenus. Les deux dispositifs sont cumulables.

Une durée de remboursement jusqu'à 20 ans, sans indemnités de remboursement anticipé.

Des conditions sur le bien et les travaux : le logement doit être achevé depuis plus de deux ans, occupé en résidence principale (par vous ou un locataire), et les travaux réalisés par des professionnels certifiés RGE. L'offre de prêt doit être émise avant le paiement de la facture finale.

Autre atout, et non des moindres : selon les retours terrain de nos courtiers partenaires, l'éco-PTZ monté en dehors du prêt immobilier peut ne pas entrer dans le calcul des 35 % d'endettement. Ce traitement dépend toutefois de la politique de chaque établissement : la banque reste libre d'analyser la solvabilité globale de l'emprunteur et peut refuser le prêt si elle juge l'endettement total trop élevé. À valider au cas par cas avec votre courtier.

Exemple concret. Vous achetez une maison classée F qui nécessite 30 000 € d'isolation et de changement de chauffage. Financés par l'éco-PTZ sur 20 ans, ces travaux vous coûtent environ 125 € par mois, sans aucun intérêt. Le même montant emprunté à 3,45 % reviendrait à environ 173 € par mois, soit près de 11 500 € d'intérêts évités sur la durée.

Comparatif des leviers pour acheter malgré la hausse des taux

Ce que la hausse des taux change pour votre recherche

Dans un marché où les conditions de crédit bougent d'une semaine à l'autre, le temps devient un facteur de risque. Plus une recherche s'éternise, plus l'écart se creuse entre le taux simulé au départ et celui obtenu au moment de signer l'offre de prêt.

C'est l'un des intérêts de déléguer sa recherche à un chasseur immobilier. Chez Mon Chasseur Immo, la durée moyenne de recherche est d'environ 45 jours, avec moins de 3 visites en moyenne avant la signature. Le chasseur ne négocie pas votre crédit, mais il travaille en lien avec des courtiers partenaires et vous aide à calibrer votre budget sur votre capacité d'emprunt réelle, au taux du jour. Il vous donne aussi accès à des biens en avant-première et négocie le prix d'achat : jusqu'à 6 % d'économies potentielles par rapport au budget initial, de quoi compenser largement quelques centièmes de taux.

À l'inverse, si votre projet n'est pas encore mûr ou si votre financement n'est pas validé, mieux vaut commencer par un rendez-vous avec un courtier : c'est la première brique d'un achat serein.

Questions fréquentes sur la hausse des taux immobiliers en septembre 2026

Quel est le taux immobilier moyen en septembre 2026 ?

Selon le baromètre Pretto de septembre 2026, le taux immobilier moyen est de 3,39 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,68 % sur 25 ans. Les meilleurs profils obtiennent 3,20 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Ces taux sont en hausse d'environ 0,11 point par rapport à l'été.

Peut-on encore emprunter sous 3,3 % sur 25 ans ?

C'est devenu rare. En septembre 2026, un taux autour de 3,3 % sur 25 ans est réservé aux très bons dossiers : revenus élevés, endettement maîtrisé, apport couvrant au moins les frais de notaire et épargne résiduelle après l'achat. Pour la majorité des emprunteurs, la fourchette réaliste sans prêt aidé se situe entre 3,25 % et 3,65 %.

Mon attestation de financement est-elle toujours valable ?

Si elle date de plus de deux à trois semaines, elle doit être revérifiée. Une hausse de 0,3 point de taux peut faire passer un dossier au-delà du seuil de 35 % d'endettement, surtout si le projet était calculé au plus juste. Demandez une mise à jour au taux du jour avant de formuler une offre d'achat.

Quelles aides pour un primo-accédant face à la hausse des taux ?

Les primo-accédants peuvent encore bénéficier de lignes de prêt préférentielles proposées par certaines banques, jusqu'à 25 000 € à 1,99 % voire moins. Ils peuvent aussi mobiliser le PTZ pour un logement neuf, le prêt accession Action Logement ou des prêts de collectivités locales, sous conditions de ressources et selon le type de bien.

L'éco-PTZ peut-il financer des travaux lors d'un achat ?

Oui. L'éco-PTZ finance jusqu'à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans intérêts, sur 20 ans maximum et sans condition de ressources. Le logement doit avoir plus de deux ans, être occupé en résidence principale et les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE. Il constitue un prêt distinct du crédit immobilier principal, soumis à l'accord de la banque.