LMNP : le régime fiscal préféré des investisseurs en 2025

Découvrez pourquoi la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est devenue le régime fiscal favori des investisseurs en 2025. Amortissement, micro-BIC, avantages et attention nouvelle 2025 : la réintégration des amortissements à la revente.

Pourquoi le LMNP surpasse la location nue en 2025

Le constat : deux investisseurs, un même bien, deux destins fiscaux

Investisseur A loue un T2 NU à 1 100€/mois. 13 200€ annuels de loyers, régime microfoncier, abattement 30% = 9 240€ imposables. À TMI 30% : impôt 2 772€, rendement net ≈ 2,3%.

Investisseur B achète le MÊME bien meublé. 1 100€ loyers mensuels, LMNP micro-BIC, abattement 50% = 6 600€ imposables. À TMI 30% : impôt 1 980€, rendement net ≈ 3,2%.

Différence fiscale année 1 : 792€. Sur 10 ans : 9 000€ d'économies juste en changeant de régime fiscal.

Mais c'est l'amortissement qui change vraiment la donne.

Le régime micro-BIC : 50% d'abattement (vs 30% location nue)

Comment ça marche

Si vos revenus de location meublée restent sous 77 700€ annuels, le régime micro-BIC s'applique automatiquement. Un abattement forfaitaire de 50% couvre vos charges supposées. Vous ne déclarez que la moitié de vos loyers.

Comparaison claire :

• Location nue microfoncier : abattement 30%, reste 70% imposable
• Location meublée micro-BIC : abattement 50%, reste 50% imposable

Pour des revenus meublés identiques, le micro-BIC économise 20% d'impôts par rapport au microfoncier.

Cas chiffré simple

Studio meublé loué 10 800€/an.

Micro-BIC : imposable = 5 400€. À TMI 30% = 1 620€ impôt. À TMI 45% = 2 430€ impôt.

Microfoncier location nue : imposable = 7 560€. À TMI 30% = 2 268€ impôt. À TMI 45% = 3 402€ impôt.

Économie LMNP = 648€ à 972€/an juste avec l'abattement 50%.

Plafond 2025 et dépassement

Seuil : 77 700€ de revenus meublés. Au-delà, basculement automatique au régime réel. Pas d'option nécessaire, c'est automatique. Si vous frôlez le plafond, calculer proprement : inclure TOUS les revenus meublés (loyers + services facturés = petit-déjeuner, linge, nettoyage).

Le régime réel LMNP : l'amortissement magique (3-4% annuel)

La révolution fiscale du meublé

Optez pour le régime réel en LMNP, et vous accédez à l'amortissement : le mécanisme qui vous permet de réduire vos revenus imposables à quasi-zéro pendant des décennies.

Principe : Vous amortissez le bâtiment (3-4% annuel) et le mobilier (10-20% annuel). Ces amortissements se déduisent de vos loyers SANS débourser réellement de l'argent. C'est une déduction "fictive" autorisée par l'État pour encourager l'investissement.

Calcul de l'amortissement année 1

Vous achetez :

• Bien immobilier : 250 000€ (dont 75% = structure = 187 500€, 25% = terrain = 62 500€)
• Mobilier neuf : 20 000€ (lit, canapé, cuisine, frigo, TV, etc.)

Amortissements annuels :

• Bâtiment : 187 500€ / 25 ans = 7 500€/an (environ 3% du prix de bien)
• Mobilier : 20 000€ / 8 ans = 2 500€/an (25% du mobilier)
• Total amortissements : 10 000€/an

Impact fiscal : Loyers annuels 16 000€. Amortissements -10 000€. Charges réelles (taxe, assurances) -4 000€. BIC imposable = 2 000€. À TMI 30% : impôt = 600€.

Comparaison : Sans amortissement, impôt aurait été 16 000 × 30% = 4 800€. Économie grâce amortissement : 4 200€ annuels.

Durée de l'avantage amortissement

L'amortissement fonctionne tant qu'il y a du stock. Pour un T2 de 250k€ + mobilier 20k€, amortissements dureront 20-25 ans. Pendant ces années, vos revenus meublés = quasi-exempts d'impôts.

Cas ultra-favorable : Bien meublé acheté 300 000€ avec amortissements massifs, loyers importants. Possibilité de payer 0€ d'impôts 15-20 ans consécutifs, tout en empochant les loyers réels. C'est le rêve du LMNP.

⚠️ Attention 2025 : La réintégration des amortissements à la revente

La nouvelle règle qui change la donne

La loi de finances 2025 introduit UNE CONTRAINTE MAJEURE : les amortissements déduits pendant la location sont dorénavant réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Concrètement : Vous avez amorti 100 000€ sur 15 ans. À la revente, votre prix d'acquisition s'ajuste de 100 000€ pour le calcul plus-value. Cela augmente significativement votre imposition de sortie.

Impact chiffré

Bien meublé acheté 250 000€, amortissements cumulés 150 000€ sur 20 ans, revendu 400 000€.

Avant 2025 : Plus-value = 400 000 - 250 000 = 150 000€. Après abattement temporalité (20 ans = 95% abattement), plus-value imposable ≈ 7 500€.

