Agence, portail d'annonces, chasseur immobilier : un acheteur croise ces trois acteurs dans la même recherche, sans toujours savoir pour qui chacun travaille. La réponse tient en deux questions : qui a signé le mandat, et qui paie la rémunération. L'agent immobilier est mandaté par le vendeur, le chasseur par l'acheteur, et le portail met en relation sans mandat. Voici leurs rôles comparés, la façon dont ils se complètent et vers qui se tourner selon votre situation.
Lors d'une recherche immobilière, les interlocuteurs se multiplient : l'agent qui fait visiter, le portail sur lequel vous avez créé vos alertes, parfois un chasseur, un courtier, un notaire. Tous participent à la transaction, mais ils n'ont ni le même client, ni la même mission. Confondre leurs rôles conduit à des attentes déçues : attendre d'un agent qu'il négocie contre son propre mandant, ou d'un portail qu'il vérifie les biens qu'il diffuse.
Il ne s'agit pas de désigner un bon et un mauvais acteur. Chacun remplit une fonction utile, et un achat réussi s'appuie souvent sur plusieurs d'entre eux. L'enjeu est de savoir, à chaque étape, qui défend quel intérêt.
La règle de lecture : qui mandate, qui rémunère
En France, tout intermédiaire qui intervient dans une vente immobilière contre rémunération est soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il doit détenir une carte professionnelle de transaction (carte T), ou exercer pour une structure qui la détient, et agir en vertu d'un mandat écrit. Ce mandat indique pour qui le professionnel travaille. Et la loi ajoute une règle commune : l'intermédiaire ne peut être rémunéré qu'une fois la vente conclue, c'est-à-dire à la signature de l'acte authentique.
Le portail d'annonces, lui, n'est pas un intermédiaire au sens de cette loi. Il diffuse des annonces et fournit des outils, sans mandat ni rôle dans la négociation.
L'agent immobilier : le professionnel du vendeur
L'agent immobilier travaille sous mandat de vente, signé avec le propriétaire. Sa mission consiste à estimer le bien, le commercialiser, organiser les visites, recevoir les offres et les présenter au vendeur. Il a une obligation d'information et de conseil envers l'acquéreur, mais son mandant reste le vendeur : son objectif est de vendre le bien au meilleur prix et dans les meilleures conditions pour celui-ci.
Ses honoraires, affichés dans un barème obligatoire, peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, selon ce que prévoit le mandat. Lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce doit indiquer les prix honoraires inclus et exclus. Les mandataires et les agences en ligne relèvent du même cadre : ce sont des professionnels du côté vendeur.
Ce que l'agent apporte à l'acheteur : un accès direct à son portefeuille de biens, une connaissance fine des biens qu'il commercialise et de leur historique, et une interface avec le vendeur tout au long de la vente.
Le chasseur immobilier : le professionnel de l'acheteur
Le chasseur immobilier travaille sous mandat de recherche, signé avec l'acquéreur. Sa mission est symétrique de celle de l'agent : comprendre le projet de l'acheteur, rechercher sur l'ensemble du marché (agences, particuliers, notaires), présélectionner et visiter, analyser les documents, négocier et accompagner jusqu'à l'acte. Il est rémunéré par l'acheteur, uniquement au succès de la mission.
Sa rémunération est indépendante de celle de l'agence. Un chasseur n'a donc aucun intérêt à orienter son client vers un bien plutôt qu'un autre en fonction d'une commission. C'est aussi pourquoi il faut se méfier d'un intermédiaire qui se présente comme chasseur tout en « partageant la commission » de l'agence : sa rémunération dépend alors du côté vendeur.
Ce que le chasseur apporte à l'acheteur : une recherche sur tout le marché et non sur un seul portefeuille, une présélection sur place, une lecture critique des documents et une négociation menée pour le compte de l'acquéreur.
La plateforme d'annonces : l'outil de mise en relation
Les portails immobiliers rassemblent les annonces publiées par les agences et par les particuliers. Ils sont financés principalement par les annonceurs, qui paient pour diffuser ou mettre en avant leurs biens, et par la publicité. L'acheteur les utilise gratuitement.
Le portail ne signe pas de mandat avec l'acheteur ni avec le vendeur, ne visite pas les biens et ne négocie pas. Il n'est pas responsable du contenu des annonces, qui relève de l'annonceur.
Ce que la plateforme apporte à l'acheteur : une vue d'ensemble de l'offre publiée, des alertes, des indicateurs de prix par quartier et des outils de simulation. C'est un point d'entrée précieux pour comprendre un marché, que l'on cherche seul ou accompagné.