Après 2025 : Plus-value = 400 000 - 250 000 + réintégration 150 000€ = 300 000€. Après abattement (toujours 95%), plus-value imposable ≈ 15 000€.

Surcoût fiscal : 4 500€ à 7 500€ selon TMI.

Stratégie face à cette nouvelle règle

✅ Option 1 : Viser une détention ultra-longue (30+ ans) pour bénéficier de l'exonération totale de plus-value. Après 30 ans, la plus-value est 100% exonérée, "rappels" d'amortissements ou non.

✅ Option 2 : Intégrer ce coût de "rappel" dans le calcul de rentabilité globale. Exemple : Bien meublé avec amortissements 10k€/an = 2 000€ d'économies fiscales annuelles. Sur 15 ans = 30 000€ cumulés. Coût de rappel à la revente ≈ 7 500€. Bilan net = 22 500€ d'avantages. Malgré le surcoût, le LMNP reste TRÈS intéressant.

✅ Option 3 : Garder très longtemps, jusqu'à 25-30 ans. À ce stade, peu d'investisseurs réfléchissent à la revente. La stratégie devient "patrimoine générationnel".

Qui devrait choisir le LMNP en 2025

Profils idéaux pour le LMNP

✅ Investisseur junior immobilier : Vous faites vos premiers investissements et voulez une fiscalité favorable. Le micro-BIC 50% abattement est intéressant même sans amortissement.

✅ Investisseur plateforme / résidentiel : Vous visez des locations courtes durées (Airbnb, location meublée de tourisme). Le LMNP est adapté, et l'amortissement compense la gestion active.

✅ Investisseur haute TMI (41-45%) : Vous gagner vraiment au jeu amortissement. Chaque euro d'amortissement = 0,41-0,45€ d'impôts économisés. Sur 20 ans = fortune.

✅ Investisseur long terme (25+ ans) : Vous envisagez une détention très longue. Malgré la règle 2025 de réintégration, vous êtes positionné pour bénéficier de l'exonération 30 ans + des décennies d'amortissement.

Profils à éviter pour le LMNP

❌ Investisseur court terme (3-8 ans) : Vous allez revendre rapidement. La règle 2025 de réintégration d'amortissements va vous pénaliser à la revente. Mieux vaut location nue (moins de gestion) ou timing très stratégique.

❌ Investisseur zone faible demande touristique : Vous vivez en zone rurale, pas de clients. Location meublée = clients rares, risque élevé. Préférer location nue classique.

❌ Investisseur refus de gestion : Location meublée = gestion active (contrats courts, changements fréquents, petit-déjeuners, nettoyage). Si vous préférez la passivité, location nue + syndic suffisent.

❌ Investisseur aversion administratif : Régime réel LMNP = plus de déclarations (2045), justificatifs à garder, stocks mobilier à justifier. Microfoncier (location nue) = 1 ligne de déclaration. Si complexité = stress, microfoncier.

Comparatif LMNP vs Location nue en 2025

Cas pratique d'investisseur réel : T2 meublé côte d'Azur

Le projet

Achat T2 côte d'Azur, 220 000€. Loué meublé en touristique, 2 800€/mois moyenne annuelle = 33 600€ loyers bruts.

Scénario 1 : Micro-BIC (abattement 50%)

Loyers 33 600€. Abattement 50% = 16 800€ imposables. TMI 30% : impôt = 5 040€. Rendement net = (33 600 - 5 040) / 220 000 = 13%.

Scénario 2 : Régime réel + amortissement

Bien 165 000€ (75% du prix). Mobilier 20 000€. Amortissement bien = 165 000 / 25 ans = 6 600€/an. Mobilier = 20 000 / 8 ans = 2 500€/an.

Loyers 33 600€. Charges réelles (taxe foncière, assurances, entretien) 6 500€. Amortissements 9 100€. BIC = 33 600 - 6 500 - 9 100 = 18 000€ imposable. TMI 30% : impôt = 5 400€.

Wait : Impôt plus élevé qu'en micro-BIC ? Oui, l'année 1, car amortissements réduit le revenu mais la base taxable reste importante. BUT, sur 10 ans, amortissements s'accumulent (90 100€ cumulés). Années 5-10, BIC imposable = quasi-zéro. Impôt années 6-10 ≈ 0€.

Économie cumulée 10 ans : Micro-BIC = 50 400€ d'impôts. Régime réel = 20 000€ d'impôts. Avantage régime réel = 30 400€ économisés. Malgré le surcoût années 1-3.

À retenir sur le LMNP en 2025

✅ LMNP = location meublée. Régime BIC vs foncier = avantages fiscaux majeurs.

✅ Micro-BIC : 50% abattement, pas de limite basse. Simple, effectif immédiatement.

✅ Régime réel : amortissement 3-4% annuel = quasi-exonération impôts 15-25 ans.

✅ 2025 : attention nouvelle règle = amortissements réintégrés à la revente.

✅ Stratégie : viser 25+ ans de détention pour maximiser avantages et exonérations.

✅ Rendement net LMNP = 3-4x celui location nue (selon TMI et horizon).

✅ Conditions : accepter gestion active, zone touristique favorable, horizon long terme.