Tableau comparatif : chasseur, agent immobilier et plateforme
| Critère |
Chasseur immobilier |
Agent immobilier |
Plateforme d'annonces |
| Mandant |
L'acheteur, via un mandat de recherche |
Le vendeur, via un mandat de vente |
Aucun mandat : relation commerciale avec les annonceurs |
| Mode de rémunération |
Honoraires payés par l'acheteur, uniquement après l'acte authentique |
Honoraires fixés au mandat, à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, versés après l'acte authentique |
Abonnements et options payés par les annonceurs, publicité ; gratuit pour l'acheteur |
| Intérêt défendu |
Celui de l'acheteur : le bon bien, au juste prix, sans mauvaise surprise |
Celui du vendeur : vendre au meilleur prix et dans les meilleures conditions |
Neutre : diffuser l'offre et générer des contacts pour les annonceurs |
| Périmètre d'intervention |
Recherche sur tout le marché, visites, analyse des documents, négociation, suivi jusqu'à l'acte |
Estimation, commercialisation et visites des biens de son portefeuille, réception des offres, suivi de la vente |
Diffusion d'annonces, alertes, données de prix, outils de simulation |
Chasseur et agent immobilier : deux métiers complémentaires
Le chasseur et l'agent ne sont pas des concurrents : l'un apporte l'acheteur, l'autre le bien. La plupart des biens trouvés par un chasseur sont commercialisés par une agence, et la transaction se construit à deux.
À la recherche, le chasseur filtre l'offre des agences pour ne présenter que les biens pertinents ; l'agent lui ouvre son portefeuille. Aux visites, l'agent présente le bien, le chasseur guide son client. À la négociation, le chasseur formule une offre argumentée ; l'agent la présente au vendeur. À la finalisation, tous deux coordonnent le compromis puis l'acte.
Cette relation profite aux deux côtés. Les agences proposent volontiers des biens en avant-première à un chasseur, parce que ses clients ont un projet clair et un financement validé : un acheteur qualifié, c'est une vente plus sûre et plus rapide pour le vendeur. Célestin Ecrepont, chasseur Mon Chasseur Immo à Lille, en donne un exemple : pour une famille qui cherchait à distance un appartement pour sa fille étudiante, c'est une agence partenaire qui l'a contacté au sujet d'un bien qu'elle venait tout juste d'estimer, pas encore en ligne. Une visite, un coup de cœur, et un compromis signé dans la foulée.
Et les autres acteurs du parcours ?
Le courtier en crédit travaille pour l'emprunteur : il recherche le financement le plus adapté auprès des banques. Il est rémunéré par des frais de courtage et, le cas échéant, par une commission de la banque. Chasseur et courtier se complètent : l'un cherche le bien, l'autre le financement.
Le notaire est un officier public : il authentifie la vente, sécurise juridiquement la transaction et collecte les droits de mutation pour le compte de l'État et des collectivités. Il agit dans l'intérêt de la sécurité de l'acte, pour les deux parties.
Vers qui se tourner selon votre situation
Vous découvrez un marché ou vous commencez à réfléchir : les portails d'annonces sont le bon point de départ pour observer les prix, les typologies et le rythme des ventes.
Vous avez repéré une annonce précise : contactez directement l'agence qui la commercialise, c'est elle qui organise les visites et transmet les offres.
Vous avez du temps, connaissez bien le quartier et cherchez un bien courant : une recherche autonome, appuyée sur les portails et les agences locales, peut suffire.
Votre marché est tendu, votre agenda est chargé, vous achetez à distance ou pour la première fois : un chasseur immobilier prend en charge la recherche, les visites et la négociation pour votre compte.
Vous vendez et achetez en même temps : confiez la vente à un agent et l'achat à un chasseur. Chacun défend alors pleinement l'un de vos deux intérêts.
Votre financement n'est pas encore bouclé : commencez par un courtier ou votre banque, avant même de visiter.
Questions fréquentes
Quelle différence entre un chasseur immobilier et un agent immobilier ?
L'agent immobilier est mandaté par le vendeur pour vendre son bien ; le chasseur immobilier est mandaté par l'acheteur pour lui trouver un bien. Tous deux sont soumis à la loi Hoguet et ne sont rémunérés qu'après la signature de l'acte authentique, chacun par son propre mandant ou selon ce que prévoit son mandat.
Faire appel à un chasseur, est-ce se passer des agences ?
Non. Le chasseur travaille avec les agences : il recherche dans leurs portefeuilles, visite les biens qu'elles commercialisent et leur présente des acheteurs qualifiés. Les deux métiers sont complémentaires.
Un portail immobilier peut-il remplacer un chasseur ?
Un portail donne accès aux annonces publiées et à des données de marché, mais il ne visite pas, n'analyse pas les documents et ne négocie pas. Il couvre la première étape de la recherche, pas l'accompagnement jusqu'à l'acte.
Qui paie le chasseur immobilier ?
L'acheteur, qui l'a mandaté. Chez Mon Chasseur Immo, les forfaits démarrent à 7 900 € TTC et ne sont dus qu'après la signature de l'acte chez le notaire. Cette rémunération est indépendante des éventuels honoraires de l'agence.
Mon Chasseur Immo accompagne les acheteurs depuis 2012 : plus de 10 000 acquéreurs accompagnés, une recherche qui aboutit en 45 jours en moyenne, moins de 3 visites avant signature et un taux de satisfaction client de 95 %.
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Sources
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.
Mon Chasseur Immo, « Agent et chasseur immobilier : quelle différence ? », octobre 2024.
Mon Chasseur Immo, histoire de chasse de Célestin Ecrepont, chasseur du réseau à Lille, juin 2025.
